《中国金融》｜发挥金融政策优势助力楼市稳健发展

来源：房产装修家居资讯时间：2022-12-13 17:50

导读：金融政策产生的作用不仅仅局限于房地产市场，按照政策惯有的传导路径和产业链供应链间的衔接运转机制，还将对经济运行产生积极影响

作者｜魏琪嘉「国家信息中心预测部产业经济研究室主任」

文章｜《中国金融》2022年第23期

房地产市场平稳健康发展对于稳定经济预期、畅通经济循环具有重要作用。金融政策对房地产市场各环节、各主体经营、预期都有直接影响，政策传导时效强、见效快，在推动构建房地产长效机制、促进市场平稳健康发展的政策体系中居于重要地位。近期，中国人民银行、银保监会联合印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），要求充分发挥金融政策精准滴灌的作用，并对金融政策引导房地产市场稳健发展作出了具体安排，打出了系统完备、针对性强的金融支持“组合拳”。《通知》的政策内容突出问题导向，抓住主要矛盾系统施策，将对有效提振房地产市场预期发挥重要作用。

《通知》为推动楼市稳健发展提供了重要的金融保障

从政策内容来看，一个显著的特点就是坚持稳字当头、稳中求进，突出问题导向。此次政策从保持融资平稳有序、为“保交楼”提供高质量金融服务、配合做好相关风险处置等六个方面着手，出台了16条具体金融政策，环环相扣、精准发力，为推动楼市稳健发展提供了重要的金融保障。

首先，融资事关房地产市场平稳运行的“最先一公里”，稳融资意义重大。政策鼓励金融机构在风险可控的前提下，按照市场化原则满足房地产项目融资需求，在保障资金安全方面作出了具体的规定，有利于缓解房地产企业资金链压力。对于个人融资需求来说，由于有了明确的支持刚性和改善性住房需求的政策导向，有助于进一步稳定购房者预期。此外，政策还对存量融资、其他融资产品的规范稳定运行作出了安排，在保持总量规模基本稳定的同时，进行结构性调整。例如，为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付等，体现了统筹发展和安全、有效防范风险的导向。总的来看，政策的出台，既考虑到市场所处发展阶段、个体合理需求，同时也兼顾了防风险的相关要求，政策的平衡能力进一步加强，走稳融资的“最先一公里”，充分彰显了稳字当头、稳中求进的工作总基调。

其次，房地产企业的信用事关房地产开发的连续性和稳定性，做好“保交楼”金融服务是中间的关键一环。做好“保交楼”金融服务，关键是要厘清机构的职能定位，避免“打乱仗”，提升精准性，这个职能定位的核心要义就是区分好开发性政策性银行与一般商业银行的关系。此次政策一是支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，二是鼓励金融机构提供配套融资支持，两者体现的是系统化施策的思路，可以有效调动各方面积极性，按照市场化、法治化原则夯实“保交楼”的资金基础、持续完善有关运行条件，确保政策的可持续性。从“保交楼”涉及的金融服务来看，政策规定详细、可操作性强是一个鲜明的特点。比如，对新增配套融资的承贷主体适用条件、适用规则、相关注意事项都进行了清晰的界定，让执行机构一目了然，这样也有利于缩短政策传导时限，有利于推动政策直达。用于“保交楼”的专项借款实施封闭运行、专款专用，也能最大程度保障资金使用的安全。

再次，为处置风险提供政策依据，保障强化了政策的“含金量”。防范风险是市场稳健运行的重要前提，风险扩散容易引发“多米诺骨牌效应”。这一点，国外有深刻的经验教训，房地产领域的“灰犀牛”“黑天鹅”事件往往与金融风险高度相关。按照未雨绸缪的思路及时处置楼市领域的风险苗头，就是在有效防范金融风险。政策高度重视统筹发展和安全，着眼于配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益，强调集地方政府、商业银行、房地产企业、第三方机构等多方力量，在资产处置、项目重整等方面强化协同。其中提到，支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付，体现的是政策的稳健性。当然，这种设立基金的方式还需要进行相关政策配套，也为各地探索形成有关经验预留了政策空间。同时，政策还考虑到不确定性因素对消费者的影响，作出了一系列“有温度”的政策安排。特别提到切实保护延期贷款的个人征信权益，确保了相关政策可配套、可落地，有助于提高政策执行效率，避免了因配套政策不到位导致整个政策效果“打折扣”的现象发生。

