REITs财报 | 蛇口、张江、东吴等4支产业园REITs一季报简析

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撰文 | 王晓凤      编辑 | 王晓凤

近期已上市的4只产业园REITs在年报披露之后又陆续披露了2022年第一季度报告，整体来看，产业园REITs的总体运营情况较为稳定，张江光大园REIT运营表现较为出色，东吴苏园REIT、建信中关村(000931)REIT运营情况相对稳定，蛇口产园REIT运营情况不及预期。

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整体情况：整体收益较为稳定，蛇口产园REITs收益情况不及预期

图：4支产业园REITs季度主要财务指标（单位：亿元）

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

图：4支产业园REITs季度主要财务指标完成比例（单位：%）

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

图：4支产业园REITs收入环比增长率（单位：%）

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

整体来看，产业园REITs的总体收益情况较为稳定，除蛇口产园REIT收益不及预期外，张江光大园REIT、东吴苏园REIT、建信中关村REIT项目收益均超出预期。

（1）招商蛇口(001979)产园REIT仅完成全年预测收入的24%，2022年一季度收入环比下降4%；从项目公司的财务业绩衡量指标来看，净利润基本保持稳定，息税折旧摊销前净利润与前一个季度相比小幅提升，主要由于一季度部分成本未发生、当期成本较低。

（2）张江光大园REIT完成全年预测收入的28%，2022年一季度收入环比上涨4.3%，较上一季度收入增长率提升6.4个百分点；从项目公司的财务业绩衡量指标来看，净利润依旧为负，息税折旧摊销前净利率与前两个季度相比基本保持稳定且位于合理区间。

（3）东吴苏园产业REIT完成全年预测收入的29%，2022年一季度收入环比上涨1.9%，较上一季度收入增长率下降13个百分点，增长速度明显放缓；从项目公司的财务业绩衡量指标来看，本季度净利润整体水平较高且较前两季度显著提升；息税折旧摊销前净利率与前两个季度相比显著提升。

（4）建信中关村产业园REIT完成全年预测收入的28%，与基金层面收入完成程度一致，息税折旧摊销前净利率与历史年度相比保持稳定且位于合理区间。

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项目运营情况：张江光大园REIT表现较为出色，蛇口产园REIT本季度受疫情影响较为严重

图：4支产业园REITs季度出租率情况对比

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

注：东吴苏园REIT季度报告未披露期末出租率

图：4支产业园REITs季度租金收入及可分派金额（单位：亿元）

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

图：4支产业园REITs季度分红回报率对比（单位：%）

数据来源：蛇口产园、张江光大园、东吴苏园、建信中关村季度报告

注：图中红线为产业园REITs一季度分红回报率算数平均值3.3%，分红回报率按照报表截止日期当日对应收盘价计算

从项目运营情况来看，张江光大园REIT的表现较为出色，东吴苏园REIT、建信中关村REIT运营情况相对稳定，蛇口产园REIT本季度受疫情影响较为严重，运营情况不及预期；另外，一季度几支REITs可供分派金额较上一季度都出现了不同程度的下滑。

（1）招商蛇口产园REIT 2022Q1的平均出租率连续两个季度保持稳定，参照招募说明书对2022年加权平均出租率为91.12%的预测，二季度的出租率有待继续提升；租金方面，2022Q1的平均月租金为121.23元/平方米，环比提升1.81%，但相较于疫情前的租金水平，目前仍处于低位。Q1实现租金收入2982万元，由于1季度租金单价处于全年季节性较低点、新客户招租滞后、园区部分客户续租情况不及预期、部分客户提前退租等，Q1收入水平不及预期；可供分派金额的变化较为明显，环比下降33.13%，相较于2022年可供分派金额预测值，一季度的完成度为17.51%，低于均值推测情况下每季度应完成25%的进度，分红回报率也未达到平均水平。本季度内，蛇口产园REIT受深圳疫情及区域封控影响较为严重，同时若二季度疫情缓解不及预期，则租金收入和可供分派金额不及预期的情况可能还会延续。

