因为一件事，过百万买房首付飞了！

　　做房地产编辑越久，见过听过的买房故事就越多。大多数人可能都在关注那些魔幻的“炒房致富”。

　　而我们深有体会，买房是为了让自己有家可依。

　　最近，PLUS收到了一个粉丝故事，辛辛苦苦工作十几年，好不容易凑够首付买房，突然却被告知房子买不了了，甚至首付和定金都拿不回来了。

　　这是怎么回事呢？

　　.01中介忽悠？过百万首付被卷？

　　小A在去年年底通过中介买了一套二手房，当时中介告知他申请贷款是没有问题的，于是就跟卖家签订了合同。

　　而还没等银行审批，小A就把首付款直接转账给卖家了。

　　本来开开心心在等过户收房，却在上个月突然收到了银行打来的电话，说是贷款资格不够，批不了款。

　　因为当时中介只把小A的资料交给了一间银行，而因为疫情的关系，很多银行贷款部门都不开门，又或者是不接受申请贷款。

　　这个时候，小A就算是想找其他的银行申请贷款，临时抱佛脚，也根本无处可去。就这样，眼看合同的期限一天天近了，但是贷款批不下来，卖家又不同意延期，违约彷佛成了小A唯一且不得不面临的结果。

　　但是违约的后果对小A而言是非常难以接受的，这意味着小A先期交付的定金和首付都将打了水漂，但偏偏连个响声都听不见！

　　毕竟对于绝大部分普通人而言，就这样稀里糊涂丢掉一套房子的首付和定金，简直是生命不能承受之重，那要如何规避其中的风险，并以最小的损失解决眼前的困境呢？

　　为此我们特地咨询了专业的律师，希望给处于类似困境中的朋友以更有效的帮助。

　　.02连踩两大雷区

　　相较于遇到问题再去寻找解决问题的办法，防患于未然在任何时候都是更高明的做法。

　　针对小A遇到的问题，广东格林律师事务所高级合伙人张旭锋律师提出了几点看法。

　　首先小A的交易程序是存在问题的。“签完约直接付首期，不符合目前的交易习惯，目前的交易习惯——在按揭买房的情况下，肯定是成功办理递件并取得回执当天支付首期款是比较合理的。”

　　同时张旭锋律师还说道：“当然了，即便是这样的交易程序，如果银行贷款同贷书被撤，仍然会给买家带来一定的风险，那么这就需要这个客户在签订买卖合同的时候考虑，万一贷款不被审批，或者说是批准的额度不足，或者说是审批了之后同贷书被撤，那么你从哪里拿钱从哪里来？你如何融资来补足你的购房款？”

　　也就说即使是按照正常的流程走，买家同样要做好几手准备，多预备几条贷款渠道，不能像小A一样孤注一掷。

　　而除了按照常规流程操作意外，买家也不能完全做一个甩手掌柜，将买房这件大事全权交给一个陌生的中介去操作。

　　北京德和衡（广州）律师事务所高睿明律师提醒道：“在购房之前，购房者有义务自行了解购房政策及贷款政策，不要单纯听信中介人员的承诺。”

　　而对于中介做出的承诺，各位购房者最好做到人过留名，车过留辙，空口白话的承诺要不得。

　　“若中介人员对足以影响交易的购房流程或手续作出承诺，建议购房者可要求中介方以书面的形式写明。如果在交易中，双方均以中介的承诺作为交易的条件，可以在中介提供的合同中写明相关事项的处理方式。” 高睿明律师说道。 按照律师的建议，购房者只要严格按照正常交易程序操作，预先了解相关政策，将自己与中介达成的协议形成文字合同，是可以很大程度规避此类风险的。

　　.03首付款还能拿回来吗？

　　可是如果之前棋差一招，已经被中介和现实联手打脸的人，难道就真的只能眼睁睁看着自己的钞票付诸东流吗？

　　其实也不尽然，虽说不可能毫发无伤，但是如果及时补救，其实是可以将损失降到最小的。

　　针对这个问题，张旭锋和高睿明两位律师为我们做了解答。

　　首先要看违背合同约定是否是贷款政策问题造成的，如果是贷款政策问题通常合同会约定可以解除。

　　其次。如果不是这类原因，购房者可以找到中介，让他出示可以贷款的证据，以此与中介进行谈判。至于最终的违约责任，要按照合同约定承担违约责任。

　　一般在实践中，是会被没收定金，或者是按照总价的10%来支付违约金，而没收首付款的违约责任，通常可以主张约定过高。

　　最后对于房产中介的行为，张旭锋律师评价道：“房地产中介公司的经纪人作为专业人士在对客户的征信进行调查、综合评估，给出贷款建议的时候应该是客观的、慎重的，不能够为了自己开单给客户做出不切合实际的、超出预期的、超出实际能力的评估，否则不仅帮不了客户还会害了客户，这是房地产经纪人的基本操守。“

　　而对于各位购房者而言，即使是遇到了负责任且有经验的房产中介，我们也要积极了解购房过程中的各项流程，并及时咨询相关的专业人士，以防万一。

　　最后，PLUS给大家总结了一个二手房交易正确流程，如果最近有买房意愿的朋友，可以点击原图保存！

　　如果有更多购房法律问题，可上宅问提问，相关专家将一对一回答：

　　如果你有入户、学位、贷款、购房资格等购房问题需要咨询，请加微信：13360034955

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