最后，政策立足现实着眼长远，既考虑到短期因素，同时也兼顾了长效机制建设。党的二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。本次出台的政策中，强化了住房租赁金融支持力度，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持，鼓励商业银行发行支持住房租赁的金融债券，这是着眼于房地产市场长效机制建设提出的细化举措。同时，政策也充分考虑到现阶段经济社会运行中存在的相关风险因素及其潜在影响，对部分金融管理政策作出了阶段性调整，给出了过渡期安排，政策的柔性化程度进一步提升，有助于稳定房地产企业和相关市场主体的预期。在当前经济下行压力加大的背景下，稳定这一领域的市场预期无疑至关重要。

从更大范围来看，金融政策多角度支持房地产稳健发展，有助于更好地稳定宏观经济大盘，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。房地产行业是经济运行中的重要环节，市场的平稳健康运行，对于促进经济加快循环畅通、对冲下行压力具有连带作用。此次出台的16条金融政策产生的作用不仅仅局限于房地产市场，按照政策惯有的传导路径和产业链供应链间的衔接运转机制，还将对经济运行产生积极影响。

要加力做好政策的落实落细工作

16条金融政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。为确保政策落地见效，关键还在于政策执行和配套，要加力做好政策落实落细的相关具体工作，不断强化金融政策支持房地产市场稳健发展的系统性和精准性，打通政策落地的“最后一公里”。

一是引导各地加快制定有关配套操作细则。本次政策中的一个核心关键词就是“合理”。比如，保持房地产融资合理适度、合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。如何界定“合理”，是政策落实的关键。要引导金融机构科学界定“合理”的标准，根据所在地区发展的实际情况，进一步厘清政策标准，将政策尺度标准化，最大限度减少自由裁量色彩，将指导性质的政策条款转化为可操作、可落实、有章可循的具体细则。

二是强化房地产开发贷款投放的公平性。本次政策中明确提出，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。当前，房地产行业正处于调整阶段，民营房地产企业拓宽资金来源显得更为不易，融资需求弹性较大。在稳定房地产开发贷款投放时，对于国有、民营等各类房地产企业，应该切实做到一视同仁。保障这种公平性，还要依赖更多的信息化技术手段，进一步破除对民营企业信用信息的不对称，加快授信进度。

三是持续优化“保交楼”金融服务。要引导机构做实做细有关服务方案，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。鼓励各地探索实施方式，以建立相关专班的模式推进完善“保交楼”金融服务。对具备相应资质的审计评估机构要进行规范管理。同时，加快制定出台尽职免责细则规定，推动新发放和即将发放的配套融资加快落地运转。

四是完善风险处置机制，防范产生新的风险或次生风险。防范和化解风险是金融政策支持房地产稳健运行的政策初衷之一，要持续完善有关风险处置机制，发现苗头性问题及时处置，同时坚持先立后破，避免因处置旧的风险而产生新的风险或次生风险。风险化解模式应坚持“和而不同”的原则，根据不同区域、不同企业的情况，由地方政府、商业银行、房地产企业、资产管理公司协商推动建立。新设立基金同样要遵循风险防范的相关规定，防止因为防范风险而产生新的风险。对恶意逃废金融债务的行为要进行细化界定，提供明确依据，确保执法部门可执行、可处理，有效维护投资者权益。

五是统筹政策资源，加快推动住房租赁市场高质量发展。着眼于满足住房租赁市场中优质企业的中长期资金需求，在融资产品、利率期限结构以及审批程序方面提升政策的针对性，加快政策传导速度。保障性住房租赁项目获得金融贷款后，要强化贷款用途的全流程监管，及时总结房地产投资信托基金试点经验。要确保通过多元化融资渠道筹集的资金专门用于支持住房租赁开发建设，坚决防止改变资金用途的做法。

六是持续加强各类政策宣传解读，做好与市场的沟通。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，及时做好16条金融政策的宣传解读，组织有关机构对市场关心的具体问题进行专题宣讲，有效引导市场预期，避免形成认识上的误区。开展政策效果评价和舆情监测，分析市场反馈情况，及时了解政策执行效果，为精准决策提供科学依据。加强对政策落实情况的督导，持续向市场释放积极信号，稳定企业、个人市场预期。探索建立多渠道多层次的金融风险舆情处置机制和风险分担机制。■

（责任编辑植凤寅）

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