（2）张江光大园REIT截至2022年一季度末的出租率为100%，平均合同租金为 5.38 元/平/天。出租率保持稳定，且自2020年以来的出租率都维持高位水平，运营情况良好；可供分派金额较上一季度有所下降，分红回报率也出现明显的下降。今年 3 月以来，受疫情影响，张江园区于3月18日进入封控状态，园区租户居家办公，该情况增加了租户经营产生的不确定性，也对二季度的退换租工作形成一定障碍，后续需要进行重点关注。

（3）东吴苏园产业REIT自2021Q3完成退换租及免租期影响消除后，由于出租率有所抬升，使得2022Q1租金收入环比提升0.22%，同2021Q4表现稳定，均较2021Q3有明显增长。可供分派金额的完成度受应收应付项目的影响表现稍有逊色，后续季度需进一步提高。

（4）建信中关村产业园REIT3月底时点出租率为96.15%，较发行时招募说明书中列示的2021H1的时点出租率提升1.15个百分点；Q1实现租金收入6039.67万元，2022年预测租金收入为21886.19万元，则平均每季度的租金收入完成额应为5471.55万元，因此仅从2022Q1的租金收入数值上看，完成率为110.4%，预期完成进度良好。可供分派金额、分红回报率与另外三只REITs相比较高。根据一季报，中关村REIT存在部分意向退租客户，且预计陆续在2022年5月至7月退租，拟退租面积约占整体租赁面积的11%，后续如果新招租情况不及预期，也会影响项目的整体运营情况。

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风险关注：疫情之下，四支产业园REITs面临租金减免及后续招商困难风险

受疫情影响，产业园REITs可能面临租金减免及后续招商困难的风险。

首先，疫情可能会增加招商的难度。部分租户受疫情影响，可能会因经营不善，无法续租，而疫情之下又难以开展后续招商工作，后期还需持续关注园区租户续租、退租、换租情况。

其次，自3月以来，国务院国资委、苏州财政局、深圳市政府、上海国资委、北京国资委陆续出台了国有房屋减免租金的抗疫纾困政策：

?3月18日，苏州市财政局等3部门发布《苏州市关于减免2022年承租国有物业租金的通知》(苏财资〔2022〕3号)，针对全市范围内承租国有企业（包括全资、控股和实际控制企业）和行政事业单位权属物业的服务业小微企业和个体工商户免租至少3个月的租金。

?3月28日国务院国资委发布《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》。对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金，其他地区减免3个月租金。普遍减免3个月租金在上半年完成，补充减免3个月租金要在列为中高风险地区后2个月内完成。

?根据国务院对小微企业和个体工商户租金减免的要求，深圳市政府于3月底发布《关于印发应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难若干措施的通知》，对承租国有企业房屋的制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户，免除3个月租金再减半收取3个月租金。

?4月13日，上海市国资委等部门发布《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》，对承租由国有企业负责经营管理的公有非居住房屋的小微企业和个体工商户所，免除3个月租金，对符合条件的承租人全年两档合计最高可减免6个月租金。

?4月22日，北京市国资委等7部门发布《关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》，对于在京注册或在京纳税并承租北京市各级机关事业单位和国有企业京内国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，租赁在2022年被列为疫情中高风险地区所在区的国有房屋的，可减免6个月租金；其他地区减免3个月租金。减免工作应在上半年基本完成。

尽管公募REITs园区不再完全由原始权益人持有，但受周边其他国有房屋减免租金的影响，如物业未减免租金可能会导致租户外流、租金收缴率下降情况。因此，需要进一步关注几只REITs对现有租户减免租金的可能性和力度。

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结语

从2022年第一季度报告来看，园区类项目受疫情影响较大，增加了对项目未来收入的不确定性。从一季度项目运营情况来看，四只产业园REITs中，张江光大园REIT表现最亮眼，中关村产业园REIT和东吴苏园REIT相对平稳，招商蛇口REIT一季度受疫情影响较为严重，运营情况低于预期。

展望未来，短期还需持续关注疫情对几只产业园REITs的影响，包括园区内租户续租、退租、换租的情况，另外国务院国资委、各地政府自3 月已陆续出台了关于国有房屋减免租金的抗疫纾困政策，需关注后续园区租金减免对收入的影响。中长期来看，当前我国已经出台REITs扩募规则，在疫情泛滥的当下，如何通过扩募，优化资产组合，分散风险也是REITs管理人需要思考的问题。

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