苏州房价会大涨？说这话的人就是别有用心

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　3月20日晚，苏州龙湖首开湖西星辰、碧桂园伴山澜湾、港中旅名门府同时开盘。

　　龙湖号称60秒销售12亿，碧桂园号称9秒卖掉9成，港中旅则表示全部售完。

　　3月22日，龙湖另一个项目龙湖大境天成项目再次开盘，号称1分钟卖掉5.4亿，当日全部卖完。

　　按照开发商的计算方式，这些楼盘卖得的确不错。但为了这些漂亮数据，开发商也的确费了不少心思。

　　湖西星辰只需要25万起首付，25万相对于总房价，只有10%，剩余20%首付，根据户型不同，大概50-76万，需要在1个月内付清。

　　而在港中旅名门府，精装修则需单独签合同。

　　此外，融创则直接给购房者"将了一军"，所有融创在苏州的项目全部取消案场优惠，统一按备案价销售。

　　刺激开发商是3月20日当天苏州发出的《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》，根据通知，本科生不超过45周岁直接落户，专科生不超过35周岁，缴纳6个月社保可落户，自5月1日起执行。

　　苏州曾在2019年7月进一步加强了楼市调控，园区二手房取得不动产证后限售5年，新房限售3年。非苏州户籍仅可购买一套，且须缴纳2年以上社保。此外，土拍政策也有收紧。

　　随后苏州，楼市明显降温，因为自此，苏州的商品房只能在苏州本地人之间流转。

　　但在今年2月份，受疫情影响，苏州再次调整土拍政策，取消现房销售和封顶销售政策。这一变更，对房企来说是一大利好，前期高价拿的地，后期可以通过宽松的预售政策来平衡操盘压力。

　　综合苏州今年公布的措施，可以看到，苏州在需求端和供应端都给楼市带来了利好。人才落户虽然不直接，但好处在于政策不会"一日游"，属于"缓释型"利好。至于给开发商的利好，也已经完全落实。

　　从2019年7月24日，到2月份土拍，再到3月20日的人才新政，此番调整后，苏州楼市的基本面有三个特点：

　　其一、苏州继续放大合理购房需求，排斥短期的投资炒房需求。其主要依据是限售没有放开。

　　其二、部分新房二手房价倒挂的区域购房热度还会继续增加。

　　其三、苏州新房供应量增加，房价总体仍然稳定。这不仅是因为新出让土地入市速度增加，更重要的是，苏州下半年以来住宅供应量越来越高于成交量，即便稍稍刺激楼市，存量供应也足够应付增加的需求。

　　至于让开发商兴奋的那份最新的人才落户方案，其实也是独具匠心，人才新政落地是在5月1日，并不是立即生效。更重要的是，对于这份人才方案，其实主要并不是为了刺激楼市，而是真的为了吸引人才。2019年，整个江苏，人口增量不足，南京只增加了不到7万人，苏州更是不到3万人。而杭州人口增量达到了55万余人。这么大的差距，恐怕不止是苏州，南京也很着急。没有人进来，尤其是年轻人，这对一个城市的增长前景是很大的隐患。

　　以苏州为代表，政策是希望引导因疫情而断档的刚需有序入市，当前的部分城市部分楼盘热销的表现只是这种需求入市的正常反应。如果你是刚需，现在买房也算合适，特别是一些限价楼盘，完全没必要担心房价大涨。

　　其他更多城市曾尝试做出更多突破，但那些政策多是一日游，半日游，见光即死，这也充分说明，借此机会"扩大战果"是不会成功的。

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