5年新低!2022年北京二手成交同比暴跌26%

内容来源：饭总选房2022年全年二手房成交142174套，同比2021年同比降26.4%。并且，北京二手房网签量已经连续4个月下跌！不仅二手房跌了，新房成交量同样暴跌！2022年全年商品房住宅成交44175套（十一自己统计为6万多套，均非官方数据仅供参考），同比下降29%！新房、二手房同时受挫，北京市场是不是要变天了，房价要降了？

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作为一个房产的终端区域，二手房能够在一定程度上更加真实反映出市场情况。每日住宅网签数据，可扫码入群获取。
二手房成交量下跌，主要有几方面因素：最主要的还是，疫情。
2022年北京遭遇了三轮疫情，一波是年初、一波是4月底-6月初，最后一波即是10月-年底。年初的疫情很快就过去了，所以3月份1.7万套还是全年单月高点...可后两轮疫情影响比较大了：5月大家基本都静默居家了吧，5月只有8000多套，后面几个月基本维持了正常水平。
11月份，北京疫情防控处在关键的转折阶段。二手房市场，几乎属于停摆状态，10000+的成交量已经算不错的了。之后虽然12月逐步放开脚步，但是健康问题影响买卖双方甚至是中介...基本上上下下都阳了一轮，导致年底只有8700多套。虽然无法和去年同日而语，但是从2022年的14万套成交量级来看，虽然是近五年低点，但其实和2018-2020年同期的成交量相差不大。如果不是受疫情影响，今年前全年的成交量达到15万套以上应该问题不大。还有，新房成交量的冲击。这两年及集中供地导致北京新房市场的供应量突然加大，北京集中供地导致新房层出不穷，当下新房入手门槛相对于二手房来说更低，导致一部分刚需转投新房市场。同时，317后北京市场已经经过了长达5年的政策调整期，二套政策对正常资金的压迫越来越少，随着二胎甚至三胎家庭的逐渐增多，改善需求不断释放，大家对居住体验的要求有所提升，改善楼盘的销售情况也迎来了小阳春。但从年底的几个新房开盘，进入12月份以来即将开盘的新房依然火爆：例如海淀永丰的中海富华里，一期开盘直接售罄！
同一天中海和瑞叁號院，开盘热销20亿；12月30日隔壁的永定金茂府开盘，也基本上卖了20亿，两个套总价1000万+的新房在年底还能这么火，说明北京的购买力还是非常强的！
别看2022年新房成交量跌了，但是价格涨了11%，豪宅改善成交还创造了记录！
这些数据说明北京的市场还是相当坚挺的，我们预计年后3月或4月份逐步恢复后还会复现每年的小阳春，如果之后出台一些政策，今年的成交量应该不会太差。

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下边来看看房价情况：
12月份的房价还没出，不过从国家统计局11月最新发布的70城房价数据看，11月份，一线城市新房价格环比下降0.2%，降幅比10月多了0.1%。其中，北京、上海新房价格环比分别上涨0.4%和0.3%，深圳新房价格环比下降0.5%。北京新房价格同比2021年上涨了5.7%，处在我们预测的新房每年上涨5%-10%的范围内。再看看二手房房价，去年11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比10月拉大了一些。北京二手房价格环比11月跌了0.2%，但同比2021年上涨了5.2%，同样处在V房预测的二手房每年上涨5%-10%的范围内。一线城市房价仍然稳中有涨，但二、三线城市的房价普遍在下跌，同比降幅甚至在扩大：11月份，一线城市二手房价格同比上涨1.2%，涨幅比上月收窄0.1个百分点，其中北京二手房价格同比上涨5.2%，再度领涨一线城市，上海同比上涨3.5%，而广州、深圳分别下降0.3%、3.6%。二线城市二手房价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市二手房价格同比下降4.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。饭总一直在说，上一轮调控+疫情的双重影响下，一二三四线城市一个都跑不掉。但一线城市已经跌到位了，未来的第三轮阴跌期间，一线核心与潜力产业布局区域、一线周边产业与人群疏解到的区域，依然是好资产，无论刚需、改善还是投资都可以择机买入。对于非一线周边的三四线城市应保持观察暂缓进场，二线城市要看具体的区域情况。我们经常告诉购房者，时间成本是最大的成本。深圳，上海去年都已经涨疯了，北京房价控制非常不错，在市场平稳时期，刚需、改善这种硬性需求遇见性价比不错的房子，该上车就上车，别想着抄底，你永远不知道底在哪里。所以，大家不要指望北京房价会跌，只是不会大涨罢了，房子挑的好，起码保值增值性会非常好，抗通胀没问题。

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那北京未来可能有什么政策调整的方向？
这个我们说过很多次了，简单给大家总结一下在去年试点经验基础上，今年应该还会进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。
降息、利率、包括商住放开等等都在工具箱里，我们预计未来政策的针对性都比较强，但是对购房者的预期影响会比较大。当然，现在的经济形势影响，许多家庭现金流出现了巨大的挑战，买房子也一定要量力而行。未来北京政策上还是以保刚需和改善为主，逐步放松，不会一刀切。当然这些针对性政策对北京房价来说不会有太大的影响，不会导致暴涨暴跌的情况发生。北京是全国房价风向标，需要稳定，还是会保持稳中有涨的趋势。

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当前给到大家最好的建议，并不是鼓励所有人都去买房，即便是投资，也要万分小心，万一现金流扛不住，都是问题。
如果近期有买房计划，资金到位的购房者，V房建议大家尽快看房：当前市场活跃度比较低，自住和改善的，现金流比较稳定，抗风险能力强的，可以抓紧时间及时上车和改善。新房方面，尤其是刚需朋友建议大家尽早上车，目前市场上低总价的房源在快速减少，未来可能会以改善户型（100平+）为主。二手房方面，目前北京市场呈现片区分化，部分片区价格在快速上涨。但整体会保持一定的涨幅，不会大涨。对购房者来说，遇见合适的房源可以大胆出手，不用因为成交量等因素过于恐慌。如果不着急买房的话，最近两个月先密切观察，后期房源会集中放出来，需求也会集中出现。多操点心，万一出现需求集中爆发或刺激政策出台，也能第一时间抄底。总而言之，买房是件很复杂的事，不仅要考虑房子该怎么选，还要考虑到自己家庭的实际情况，未来一二十年的情况，对买房这件事有什么观点、看法欢迎入群跟大家聊聊。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！

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