70年产权骤减30年,中粮天悦壹号玖苑陷维权纠纷|315楼盘真探

来源：房产装修家居资讯时间：2022-03-17 18:23

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师告诉大公房产，在我国，住宅用地的土地使用权是70年，商业用地的土地使用权则是40年，且规划性质只能是商业用房而不是住宅用房，不能落户，没有学位，贷款最多也只能贷10年，水电还都是商业标准，比普通住宅收费要高。

文章来源丨大公房产 采访律师丨北京金诉律师事务所王佳红 一年一度的315消费者权益日到来了，层出不穷的房地产维权案例，也逐渐暴露在大众视野中。近日，有业主向大公房产爆料称，大悦城控股集团（原“中粮地产”）旗下位于深圳宝安区的“天悦壹号玖苑”商务公寓，由于开发商方面的操作失误，导致房屋产权从70年变为40年。原本70年的产权一下子缩水30年，业主表示难以接受，这一事件也引发业主集体维权。公开资料，“天悦壹号玖苑”项目位于深圳市宝安区新安街道前进一路与创业二路交汇处，前身为宝安25区旧改地块，宗地号A007-0563，土地用途为商业用地，二类居住用地，开发商为大悦城控股集团全资子公司中粮地产发展（深圳）有限公司。深圳房地产信息网显示，该项目总占地面积约12.45万平米，总建筑面积约78.5万平米，共分三期开发。其中，一期由5栋商品住宅、1栋公寓+办公楼组成，占地面积21816.99平米，计容建筑面积160508.2平米；二期由约15万平米的大型购物中心大悦城，及1栋约200米地标写字楼、1栋高端公寓组成；三期由1栋住宅、1栋办公、1栋公寓组成。本次出现产权纠纷的，正是该项目三批入市的公寓产品，房源位于玖苑1栋B座，共101套。 北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师告诉大公房产：

北京金诉律师事务所王佳红

在我国，住宅用地的土地使用权是70年，商业用地的土地使用权则是40年，且规划性质只能是商业用房而不是住宅用房，不能落户，没有学位，贷款最多也只能贷10年，水电还都是商业标准，比普通住宅收费要高。不过比起动辄限购的普通住宅，商业用房最大的优势就是不限购，不占用购房名额，这对于许多尚无购房资格的消费者来说，极大地满足了他们的自住需求。而的“天悦壹号玖苑”项目，由于规划的公寓面积区间在83平米～129平米，户型较市场上大部分五十多平以内的小公寓都适合家用，便吸引了不少人入手。只是如今，这些公寓却成了许多购房者的“心病”。对于此事具体情况，大公房产试图向大悦城控股方面求证，但截至发稿未有明确回应。 产权“凭空消失”30年 民水民电也变商水商电 据爆料业主称，自己于2020年12月购买了“天悦壹号玖苑”项目1栋B单元的一套一百二十多平的商务公寓，当时签订的预售合同上明确写着“建设用地使用权期限自2018年2月4日起至2088年2月3日止”，产权为70年。

图源：e天剑 可在第二年的7月份，开发商中粮地产发展却要求业主签署一份合同的补充协议，协议里将原定的到2088年的70年产权，更改为了“建设用地使用权期限自2018年2月4日起至2058年2月3日止”，产权直接变为40年，少了整整30年。

图源：e天剑 对于这一补充协议带来的结果，该业主当然不答应。但是当她问及更改内容的原因时，中粮地产发展方面给出的理由竟然是：“系统录错了”。大公房产经查询发现，今年1月23日时，大悦城天玺壹号微信公众号的确就此事发布过一个公告，表示“由于系统录入错误原因，部分业主签署的公寓预售合同建设用地使用权期限错误显示称了住宅的70年使用期限。” 同时公告还称：“为了避免更多业主误解，我司已积极主动联系合同有误的业主签订补充协议，对该年限条款进行订正。”

图源：大悦城天玺壹号微信公众号 粗看问题不大，细看却处处都很离谱。 “买房这么严谨的事，一句笔误就能了事？”对于开发商的这一轻飘飘的解释，该业主感到十分气愤。她表示，自己当初买这套房，除了项目所处区位配套成熟、交通便利以外，很大程度上也是因为当初项目销售时宣传的就是70年产权住宅型公寓，而且正因为宣传为70年产权公寓，所以购买价格也比同类型的高。据了解，“天悦壹号玖苑”项目三期1栋B座的商务公寓入市时的均价在6.68万一平米左右，而深圳房地产信息网显示，2020年12月深圳市商务公寓市场成交均价为6万，很明显该公寓售价略高于市场。如今产权一下子变为40年，不仅使用年限减少，而且总价也已经付出去，还得不到开发商的任何补偿，这也意味着，购房者当初买这套公寓的性价比突然降低了许多，而成本也平白增高了一大截。业主还对比了与“天悦壹号玖苑”一墙之隔的“万科大都会”，她表示，万科大都会如今在售的除了住宅也有住宅型公寓，且均价同样在六万多左右，不仅产权的的确确为70年，而且还包公寓装修。而另一个拥有70年产权公寓的“汇邦名都花园”项目，均价仅在3.9万元左右。 “早知道是这样，我何必买大悦城的项目？”巨大的落差感，让天悦壹号玖苑的业主越发难以接受。 北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师告诉大公房产：

