年报点评02｜越秀地产：TOD销售稳健增长，全国化拓展实现突破

来源：房产装修家居资讯时间：2023-03-19 09:10

2023年业绩目标1320亿元，目标增长6%。

◎ 作者 /房玲贡显扬

核心观点

【2022年业绩增长8.6%，2023年目标1320亿元】2022年，越秀地产实现合同销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，完成全年1235亿元业绩目标的101.2%。在行业整体下行调整的背景下，越秀2022年仍实现业绩正增长，在规模房企中表现突出，行业排名跻身TOP20。2023年，越秀提出1320亿元的合同销售目标，目标增长率在6%左右。

【以大湾区和华东地区为重点，多元化渠道增储占比达53%】2022年，越秀地产在12个城市共新增37幅土地，总建筑面积约695万平方米。全部位于一二线城市，重点投向大湾区和华东地区。新增土储中，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储的占比逾半数，达到53%。截至2022年末，越秀地产总土地储备规模达2845万平方米，其中大湾区占比49.8%、华东地区占比16.1%。

【营收及利润规模增长，毛利率回落至20.4%】2022年，越秀地产实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润39.5亿元、核心净利润42.4亿元，分别同比增长10.2%和2.2%。在行业利润空间整体收窄的背景下，越秀地产2022年的毛利率和核心净利率分别降至20.4%和5.9%。此外，连同中期股息，越秀全年每股派息人民币0.547元，派息总额约占核心净利润的40%。

【“三道红线”保持“绿档”达标，债务结构优化】截至2022年末，越秀地产“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍，非受限现金短债比1.39，债务结构优化。2022年内越秀于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。截至2022年末，平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%。

【TOD销售稳健增长，全国化拓展实现突破】2022年，越秀TOD项目销售稳健增长，全年合同销售金额约220.9亿元，同比上升23.6%。上半年，越秀于杭州获得勾庄TOD项目，年内实现销售人民币7.6亿元，TOD模式全国化拓展实现新突破。未来能否复制广州经验、继续开拓全国化布局、与全国其他城市落地合作，值得关注。此外，越秀坚持“商住并举”发展战略，2022年实现商业物业总经营收入21.98亿元，其中租金收入3.25亿元、越秀房产基金经营收入18.73亿元。

01 销售

2022年业绩增长8.6%

2023年目标1320亿元

2022年，越秀地产实现合同销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，完成全年1235亿元业绩目标的101.2%。合同销售面积414万平方米，销售均价30200元/平方米，同比上升9.5%。在行业整体下行调整的背景下，越秀2022年仍实现业绩正增长，且超额完成全年目标，在规模房企中表现突出，行业排名跻身TOP20。2023年，越秀提出1320亿元的合同销售目标，目标增长率在6%左右；全年预计可售货值2400亿元，目标去化率约55%。

从销售结构来看，越秀持续深耕大湾区，已布局广州、深圳、香港、佛山、江门、中山、东莞七个城市。2022年，越秀在大湾区总计实现合同销售金额约596.8亿元，占比47.7%。其中，仅在广州就实现531.9亿元的合同销售金额，占比达42.5%。除了大湾区之外，得益于“1+4”的区域化布局战略，越秀2022年在华东、华中、北方、西部区域业绩表现也相对较佳。其中，华东地区实现合同销售金额429.5亿元、华中地区实现合同销售金额140.4亿元，同比分别显著增长65.7%和38.1%。

02 投资

以大湾区和华东地区为重点

多元化渠道增储占比达53%

2022年，越秀地产依托“6+1”特色化、多元化的增储模式，在12个城市共新增37幅土地，总建筑面积约695万平方米，全部位于一二线城市。同时，坚持“一城一策”和“量入为出”的稳健投资策略，重点投向大湾区和华东地区。2022年，越秀在大湾区新增15幅土地，新增土储292万平方米；其中，广州新增10幅土地，新增土储227万平方米；华东地区新增11幅土地，新增土储172万平方米。新增土储中，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储的占比逾半数，达到53%。截至2022年末，越秀地产总土地储备规模达2845万平方米、覆盖全国30座城市，其中大湾区占比49.8%（广州占比42.8%）、华东地区占比16.1%。

03 盈利

营收及利润规模增长

毛利率回落至20.4%

2022年，越秀地产实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%；毛利润148.1亿元，同比增长18.6%。归母净利润39.5亿元、核心净利润42.4亿元，分别同比增长10.2%和2.2%。在地产开发企业利润空间整体收窄的行业背景下，越秀地产的各项利润率指标自2019年以来也都呈回落趋势。2022年，越秀地产的毛利率降低1.3个百分点至20.4%，核心净利率降低1.4个百分点至5.9%。

越秀2022年末期每股派息人民币0.272元，同比上升2.6%；连同中期股息，全年每股派息人民币0.547元，同比上升2.1%，派息总额约占核心净利润的40%。此外，在越秀地产上市30周年及成立40周年之际，越秀董事会决定额外进行实物分派，公司合资格股东每持有1000股公司股票获派发越秀房托62个基金单位，以回馈股东的长期支持。

04 负债

“三道红线”保持“绿档”达标

债务结构优化

截至2022年末，越秀地产持有现金351.2亿元，同比减少13.3%；短期有息负债157.4亿元，同比降低47.2%。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍。财务稳健、“三道红线”指标继续保持“绿档”达标。非受限现金短债比也达1.39，债务结构优化。

在融资端，2022年内越秀于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。截至2022年末，平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-“投资级”信用评级，展望稳定。

05 多元化

TOD销售稳健增长

全国化拓展实现突破

2022年，越秀TOD项目销售稳健增长，全年合同销售金额约220.9亿元，同比上升23.6%，占到越秀全年销售额的17.7%。上半年，越秀地产成功向母公司越秀集团收购了广州琶洲南TOD项目，新增TOD土地储备达43万平方米，年内实现销售101.4亿元。此外，越秀还通过产交所摘牌的方式于杭州获得勾庄TOD项目，再增加TOD土地储备达37万平方米，年内实现销售人民币7.6亿元。杭州勾庄TOD项目作为越秀首次在大湾区以外城市获取的TOD项目，也意味着其TOD模式全国化拓展实现了新突破。截至2022年末，越秀TOD项目土地储备合计386万平方米，占到总土地储备的13.6%。未来能否复制广州经验、继续开拓全国化布局、与全国其他城市落地合作，值得关注。

此外，越秀坚持“商住并举”发展战略，坚持越秀地产、越秀房托“双平台”常态化互动；持续优化“资产管理人”商业资管模式，不断提升商业运营能力。2022年实现商业物业总经营收入21.98亿元，其中租金收入3.25亿元、越秀房产基金经营收入18.73亿元。