收购救市祭出，躺平还是屹立？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-12-21 10:21

原创房小评中国房评报道

动笔之前，有些唏嘘。

此前，我们在《开发商一定要抓住这根绳子》一文中明确提出，陷入困境的开发商要抛弃幻想，舍得割肉，抓紧自救。若是等到并购贷款放开，那些“好学生”张着血盆大口来吃你，局面就由不得你做主了。

说曹操，曹操就到。

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称：《通知》），并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，主要内容是：

鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

另外，房小评获悉，收并购贷款不纳入“三道红线”管理这件事也开了口子，但是只做不说。

正如我们在《开发商一定要抓住这根绳子》中指出，适逢行业预期回暖，银行间市场票据融资放开，又有地产股股价回涨助力，开发商应该抓住市场给予的时间窗口，抓紧自救。

估计很多开发商对资产处置的预期过高，这半个月来，没听到多少企业成功处置资产。

“谈，大家都在谈；价，都不愿意降。”

远如某大，老板不舍得贱卖资产，物业卖给某公司又后悔了，随后迎来政府工作组入驻。这头老板还在犹豫，那头地方政府为了保交付，避免惹火上身，直接以土地闲置的名义收回了10宗土地。

市场这根绳子不抓，迎来金融监管部门主导的收并购政策，这次机会抓不抓呢？

对于陷入困境的开发商来说，内心估计很纠结。

因为这根绳子有点细。

为什么这么说呢？

1、开发商期待的是战投，不是卖项目的结局。

对于大部分陷入困境的开发商来说，最大的期待是国家能够放水，可以如从前一样借助政策东风，起死回生。再不济，也希望有中交之于绿城那样的白衣骑士出现，战略入股，为企业纾困，最好控制权还别旁落。

但是，这次金融监管部门主导的行业收并购大戏规则中明确提出，支持并购出险房地产企业的优质项目，而不是并购出险房地产企业的股权和企业本身，也就是俗称的“救项目不救房企”。

2、只支持收并购优质项目。

即便收并购项目，也只收并购优质项目，在银行提供收并购贷款的时候，还要做穿透式监管。银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。

3、风险项目很难出手。

出险开发商的项目很少有低负债的，开发商希望收购方将债务和资产一起拿走，但是对于承债式收购的口径却很严。这次银行提供收并购贷款的时候，就要对项目的债务风险进行严格把控，高负债项目或股权抵押关系复杂的项目估计很难拿到贷款，也就难以吸引买家。

与此同时，国资委还专门开会警告央企不许碰高风险资产，变相告诉央企们收购爆雷房企的资产要慎重。这又打击了出险开发商的信心。

综合上述政策信息可以看出，这次金融监管部门组织的房地产行业收并购大戏，对于出险开发商来说，只是一根细细的绳子，而且还不清楚这根绳子到底是救命绳，还是索命绳。

一家出险房企的高管坦言，手里捂着好项目，银行还给一丝活路，如果把好项目都卖完了，剩下一堆烂资产，估计很多历史问题都盖不住了，会出大事。因此，出险开发商对这个政策一般不太感冒，但是如果实在扛不下去，与其等着土地被政府收回，还不如把项目卖了。

有的出险开发商心有不甘，会认为与其被“论斤卖”，不如“躺平”，我就这样躺着，你能把我怎么样？

这么想，就幼稚了。真以为金融机构是吃素的？

上文提到某大对抗的结果是位于海口和成都的10宗优质地块很快被收回。欠债要还，天经地义。这次调控的直接目的是促进房地产行业产能出清。此前煤炭、钢铁行业的供给侧改革当中，部分煤老板和钢老板最终不也被出清了嘛。

出险开发商们心里还在疑问：“大家日子都这么难，谁还有钱来收并购？”

实际上，招商蛇口、保利发展、碧桂园等企业都将在银行间市场发行票据，这次政策也专门提出，以银行间票据融资为支持行业收并购的主要融资工具。上述企业既然在发票据融资，你想他们会冲谁去？

此外，地方国企也是这轮房地产行业崛起的新势力，比如厦门国贸、建发正活跃在各个热点城市拿地，他们信用好，资金足，也是收并购的主要玩家。

今天，房地产板块飘红，多家A股开发商涨停，但是有几家民营房企的股价跌幅接近10%，甚至20%，后者的共同点是出现了流动性困境。

这摆明是市场用脚投票：房地产行业接下来是信用好的房企收并购信用差的房企。

对于出险房企来说，该怎么办呢？

与其被拎到秤上“按斤卖”，不如主动找买家，拿出优质项目对外合作，回流部分现金，维持企业运转，且战且退，等待逆转的机会。实在不行，也要主动去找情投意合的买家，委身相随，给员工们一个好的安置。

对于金融机构和地方政府来说，“保交付”是政策的出发点和终点。因此，出险企业愿意积极配合做好保交付工作的前提下，或许还可以给金融机构打一段时间工，保持团队不散摊子，苟且偷生。

除此之外，暂时没有更好选择了。