公摊!公摊!

1954年，香港四大家族之一领头人霍英东，望着8层楼高的香槟大厦，眉头紧锁，吐出四字：

“公共契约”。

旁边的律师连连点头，把打印好的文件分发给下属，合同的第一段写着：

楼梯、过道这些公共面积成本支出较高，开发商难以承担，为了更好的服务业主，需要大家一起摊派成本，实现共赢。

公摊问世。

可能霍总临走前，怎么也没想到。

把爱国刻在骨子里的他，却给后来的内地居民，留下祸乱。

明知不公平却无处维权，明知被欺负，却只能挨着，这些年，公摊面积，像无形的镰刀，无数次挥向老百姓。

2022年9月2日，内蒙古自治区政协委员王凤华再提，取消公摊面积。

热心网友从住建厅文件中窥见端倪，以为要全民取消“公摊面积”，全网哗然。

结果负责人连忙跑出来澄清，仅仅“上报而已”，千万不要过度解读……

事实上2021年，王凤华就提出过取消公摊，只不过当初给的回复是：

“公摊建筑面积”是目前商品房屋一定会有的面积，也是业主不动产产权的组成部分。

流水的“上报”，铁打的“未果”。

公摊面积为何如此难以取消？这背后到底藏着什么秘密，我们又应该如何避免被割？

下面的文字，帮你解答。

01 青出于蓝

事实上，早期霍总创造出的“公摊模式”，并非镰刀。

开盘时，公摊面积的计算公式会公之于众，还专门请律师做市场公证，告诉香港购房者，哪里被公摊，又公摊了多少。

业主心知肚明，虽然被公摊，但可以享受低房价，认为合理。

只是后来，市场低估了资本的贪欲。

1958年，香港出台政策，严打炒楼花，房价暴跌。遭遇房地产销售困境的李超人，为了控制开发成本，决心让旗下所有楼盘均采用“公共契约”。

在李超人的推动下，“公摊面积”遍地开花，成为香港房地产开发商的主流定式。

刚开始，香港开发商敬畏市场，以霍总为榜样，透明公开。

然而香港经济爆发后，房屋供不应求，还管什么榜样，就是一个老顽固。

开发商们取消了公示“公摊面积”，开始在里面大量注水，“内卷”严重，看谁注水注得多，注得妙。

比如把停车场、会所等公共空间，建得硕大无比，统统公摊给住户，然后偷摘出一部分，进行二次售卖，或者租赁出去，揽入开发商口袋。

更夸张的是，有开发商把飘窗设计的比卧室都大，然后计算到实用面积，号称人类住宅新模式。

玩得最溜的还是李超人，2006年旗下一个名叫元朗四季豪园盘入市，公摊比例高达40%，创造了香港历史。

香港老百姓忍无可忍，把李超人喷上热搜，上街游行，举旗呐喊，要求还一个公道。

期间，民众跟开发商利益集团博弈过几轮，最终香港政府不堪舆论重压，在2013年4月出台了《一手住宅物业销售条例》，规定：

新房只能用“实用面积”来标价。

如果不按照实用面积来标价，坚持把公摊面积包含进来，就会吃官司，罚款100万-500万港币，还会面临3-7年监禁。

从此，香港房地产，彻底告别公摊。

然而有意思的是，内地自从1995年引入公摊后，非但没有跟随老师傅取消公摊，而是发扬光大，成为全球独树一帜靓丽的风景线。

在模仿和超越这一块，不得不佩服，内地的开发商天赋异禀。

02 毒瘤发酵

2022年8月16日，山东青岛市民小李在网上哭诉。

当初买了一套110平米的房子，售楼处小姑娘承诺，项目公摊面积是31%，虽然占比挺高，但市场行情大差不差，勉强忍受。

然而当小李收房时，惊呆了。

全屋只剩下了三个小得可怜的卧室，最大都不超过9平方，主卧连双人床都放不下，他去找验房师测量了好几遍，结果只有61平方。

仔细算来，公摊比例高达46%。

小李很愤怒，找开发商理论，开发商开始用公摊系数、公摊率、套内面积等概念强行解释，媒体介入后，才承认：

将近1米的外墙，一半面积都得公摊。

电梯、大厅、走廊、垃圾道、变电室、设备间、地下室、值班警卫室公摊也就算了，墙还得公摊。

墙公摊也就算了，还造了1米宽。

估计香港开发商听了，也得认，这才是祖宗。

我在研究公摊面积的案例时，及其困惑，是怎样的市场环境，能培育出如此猖獗的开发商，这么肆无忌惮地从公摊里面做文章。

比如2006年，北京友谊花园小区，开发商给业主多算了8000平方公摊面积。

2014年，山东一高密度楼盘，得房率仅有48%，有人买了一套85平米的房子，到手不足50平。

2021年，山东某楼盘，得房率仅有46%。

2021年，山西太原某楼盘，公摊面积高达43%。

……像黑洞一样，深不可测。

其实买房时候告知公摊也行，哪怕是40%多的公摊，公之于众，消费者接不接受另说，最让人愤怒的是，欺骗。

