商管服务业绩承压 星盛商业“老将”离任

  星盛商业出现罕见的人事大变动。

  4月14日，星盛商业管理股份有限公司（以下简称“星盛商业”，06668.HK）发布公告称，郭立民已辞任非执行董事，陶慕明已辞任执行董事及公司行政总裁；文艺已辞任执行董事，辞任因欲退休及投放更多时间于私人事务。

  公告显示，刘军已获委任为公司非执行董事、审核委员会成员以及薪酬委员会成员，他另外的身份是公司的总裁助理兼首席财务官；及李莉已获委任为执行董事，其2022年5月加入星盛商业，现为星盛商业及星盛商业间接全资附属子公司深圳市星河商置集团有限公司的总裁助理，主要分管招商中心及营运管理中心。

  一位熟悉星盛商业的人士透露：“业绩下滑问题导致人事变动。”

  在人事大变动的名单中，陶慕明的身份格外引人注目。他曾在深圳招商房地产有限公司（以下简称“深圳招商房地产”）工作20年。在上一家公司积累了丰富的商业地产经验后，加入了星盛商业，在这家公司一干又是10多年。期间，陶慕明带领星盛商业成功赴港上市。

  对于人事变动问题，4月17日，中国房地产报记者拨打星盛商业电话，截至发稿前，未得到任何回复。

  曾亲手带领公司

  闯入港交所

  1993年9月，陶慕明加入了深圳招商房地产。

  在招商房地产一干就是将近20年，在离开的时候陶慕明已经坐到了招商房地产商用物业中心总经理的位置。

  在这家公司，陶慕明对招商房地产的商业地产发展情况了然于胸。

  2012年7月，陶慕明离开深圳招商房地产一个月后，便加入了深圳星河苏活公园实业（以下简称“星河苏活公园实业”）有限公司担任总经理。自此，开始了其在星河的职业生涯。

  在星河苏活公园实业工作一年后，陶慕明调任到星河商置集团任总经理。从那个时候开始，陶慕明的脑海里已经着手准备推动星河商业地产板块上市的计划。

  两年后，也就是2016年12月，星河商置正式挂牌新三板。

  期间，陶慕明在星河商置的职位也在发生变化。

  2016年5月，陶慕明担任董事，主要负责该集团的日常运营。2019年12月20日，陶慕明获委任为执行董事兼总裁，主要负责监督业务发展、实施业务策略及集团的日常运营。

  上市三年后，星河商置又把目光转向了港交所。2020年1月，星河商置在通过收并购、股权转让、成立公司等一系列操作后，以全新的上市平台“星盛商业”，向港交所递交了招股书。

  然而，星盛商业上市的过程并不太顺利。在两度递交招股书后，终于在2021年1月(整整一年时间)成功登陆港交所。

  业绩下滑

  10余年后挥手再见

  陶慕明对星盛商业曾有着宏伟的计划。

  上市后的首份成绩单还算亮眼。2021年，星盛商业实现营业收入约5.72亿元，同比增长约29.5%;毛利润约3.3亿元，同比增长约32.9%;归属母公司净利润1.85亿元，同比增长45.79%。与此同时，星盛商业的2021年毛利率达57.7%，同比上升1.4%。

  不可否认，星盛商业凭借商业物业较高的毛利率曾被行业赞叹。

  因此，陶慕明对2022年也充满信心。

  在拓展规模和项目开业方面，星盛商业预计在2022年完成不低于0.007亿平方米的新拓合约面积，并实现不少于8个项目的开业。

  然而，事与愿违。

  2022年，星盛商业成功签约了6个新项目，其中，5个为独立第三方项目。6个新项目的面积仅为0.004亿平方米。

  签约情况也随之影响到了业绩表现。2022年星盛商业收入约为5.62亿元，同比下降约1.8%；毛利润约为3.13亿元，同比下降约5.3%；毛利率为55.7%，同比下降2%；归属母公司净利润1.54亿元，同比下降约16.6%。

  星盛商业在商管物业圈不乏对手。

  例如，华润万象生活、宝龙商业、中骏商管、万达商管、龙湖智创生活。他们的在管面积分别是：2.91亿平方米、0.19亿平方米、0.26亿平方米、0.66亿平方米、2.74亿平方米。

  2022年年报显示，截至2022年12月31日，星盛商业商业运营服务的合约建筑面积约为0.037亿平方米（当中60%由独立第三方开发或拥有）。

  显而易见，星盛商业在规模上差距明显，且与同赛道的华润万象生活业绩差距也不小。

  根据2022年年报显示，华润万象生活全年收入为120.16亿元，同比增长35.4%。其中，住宅物业管理服务板块收入为78.02亿元，同比增长46.9%;商业运营及物业管理服务板块为42.14亿元，同比增长18.2%。

  在斥资总金额约36亿元收购中南服务、禹洲物业、九洲物业后，华润万象生活被称为2022年物管行业的“并购王”。同时，华润万象生活在商业运营上不断对外加快脚步。

  截至2022年底，华润万象生活商业在营购物中心86座，其中重奢购物中心增至11座。全年新签约商业轻资产外拓项目13个，均位于一二线城市。

  不同的是，星盛商业继续深耕大湾区。截至2022年底，星盛商业合约面积约为0.037亿平方米，覆盖大湾区(占比81.4%)、长三角(占比9.8%)及华中地区(占比2.6%)等区域。

  对于外拓目标，星盛商业较为谨慎，仅定下4个项目，面积约0.0028亿平方米。

  显然，星盛商业对这份成绩单并不太满意，而陶慕明的离开或许就是一个证明。

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