北京金诉律师事务所王佳红

如果开发商明知道项目用地是商业用地，还在合同中写70年的土地使用权，并且在宣传的时候也口口声声称是70年，那就说明开发商在故意隐瞒商业用地的性质，有欺诈购房者的嫌疑。此外，还有业主表示，当初买房时项目方给自己承诺的是“民水民电”，结果交房后却发现都是按照商用标准收费的。 “要么一开始就讲清楚，要么就从头到尾民水民电。变来变去算怎么回事？”该业主表示。大公房产了解到，目前市面上的商业公寓，基本都是商水商电，收费是民水民电的两倍。至于“天悦壹号玖苑”项目为何要在商务公寓的基础上宣传民水民电？应该是宣传中一种吸引客户的手段，但是虚假宣传实属不该。 莫名多出的红章 是否涉嫌违规？ 除了突然变更的产权期限，值得注意的是，有业主还发现，中粮地产发展给的这份补充协议也是疑点重重。据了解，由于合同制作需要一定的时间，所以该栋公寓有很多业主在当初签署完购房合同后没有及时拿到纸质文件，如今因为要签署补充协议，这些业主便提出要查看合同，结果业主们发现，开发商拿出的合同，首页表面有非常明显的重新装订痕迹。而且在合同第二条【项目建设情况】那里，纸面上明明白底黑字打印着“建设用地使用权期限自2018年2月4日至2088年2月3日止”，但页面却被明晃晃地盖上了一个鲜红的印章。印上的文字为：“核对：根据土地使用权出让合同第二十六条，本地块住宅土地使用年限70年（从2018年2月4日至2088年2月3日止），商业、办公、商务公寓土地出让使用年期为40年（从2018年2月4日至2058年2月3日止）”。

图源：e天剑 有业主表示，自己通过银行渠道或国土部门拿到的原合同其实是未加盖红章的。也就是说，开发商或在发现“系统录入序错误”后，悄悄给业主的购房合同自行盖上了印章，想蒙混过关。值得注意的是，面对业主的质疑，中粮地产发展方面却始终强调这只是一个乌龙、一次误会，并不断催促业主去签署补充协议，甚至还“威胁”业主，只有签署了补充协议才会给购房合同。

北京金诉律师事务所王佳红

为此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示：“合同是双方协商一致的结果，在业主没有同意的情况下，开发商是不能够随意加盖印章的。”并且，开发商“威胁”业主不签补充协议就不给购房合同的行为也是违规的。据了解，目前该项目1栋B座已经有三十多位业主签下请愿书，要求开发商就此事作出回应并给出解决办法，而业主们也提出了自己的诉求：一是退房，并补偿业主们损失；二是以70年产权公寓为标准，补给业主们一定差价；三是水电费按售房时承诺的民水民电标准来收取。对于业主的第一个诉求，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示：

北京金诉律师事务所王佳红

如果购房人通过银行或者国土部门拿到的合同上面明确写明土地使用权期限是70年，或者有足够证据证明自己签署的合同土地使用权就是70年的，这是完全有权利拒绝开发商更改合同中40年土地使用权条款，如果开发商必须修改，购房人有权基于开发商的欺诈行为而撤销合同，要求退房。对开发商而言，把40年录入成了70年可能是失误，但是所产生的法律后果要自己承担，不能让购房人承担。这种情况下所签署的购房合同依然是有效的，因为并不违法法律行政法规的强制性规定，但是这个合同的签署是基于开发商故意隐瞒事实所签署的，合同是可以撤销的。 对于业主的二、三诉求，现实中若想实现是有点困难。 法律上讲究的是实际已经发生的损失，是可以量化的，而业主的这个要求无法量化，损失不好确定。所以能不能补产权差价不太好说。一个项目既然是商业立项，就不可能改成民水民电，除非把商业改成住宅才有可能。所以业主也很难让开发商将水电改成民用的。那么，该项目的业主就只有退房和接受现有情况两条出路。对于该项目后续进展，大公房产将持续关注。

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