提前还贷收1%补偿金?交行公告一日游引争议!莫慌

来源：房产装修家居资讯时间：2022-08-09 14:31

对于按揭贷款提前还款所面临的补偿金收费，交通银行日前的一则调整公告引起关注，甚至一度登上热搜。不过，这则公告仅在官网存在了一天即被删除。

公告显示，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款等）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1％。调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行。

按照交行此前规定，对于部分提前还款补偿金，每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。

该行上海地区某网点工作人员今日对财联社记者表示，对于提前还款产生的补偿金额，贷款合同中有明文条款，但是否真正执行仍需视具体情况而定。

1％补偿金存争议

所谓提前还款，是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。

而补偿金就是借款方针对提前还款给予贷款人的一种补偿费用，也可以理解为是另一种形式的提前还款违约金。

业内人士分析称，借款人全部或部分提前还款，违背了贷款合同中有关期限的约定，这是部分银行对提前还款行为收取违约或补偿金的逻辑基础。

据记者拿到的一份住房按揭贷款合同显示，对于“提前还款”条款，这家贷款银行规定，借款人须至少提前三十天提出书面申请。经书面同意后，贷款银行有权要求借款人付出一定违约金。

从金额来看，上述贷款银行给出了两种选择，一是按提前还款金额的1％；二是按不低于提前还款金额一个月的贷款利息。此外，该贷款银行还明确提出，待合同履行一年期满后，借款人方可提出提前还款，且每贷款年度仅能办理一次。

地产专家表示，1％的补偿金是需要购房者承担，政策一旦落地，无形中增加了购房者的压力，原则上还是要保护购房者权益，所以某银行撤销了相关规定。

违约金多可减免

据记者多方了解到，对于因提前还款而产生的违约金，虽然贷款合同中有明文规定，但在实务操作过程中，多数银行往往会采取减免措施。

“贷款合同中一般会约定三年内不得提前还款，但确有需要，借款客户可通过网银app申请，从目前客户的实际操作结果来看，申请批准后提前还款不用支付违约金。”工商银行一位按揭贷款经理表示。

今年4月，张超（化名）在按揭贷款合同签订两年后选择了提前还款部分贷款，这一过程中银行未收取违约金。

但同时，也有部分银行选择“按规矩办事”。“我们会按照合同条款收取一定的违约金，不仅限于按揭贷款，还包括抵押经营贷等其他业务。”某股份行华东地区分行信贷部门人士表示，借款客户选择提前还款，这会使银行无法按照合同获取后续的本息回报，这笔资金的机会成本也流失了。

多因素共同作用下

居民提前偿还房贷的意愿提升

针对银行调整个人按揭类贷款的提前还款补偿金收费标准，业内人士认为这或与房贷早偿的现象以及银行信贷业务的压力有关。

中信证券研报显示，7月末，房地产贷款投放依旧低迷。和去年同期相比，开发贷款少减500亿元，个人购房贷款少增8900亿元。

中信证券指出，虽然监管对于地产企业融资的态度有所转暖，但是部分民营地产企业的信用状况没有改善，且整体行业的拿地和投资意愿都很低。居民按揭贷款增长偏低固然有房地产销售不佳的因素，但是这可能不是唯一的原因。

目前，有不少购房者受理财收益率低、储蓄增加、多地下调房贷利率等因素的影响，选择提前偿还贷款。

对此，中信证券表示，房贷早偿现象的另一个重要原因是由于前期的房贷利率较高，现在的居民存款和理财收益率较低，部分居民用储蓄提前偿还房贷。

那么，提前偿还房贷真的么？

分析师张伟提示称，房贷利率与理财收益率不能简单做对比，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。

张伟认为，由于居民储蓄率处于高位，并且低风险资产收益率短期将处于低位，居民提前偿还房贷的行为短期内将继续存在。但按揭利率将进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。

从过往的经验来看，按揭利率的下行也将促进地产销售面积和对应的按揭贷款需求回升。新增按揭投放不会持续低于按揭贷款的偿还，预计后续总体上，新增按揭贷款将保持正增长，居民杠杆率可能平稳或小幅趋升。

业内预计其他银行不会跟进

银行人士表示，“预计后续借款客户有提前还款需求后，仍可向银行申请豁免这笔补偿金，且获批通过的可能性较大”。

分析人士认为，要充分认识到购房者提前还贷的心理，部分是考虑到还款的压力想提前偿还，以减少后续的利息开支；部分是希望提前还贷进而把房产做抵押，从而获得成本更低的贷款；另一部分则是近期有闲余资金进行提前还款。

该人士建议称，基于对客户金融需求的充分了解，银行可进一步主动改善服务，以不增加购房者负担的角度去协调此类问题。

对于银行业内是否将效仿跟进交行的调整措施，中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，今年以来，受疫情反复等多种因素影响，部分居民收入有一定下滑，在这种情况下，金融监管部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施积极为企业和个人纾困解难。因此，预计其他商业银行不会同步跟进。

来源：房天下、财联社、华夏时报、中国基金报等