1.53万套！二手持续下滑！这几件事需要关注！

二手，是楼市的基本盘。

2022年，上海楼市全年成交房源24.9万套，其中新房成交8.97万套，二手房成交15.93万套，二手房占比达到了63%，堪称绝对主力。

而最近，二手房话题已成为市场的超级炸弹，

5月上海全月二手成交1.53万套，已逼近至“市场荣枯线”附近，急速的寒意让大部分人猝不及防，不少房东一时都懵了。

数据统计上，1.53万套的成交量，相比4月下降约14%，相比3月2.4万套的高点则大降36%，减少接近9000套，说“断崖式下降”一点不为过。

现实层面上，更残酷，据说一套1000万级的房子大砍一刀降70万无人问津，最终降至870万还是被买家放了鸽子；

而一套距离地铁1.2公里的大3房，从980万降到了750万，看房客户挺多却并未有人出价，房东无比绝望。

毫无疑问，上海二手房的急速降温已成事实。

而这对整个楼市会产生怎样的影响？调控放松政策会不会来？新房趋势如何？以及买房者怎么做抉择。我们来分析看看。

二手迎来“寒冬”

新房后劲或不足？

二手房低迷，会如何影响市场？

首先，是导致二手市场购买情绪的降低。

当一套房降价200万都卖不掉，带给买家的不是市场门槛降低的兴奋，而会是再等等看的心态。

这就必然导致市场进入了一个恶性循环，越降价越不买，越不买越降价，楼市活力逐渐消失，最终迎来可怕的“寒冬”。

实际上，对于大幅度降价这件事本身，小编认为其负面效应大于正面效应；

试想，当一位买家有足够预算看中房源，降10-20万是惊喜，而降100-200万必然是惊吓，其完全可以去往更优质的地段观望。

这也是楼市“买涨不买跌”的根本缘由。

其次，现在的上海，新房房票大部分来源于二手，改善客是楼市的买房主力。

因此，二手难卖会迅速带来新房购买力的跟不上，尤其是800万以上的改善类产品。

去年，上海楼市的分化格局明显，远郊刚需盘低迷，但中心区改善普遍不愁卖。眼下这种局面的改变也未必可知；

再次，则是对倒挂的影响，二手大幅度降价以及很难卖，必然严重影响人们的倒挂预期想象。

而诱惑力减少，人们置换打新的动力将有所衰退，也对新房市场形成一定的影响。

政策风雨欲来

但放松大概率不会

市场很惨淡，调控放松的呼声不断。

那政策会不会来？我们从两个层面分析下。

一，经济层面

吴晓波的“救楼市才能救内需”引发极大关注，这充分说明房地产行业对于经济的重要性；

但眼下，是不是就值得用刺激房地产的方式来救经济，其实未必，至少时间上远未到，尤其上海，雄厚的经济实力，万万没到救市地步；

二，分配层面

过去几年，上海楼市的政策调整不断，调整的焦点实际紧紧围绕着分配二字；

什么样的家庭能在上海买房？上海买房的优先资格用什么标准？

也就是说，连续多年的政策不是为了让房地产行业发展上一个高峰；而是处理分配，这也紧紧呼应了“房住不炒”的核心思想。

实际上，最近政策调控传闻也是这件事，即“云锦东方”事件确实引发了官方关注，后续“打补丁”的概率极大。

而关于救市放松，上海从年初就一直有声音在讨论，如五大新城政策放松等等之类，但官方并未有任何此类的新动态；

小编认为，“高倒挂盘”打补丁大概率会有，而上海放松限购基本不会，大家大可以把心放肚子里。

购房者怎么办

眼下正是买房黄金窗口

市场低迷，观望情绪浓烈。

但事实上，对于购房者，眼下毫无疑问是买房的黄金窗口，无论是二手房的降价福利，还是一手房的热度消退，都有利于购房者。

首先，就是远郊上车类的新盘，眼下热度不高，有充足的优质楼层和房型可以任选，未来还不限售，有些甚至还有地铁，千万别错过这波窗口；

其次，则是1000万级的改善，二手难卖，高分人群必定减少，等到市场消化掉前面的高分人群，未来这些千万级红盘的积分越来越低也有可能，给低分人群一些机会；

事实上，从过往经验看，楼市是周期性的市场，眼下的低迷，就是购房者最不需要犹豫的时刻。

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