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短期看金融!哪些人还能买房?看任泽平和冯仑如何建议?

http://www.zx3q.com 2022-12-02 13:20 房产装修家居资讯 

现在的房地产是一个非常复杂的情况,市场比较冷清,但又不是说大家真的不想买房了,同时又已经告别了过去高增长时代,在这个时代转换之际,各种声音也是莫衷一是,很难让购房者看清,毕竟买房有需求,可是大势又已去,纠结啊纠结。

作为经济学家的任泽平和地产大佬的冯仑最近的一场对话或许能让购房者理顺当前房地产的本质,我认为他们的话还是比较客观的,如何正确认识当前房地产,他们的话或许能给你启发。

如何正确认识当前的房地产?

这就是我经常给大家说的,从两个角度看,一个是历史的宏观角度,一个是短期内的政策角度。大势看,在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,无论经济还是房地产都告别高速增长时代,转向了追求高质量发展阶段,这必然决定房地产从过去的粗放式发展中走出来,进入稳定时代。

所以大势上看,这是个大拐点,是房地产大周期的波动。当然如果看眼下的房地产,或许其拐点则是由短期内的政策决定的。

在任泽平和冯仑的对话中,冯仑表示,现在的房地产经历着两个拐点,一个是市场拐点,一个是政策拐点。政策拐点就包括最近一系列的金融政策,对市场来说正面影响很大。但必须知道另外一个拐点即市场拐点,这个早在5年前就出现了。

这与人口、城市化以及居住的制度安排有关。

冯仑解释道,在开发阶段是以住宅为产品核心的,它主要是靠规模、成本、速度为表现形式,你会发现房子大量盖、大量卖,开发商过得都很好。不过在后开发时代就进入到住宅要减速减价减量,竞争开始转向到运营和资产管理。

毕竟,按国际标准看,住宅已经接近于饱和状态。所谓饱和就是人均面积超过40平米,达到了基本满足住的需求。

这一点我也给大家说过不少,人均住房面积超过40平,说真的不少了,但作为老百姓肯定无法理解,因为这些并没有落到他们身上,他们是被平均的,他们当然不同意这种说法,我想大家应该理智一些。我们可以不理解,但国家必须掌握这些数据,依据这些数据来对房地产大势进行判断并作参考。

这也意味着房地产必须从高速向高质转变。而未来我们该努力的方向不是继续大量盖房子,而是该如何将大量所盖的房子如何分配到没有房子的人身上去。当然不是搞什么平均主义,而是通过市场机制的手段,以更公平更公开的方式实现再次分配。

其实,大家也知道房子不缺,缺的是老百姓可以承受的房子。

对于冯仑的观点,任泽平说,恰恰是印证了他曾一直主张的“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。”这个房地产大的拐点正是人口长期减少的结果,房地产是一个高杠杆、高资本密集行业。今天的14亿是个拐点,以后每年中国人口会以几百万的速度减少,房地产当然首当其中。

而短期看,金融政策的利好也必然带动房地产市场信心提升,这是短期政策的作用结果。不过我们也必须明确认识到,就像任泽平所说,“短期金融激发市场反弹,但只存在于局部地区。以前那种一激发就普涨的时代已经结束了。”

其实任泽平也好,冯仑也罢,都是辩证看待当前房地产市场,算是比较客观的了。既承认当下利好政策的作用,同时又不得不承认房地产大势已去的现实。

既然不是普涨,那么哪些城市还会有机会呢?

其实你会发现,无论政策如何努力,有些城市就是起不来,有些城市就会反应比较快。这是市场分化的结局,比如一线城市、二线城市和三四线城市形成强烈反差。任泽平经常讲一个观点,未来中国70%城市的房地产已经没有机会了,将会进入漫长的阴跌,以人口持续减少为特点的城市便是如此。但还有20%的都市圈、城市群由于高等级的产业集聚、人口流入变成硬通货,未来房价还可以再创新高。

国家多次表态已经明确,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业,足以看出未来城市发展的方向。

据统计,到2030年1.7亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群,约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。10个人口净流入的城市,都分别来自三大城市群,一个城市群不是一朝一夕就能形成的,至少需要5-15年。

城市建设离不开房地产,但也不能过度依靠房地产,这或许也是未来房地产发展的方向。

哪些人还能买房,哪些人不能买房了?

其实,看清房地产现状及大势,就不难判断该不该买房了。我认为大环境好与不好,还要跟自己的实际需求及个人承受能力有密切关系,就好比一个简单的例子,你明知道房地产利好那么多,假如房价也降了,可是你还是买不起,只能眼巴巴看着。

所以,买房的条件是受多方面影响的,光有钱不行,光大环境政策利好也不行。有钱没有好的市场他们也不敢买,没钱有好的政策依然不能买。这或许也就是当前房地产最大的矛盾了吧。

冯仑建议,闭着眼睛买一套房,坐地涨价的时代过去了。投资投机性的买房者可以看看别的投资机会,但如果是刚需或刚改可以买,要兼顾保值和以后的换手率。

看到了吧,不是不能买,一些刚需和改善客群是可以的,但必须考虑保值及将来房子好出手,这就需要考验你们的买房功力了。

短期看金融,或许短期内也是一个比较好的时机,长期回头看,或许大势已去,但长期向前看,或许时机早已不是问题。

首先,考验的是房子的配套是不是好,周边的商业、医院、学校等设施是否完备;其次,考验开发商的综合实力,尤其是现在吃紧的时候,更需要综合考量,否则房财两空;最后,考验一个城市的发展潜力,这个可以是第一选择也可以是最后一个选择,毕竟有人不可能离开某个城市,这是没得选择的,城市选对了,你就会赶上大势,赶上人口流入的方向,买房增值保值就会变得更加轻松。

房地产就是这么点事,过去被神化也被扭曲,人们都在追随,今天市场冷下来了,大家又重新审视这个行业,我还想说,房地产本身没问题,而是人出了问题,房子既可以居住又可以投资,就看我们怎么使用它,所以,无论如何,房住不炒之下,住的功能会存在,投资的功能当然也在,只是会相对弱化,就看你的取舍,我们不要走极端,不能从过去的盲目追捧再到完全不敢买房,这都是不正常的。

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