定位“居住平台运营商” 我爱我家数字化转型

交出业绩对赌后的首份年报，“房产中介第一股”——我爱我家在5月19日下午，以线上直播形式召开2019年度业绩说明会，董事长兼总裁谢勇携手一众高管亮相，就公司未来发展新战略、疫情对于业务影响以及长租公寓规模收缩等问题一一答投资者问。

 “入口级多元一体化居住平台运营商”

继一众房企喊出“有质量的增长”后，这一表述也出现在了我爱我家的业绩说明会上。该公司管理层于发布会上强调称，我爱我家接下来将更加关注“有质量的增长”，并将其作为长期发展的战略标准。

据年报数据，2019年我爱我家实现营收112.11亿，同比增长4.86%；归母净利润8.27亿，同比增长31.13%；扣非净利润7.35亿，同比增长12.28%。2019年度的资产有息负债率从13.80%降至12.79%。

而在对2019年业绩进行简要回顾与梳理后，我爱我家还于发布会上对外公布了公司的新战略规划：未来五年定位“入口级多元一体化居住平台运营商”。  

对此新战略规划，我爱我家首席战略官朱威介绍称，未来五年，我爱我家在平台化建设过程中，会重点建设数字化、技术化和线上化，成为“入口级多元一体化居住平台运营商” 。据他介绍，这是我爱我家基于对未来二手房交易市场的七大行业趋势所做出的判断。

在我爱我家方面看来，未来二手房交易市场将呈现出七大特征，即：行业集中度提升、头部企业将显现竞争优势、线上能力对交易的渗透将不可逆的提高、总市场容量的增长、二手门店对其他交易场景的影响、竞争边界的模糊化以及对服务预期的提高。

值得一提的是，新战略中提及的“数字化”，成为我爱我家本场发布会的高频词。据透露，我爱我家近两年对数字化的投入额已达1.8亿元，今后该公司还将每年投入销售收入的2%用于数字化转型，持续推动转型创新。

而在新战略指引之下，我爱我家掌舵人谢勇还于现场透露，未来我爱我家将开展直营合伙加盟业务，整合产业优势资源，公司的目标是“一站式居住服务平台”。对于这一愿景，谢勇心中似乎也有了一条相对清晰的实现路径。

“我爱我家具备上市公司的优势，未来，我们将会采取加盟合伙以及平台化的方式开展快速扩张，并占领市场，向用户提供更有品质和温度的居住服务。” 谢勇说道。

疫情延后需求 2-4季度会有较好预期

作为成交签单较大程度依赖线下的经纪行业，随着疫情的发生，各地有关部门纷纷发文通知售楼处和中介机构暂停营业，我爱我家和其他经纪公司一样，业绩受到了一定冲击。

据我爱我家2020年第一季度业绩报，该公司1-3月实现营业收入12.76亿元，同比降50.55%；营业利润-1.99亿元，同比下降169.17%；归母净利润-1.63亿元，同比降179.50%；扣非净利润亏损1.66亿元，同比下降198.50%。

发布会上，我爱我家正面回应了疫情对于公司业务的影响，并首度对外披露了业务条线恢复的进展情况。

我爱我家财务总监何洋指出，本次疫情对我爱我家二手房交易影响最大，但4月交易量已经恢复至往年70-80%水平，5月华中部分地区交易量出现了同比增长。新房业务方面，4月数据也显示出逐步复苏的迹象。此外，何洋还表示，租赁业务是公司全部业务条线中降幅最低的，一季度实现了往年的70%；而商业运营条线，也在逐步恢复中。

在回答疫情对于公司业务影响时，谢勇表示，受疫情导致的小区实行封闭管理、经纪人正常带看受限，我爱我家在今年一季度出现亏损。对于2020年后续市场，谢勇仍然保持乐观心态。

“其实无论是租房还是买房，疫情只是延后了需求。” 在谢勇看来，买卖市场原本在4月份的“小阳春”以及租赁市场的租赁旺季，实际上受疫情影响延后至5月份。但伴随着3月底以来复工的有序恢复，公司的各业务线已经恢复正常，预计公司在2-4季度会有较好的预期。

长租公寓主动收缩 未来融资或上市皆有可能

自国家确立“租购并举”战略后，长租公寓运营如雨后春笋般快速发展，“相寓”

品牌也在我爱我家房管业务上应运而生。近年来，除了继续大力推进传统房地产经纪业务，我爱我家对于相寓的重视力度也逐年增加，该业务线对于公司的业绩贡献度也呈上升态势。

年报数据显示，我爱我家2019年实现营收112.11亿，同比增长4.86%。公司主要收入来源是经纪业务、新房业务以及资产管理业务，2019年这三块业务占总营收84.7%。2019年，该公司经纪业务收入57.19亿，同比增长4.3%，新房业务收入19.05亿，同比增长16.5%。

不过，从年报数据可见，我爱我家近年来重点发展的长租公寓却出现了规模缩减的现象。据年报梳理发现，2017年末到2019年末，“相寓”全国在管规模分别为25.5万套、30.3万套和27.6万套，2019年在管规模回落，同比减少9%。

就外界关注的“2019年相寓在管规模减少近3万套”的问题，何洋于发布会上解释称，这是基于长租公寓市场变化，我爱我家对于业务线条的“主动收缩”。

何洋表示，2018年下半年以来长租公寓市场出现了明显变化，整体政策层面也有调整，各地住建委对长租公寓做出了不允许分租、隔断，或者一定空间内限制在租人数的规定。基于此，公司主动对相寓在管房源中价格有所虚高以及不符合规划的部分房源进行了集中清退，这使得相寓整体规模在2019年有所下降。

此外，何洋还强调称，房源量的下降并没有影响到收入和运营效率的提高。

值得一提的是，近两年行业内有青客公寓以及蛋壳公寓相继赴美上市，此外自如也频频传出上市计划。就公司旗下长租公寓“相寓”有无融资及上市计划的问题，文彬回应称，相寓暂无融资计划。至于未来是否有计划融资或上市，他表示 “股权线非常清晰，未来一切皆有可能”。

而对于2018年以来的长租公寓暴雷潮，文彬做出预测，疫情会继续加速长租公寓行业的洗牌。

来源：北京商报

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