买房大三居，收房小三居，买房双卫，收房单卫，买房变成拆盲盒，房地产滋生出一颗彻彻底底的：

“公摊毒瘤”。

取暖费、物业费、装修、除甲醛等等所有机构，都要滋养这颗毒瘤，按照建筑面积收费。

这里面最夸张的就是物业，公摊面积要收费，但公摊收益却只会揽入自己的腰包。

前几天受邀去朋友家喝酒，从小区门口到停车场都是电子屏，一进楼里电梯，吓了一大跳。

电梯门左右，身体左右，各有一个电子屏，居然后脑勺还有一个投影仪，正对着已经闭合的电梯门投射广告。

五屏联动，叽里呱啦，脑子嗡嗡响，放的广告还不一样，婴幼儿奶粉、电商平台活动、瑜伽、养老保险……可谓家庭全年龄段覆盖。

我问朋友，这么多广告屏，物业给你们反钱吗？朋友瞪大眼睛珠子惊讶地问我，这东西还能反钱呢？

朋友打过去电话去问物业：

你们这电子屏一个月收多少钱，既然作为公摊，我们出钱买的地方，是不是收益也得给业主分一分？

只听见电话那边小姑娘，支支吾吾说不出话，最后的答案是：

我也不知道收多少钱，领导从来都没提过，要给业主分钱，我请示一下领导……随后电话传来嘟嘟的声音。

03 种因得果

公摊这颗毒瘤在各方的滋养下，越来越大。然而就这样一个人人喊打的事物，居然不乏有专家为其辩解。

近日，浙江工业大学、中国住房研究院院长声称：

取消公摊面积，可能给消费者埋下暗坑。

因为取消公摊面积，会导致开发商成本直线上升，那么势必会提高房价，不利于抑制房价。开发商也会因为取消公摊，偷工减料，影响业主的居住舒适度……

很多人跑来问我，这话有没有道理。

我的答案是，驴头不对马嘴。

这就像你去街边商贩那买西瓜，问老板，这瓜保熟吗？

老板说，这瓜吃了绝对解暑。

保熟？解暑，你这跟我玩文字游戏吗。

消费者不关心什么舒适度什么对房价影响，而是绝对的公平和透明。

我花大半辈子攒钱买了一套房，你总得让我知道钱花在了哪里，我到底能住多大的房子，天经地义。

公平透明，是消费者最基础最原始的诉求。

公摊面积，年年有人骂，年年不改革。今年2月份，新华社旗下半月谈，特批公摊面积，“别再让买房像开盲盒”，可惜依旧推不动这条改革之路。

为何如此之难，还是那句话，多方博弈：

一来，公摊面积能“掩饰”高房价的外表。

比如现在很多城市的房价是每平米2万元，100平米的住房，30%的公摊，表面上200万一套住房。

但如果取消公摊，面积就变成了70平米，同样是200万一套房，但单价涨到了2.85万每平米。

房价一夜暴涨42%。

开发商取消公摊，意味着自己的房价比别人贵了42%，房子没人买了；地方取消了公摊，意味着房价暴涨42%，“房住不炒”效果太差，要开罚单，谁也不愿当出头鸟。

二来，“招拍挂出让”制度下，地方财政已经跟地价牢牢绑定。

地方既要地价上涨，又要抑制房价过快上涨，就只能不断压榨开发商，从去年开始，大多数开发商的利润率已经创下历史新低，很多项目都在1%～2%左右。

三道红线+地产下行，死的死伤的伤，这时候取消公摊，让开发商自己去承担成本，建造社区公共空间，结果必然是偷工减料。

到时候楼盘没有大厅，只有一个小门洞，园林只有三棵树，楼与楼之间没有缝隙，紧密相连。

届时，新闻里播报的题目一定是，某城市某小区开发商无良，电梯只能坐下2个人，业主维权喊冤，双方大打出手。

城市化的终点变成了贫民窟……

所以破局的关键是，地方是否愿意让利，下调地价，给开发商留利润去做公共空间，同时限价，抑制房价过快上涨，这样就可以合理取消公摊面积。

或者保留公摊，专门成立监管部门，对项目进行专项监管，所有项目必须公开透明公摊计算方法，违规就要狠狠罚，甚至判处监禁。

但这条我是真没信心，因为对开发商来说，方法总比困难多。

取消公摊，肯定会到来，但肯定不在楼市下行期。

在这之前一定学会自保，买期房时一定要把合同看明白，清清楚楚白纸黑字，标明实用面积，收房时如果不符，一定要联合维权。

从以往的案例来看，胜诉率还是很高的。

我记得2016年9月13日，在快播案庭审上，王欣曾经提出过一个词，“技术无罪”。

但法院的铁锤，依旧给他敲了3年6个月的刑期。

因为技术无罪，使用它的人有罪，王欣用技术传播淫秽视频赚钱，于情于理说不过去。

种因终得果。

公摊模式有没有罪，我不知道，但我知道以它谋取利益，欺诈消费者的人，一定会被钉在历史的耻辱柱上。

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