全北京最孤独的项目

北京身份，值两万一平？

01

前一段时间，环京官宣取消限购，不少朋友心思开始活络起来：

环京大跌已经四五年，位置最好的燕郊房价，已经稳定在1.6-1.8万/㎡之间，新房普遍在2万/㎡左右，那么现在适不适合抄底？

对此，我记得有个朋友曾说过这样一句话，“买在燕郊那几年，我假装生活在北京。”

2015年，北京和环京楼市蠢蠢欲动。此时，燕郊区域房价大概是8000每平，而北京东五环的价格，大概在3万-4万一平。

面对近4倍的房价差，以及相差仅30分钟的距离，这个朋友在犹豫了两天之后，还是选择了买在燕郊——其实他刚住进去的那会儿，感觉还是很好的，同样的预算，燕郊的房子比朝阳要大好一圈，况且随后燕郊房价上涨的速度不输北京东五环。

然而，2017年限购之后，燕郊房价大跌，而东五环房价却开始往10万+的高峰攀登，这一来一去，说没有心理落差是骗人的。

当然，他买房也只是自住，房价的起伏涨跌，他倒是可以想开。

最让他失落的是，他上下班要进出京——原本想当个北京人，最后却成了河北人，特别是疫情来了之后，这一层身份的差异，是他难以逾越的心理鸿沟。

按他的话讲，他能感受到生活在北京享受到的繁华与热闹，他也真心想扎根在北京，但他在燕郊买房后发现，北京的繁华热闹完全与他无关，因为他只是在北京工作，却远离了北京的生活，就算他后来有了北京户口，那也只是一张证明。

他说，“每个人肯定都不愿意，背井离乡来北京享受繁华，每夜却要忍受燕郊的黑暗，这比什么都心酸。”

02

那么，回到正题，即使是现在，面对燕郊，还是义无反顾、不计成本的选北京吗？

那可不一定，万事万物都是变化的。

这6、7年来，北京房价稳步上涨，而燕郊房价走了个A字，巨大的房价差异，已经使得燕郊有足够的安全垫和投资价值了。

一个有趣的对比是，在距离燕郊不到10公里的通州宋庄，有这样一个神盘，没地铁，没配套，更没有周边竞品，可谓是“全北京最孤独的项目”，它就是金地北京壹街区。

▲金地北京壹街区，位于通州东六环外，河对岸就是燕郊。

不得不说，这个位置，你说它是地铁盘吧，与之距离最近的地铁站有8公里，规划中地铁M102线的宋庄两站，跟项目关系也不大；

周边的商业配套，只能去3-4公里外的小堡商业广场、谷德玛特购物广场，华联购物中心还要更远一点——当然，对此金地北京壹街区的说法是，项目会自建配套商业，在四组团会有一条2200平的商业街。

▲按规划，项目西侧的售楼处，也会改造成为3500平商业楼，从而为项目保存一点商业配套亮色。但很显然，这样的一点自建商业，无异于杯水车薪。

至于教育就更不用说了，仅有一河之隔的燕郊，教育比宋庄醇熟得多。

▲金地北京壹街区周边实景图

由此，就是这样一个无地铁、无配套、无竞品的孤独项目，销售价格却高达4.5万每平米。对比一河之隔的燕郊新房，金地北京壹街区整整贵出了2万多每平的差价。

唉，谁让人家是北京的呢？也许，单单一个北京身份，就值两万一平。

03

再来看看燕郊。经历了过去几年的调整，燕郊房价的水分已经完全被挤出去。守着北京，与通州副中心一河之隔，可谓一脚油门的距离，燕郊1.5到2万每平的房价，确实已经见底。

而在这五六年间，楼市冰封的燕郊，也不知不觉发生了巨大的变化：

2017年4月，燕郊限购，房价逐步理性，给换房的提供了最佳机会。

2018年8月，京秦高速通车。

2019年3月，燕潮大桥通车。

2019年6月，燕郊引入北京环卫，街道卫生有了很大改观。

2019年12月，燕郊西出口改造，将建设燕郊第一座大型立交桥。

2019年12月，平谷线改线获得发改委审批。

▲在北京环卫接管后，燕郊环境卫生治理得到了明显改善，城市环境正在变得更加整洁有序。

未来几年，燕郊还将有：

三条高铁，京哈高铁，京唐城际，京滨城际开通；

一条地铁，22号地铁线（平谷），将贯穿燕郊中心。

鉴于燕郊肉眼可见的巨大改观，相比金地北京壹街区所在的宋庄，燕郊可谓商业、教育、医疗配套齐备。如果不是疫情检查管控，燕郊进京难的境况也将大大缓解。

至此，是买房价高达4.5万每平、空有北京身份的宋庄，还是面面俱到、交通也在逐渐改善的燕郊？相信你自己有答案。

04

其实，站在流动性的角度看，北京通州的房子受双限购影响，与解除限购的燕郊，流动性相差并不大。

纯粹的投资视角里，当前北京边缘地带的房价，已经隐含一定的泡沫风险了——没有地铁和配套、空挂北京身份的项目，真的就该比周边的河北楼盘贵上2万一平？

对此，我的看法是，北京房价是一个多核的洋葱头，越往里面去越贵，虽然最中心的地段不一定是最贵的。

但是假如未来北京房价进入下降通道，最外围的“洋葱皮”项目，肯定是跌得最快的。

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