天风地产：房价下行压力有多大？

今年以来，从国家到地方相继出台稳楼市政策，那么房地产行业先行下行压力有多大？还有没有投资机会？天风地产研究团队于近日发表了一份研报，让我们一起来看一下吧。

新房、二手房价格下行压力仍在加剧

国家统计局数据显示，10月新建商品住宅价格环比-0.4％，降幅较9月扩大0.1％；同比-2.4％，降幅较9月扩大0.1％。二手住宅价格环比-0.5％，降幅较9月扩大0.1％；同比-3.7％，降幅较9月扩大0.2％。21年9月以来，新房价格已连续14个月环比增速为负或为零，且降幅仍有扩大趋势；二手房价格环比变动趋势与新房基本一致。22年下半年以来，一线城市新房、二手价格环比由涨转跌，二线城市价格环比跌幅扩大，三线城市继续探底，全国房价下行压力明显加剧。

房价下跌城市范围继续扩大，占比已超八成

10月，70个大中城市中新房、二手房价格环比下跌城市分别有58个和62个，较9月分别增加4个和1个。新房方面，10月较9月价格涨幅较多的城市有南充、合肥、北京，分别环比＋1.1％、＋0.7％、＋0.4％；跌幅较多的城市有大连、牡丹江，分别环比-1.2、-1.1％。10月较1月涨幅较多的城市有成都、杭州、北京，分别增长6.9％、5.1％、4.6％；跌幅较多的城市有北海、岳阳，分别下降9.5、7.3％。

趋势上看，自21年9月起，新房、二手房价格环比下降的城市显著增加。22下半年以来，下跌城市范围继续扩大，截止2022年10月末，占比均已达8成以上。10月，一线城市中，上海二手房价格年内首次出现环比下跌，广州、深圳持续下行，仅北京二手房价格仍处上涨通道。

二手挂牌均价跌至谷底，年末冲刺新房价格承压

据某房产研究院数据，10月，全国40城二手房在架套数约265万套，环比-4.1％；在架时长约74.8天，环比＋3.3％，去化难度仍在加大；新增挂牌量约64万套，环比-11.6％；挂牌均价20156元／平，环比-0.51％，均价已跌至近一年谷底。

整体来看，尽管近期退税优惠、带押过户等利好政策频出，但受购房者信心低迷、市场抛压较大、政策细则落地缓慢等因素影响，二手房价格未有回暖迹象。我们预计，成交缩量影响下短期二手价格回调压力仍会偏大。同时伴随二手房价格走低，一二手价差快速收窄，新房市场成交或受牵制，叠加年末房企降价促销力度加大，短期新房价格或将继续承压。

我们认为，未来房价回暖将取决于疫后经济复苏对基本面的拉动效果以及供需支持政策的连贯性。预计一线及强二线城市在人口、产业等多因素支撑下，价格波动幅度仍会相对有限，而城市间受基本面分化影响，房价分化或继续加剧。

11月新房销售降幅扩大，二手房修复显著

新房市场本周成交343万平，月度同比-34.10％，相较上月下降8.34pct；累计库存17047万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交153万平，月度同比＋40.97％，相较上月下降8.56pct。土地市场本周成交建面2725万平，滚动12周同比＋19.07％；成交总额457亿元，滚动12周同比-0.64％；全国平均溢价率＋2.09％，滚动12周同比＋0.07pct。

本周申万房地产指数＋0.23％，较上周下跌10.01pct，涨幅排名14／31，跑输沪深300指数0.11pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数＋4.89％，较上周下降6.99pct，涨幅排序4／11，领先恒生指数1.04pct；克而瑞内房股领先指数为6.47％，较上周下跌17.30pct。

投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

相关知识

天风地产：房价下行压力有多大？
70城房价：新房下跌态势有所遏制，二手房仍面临下行压力
4月70城房价分化明显：一线城市微涨，二三线城市下行压力犹存
房地产还有下行压力
房地产还有下行压力 房价大涨的推力已不存在
房价大涨推力已不存在 上半年房地产还有下行压力
不忘初心—再大的经济下行压力也要坚持房子是用来住的定位
解码4月70城房价：一线城市抗跌性较好 二三线城市下行压力犹存
全球经济下行,楼市走向如何?
市场下行压力增加，哈尔滨打响“救市”第一枪