北京二手房挂牌量突破10万大关!市场凉了?

内容来源：饭总选房近几日，购房交流群的一条消息引起了我们的注意：“北京的二手房挂牌量目前是9.9万套，即将突破10万套，这是历史上从未出现的。”平台显示，北京二手房挂牌量已赫然超过10万套。排除最近这段时间，上一次北京二手房挂牌量的峰值大概是去年的11月，当时挂牌量也就9万出头，再往前倒三年，挂牌量一直在8、9万徘徊。挂牌量超过10万套是北京3、4年没有出现过的情况了。之前有个链条非常清晰：库存量大—竞品增多—业主难卖—挂牌价跌。现在好像看起来情况更糟糕，挂牌价下跌——依然卖不出去。从数据来看，近一个月来，北京二手房日成交量“触底”的次数就达到了5次。整个10月二手房成交量仅有10317套，环比9月成交量下跌27.9%。更有小区挂牌价直降178万仍然卖不出去，可以窥探一些真实的市场情况。不光北京，二线城市都能感同身受：沈阳挂牌量突破12.5万，成都的库存不低于18万，南京徘徊在15万大关......今年全国各地二手房挂牌量一直在激增，成交量却不如人意，已连续5个月低于去年同期水平。那么，二手房市场真跌得这么惨？二手房还敢入手吗？

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事实并非完全如此。首先，二手房网签是有一定的滞后性的，再加上10月份有国庆假期，网签量比较低很正常，我们可以看到工作日的二手房网签量一直保持在6、700套，并不存在北京二手房市场已经凉凉的说法，大家不用过于惊慌。其次，挂牌量也不能完全反映市场的情况。只能侧面说明一部分业主存在抛售心理，而且买房人出手更谨慎了。最重要的是，二手房市场是分化非常明显的。具体到城市，各板块的涨跌幅也有差距，北京更为明显。不是所有的二手房板块都在跌，二手房也可以放心入手，关键是你得选对房！怎么选？

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咱们挑几个典型的板块来对比。丽泽板块：此前新房供地一直较少，二环外，又是北京极为核心的产业区，地铁、教育、公园、商业等配套近两年落地非常快，购房者对丽泽的关注度很高。西宸原著、保利百合等比较新的小区二手房成交价始终在11万左右，并在近一年来保持稳中有涨。目前新房集中供应，像北京瑞府、端礼著都是开盘卖的非常好的千万豪宅，目前剩余房源已经不多，还有刚开盘的北京悦府，都是市场的热盘。金融街板块：这里的二手房均价是北京天花板，尤其是有很多名校的功劳在，很多小区基本都能达到15万+，如丰汇园、宏汇园、丽华苑等小区，且在今年二手房市场不好的情况下，这些小区只涨不跌。亦庄板块：产业落地速度快，产业带动人口基数不断增加，再加上承接中心城区人口疏散功能，所以在供应量高居不下的前提下，新房价格从5.2万的和悦华锦到如今的高端豪宅中海京叁號院，均价普遍涨了小两万，二手房涨幅速度也很快。大家有关注亦庄房子的可以加饭总助理微信vfang19一起讨论。

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 这么看下来，不跌反涨的片区，特点也一目了然：1、产业规划强，人口基数大。最明显能扛的就是人口基数大的亦庄板块，即使新房供应集中，二手房照样有行情。像丽泽板块这样区域潜力未达到饱和的板块，即使是次新盘，也很难不涨。2、城六区+配套成熟，小区更抗跌。除了东西海，像朝阳、丰台目前配套成熟的区域，房价也相对更加坚挺，成熟的配套就是他们保持涨势的硬核优势之一。3、学区优秀，地段也抢手。说的就是金融街、德胜板块，属于西城优质优质学校最集中的几个片区。有名校加持更抗跌，毋庸置疑，再加上成熟繁华的地段，能扛得住的小区可不少。4、次新房，且开发商知名度大。举个例子，石景山新首钢片区很多80年以前修建的筒子楼，房龄很大，更不存在有什么开发商品牌，物业服务不佳，小区后期维护比较差，二手房价相对更低，但区域内次新房价格就涨的很快了。

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新房价格坚挺的区域，二手房也更抗跌。原因有两点：一来，今年北京高地价项目已经在排队面市；二来，北京土拍市场需求依然旺盛，地价仍在一路走高。基于这两点，市场预期被抬高，这也让坐拥热门地段优质房源的二手房房东有涨价的底气。新房喊涨，二手房也会紧跟其步伐。说了这么多，但我还是要提醒大家，切记一定不要盲目追高。这买房就像打一场战，最大的好处就是房子品质就放在那，但是整个过程充满了法律和道德的风险，你需要时刻提着一口气，经受体力和精神方面的双重考验。总之一句话，货比三家，管住钱包，谨慎签字。毕竟北京这么大，光二手房就19000多个小区，多看多听大家讲的，保留剔除后形成自己的观念再动手。以目前稳地价、稳房价、稳预期的发展趋势，未来北京这样的房价水平还将维持较长的一段时间，不会大涨大跌的，放心吧。别忘了那句话：真正决定房价的主要因素是供求关系。

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