房贷是“越长越好”还是“越短越好”银行员工：不少人白送钱

在国人的观念里，有房才有家，所以，我国房子自有率相比其他发达国家都要高出不少，当然，随着房价不断上涨，年轻人的购房压力也越来越大，不少人需要动用六个钱包才能凑足首付款，这还算幸运的，不少人想尽办法也不一定能借到那么多钱。在中国，完全通过自己能力买房，从某个方面说，应该属于成功人士了。

在买房过程中，能够全款买房的人毕竟是少数，我们大多数人免不了要向银行按揭贷款，申请贷款期限一般在10-30年居多，虽然需要背负这么长时间的还款压力，但可以早买早住，结婚、生子、上学都不会受到耽误，相比暂时拿不出首付买房的人来说，他们已经无疑是幸福的。按揭贷款的年限越长，还贷金额也就相应越大，因为年限越长产生的利息越多。

第一、假如买房纯投资的话，房贷期限该如何选择？

随着楼市调控深入，炒房团逐步绝迹，但以保值增值为目标的投资者还是有不少，这也是没办法的事，因为现在比较靠谱且门槛适合普通老百姓的投资渠道几乎难找。买房投资与刚需自住买房有着本质区别，投资买房就是为赚钱，所以必须考虑买房以后成本支出问题，尽可能做到利润最大化。主要分两种情况：

一是在资金允许的情况下，尽量选择全款。这是基于现实情况，我们知道，无论房价如何涨，市场上都是不缺房子的，所以买房相对容易，不过，想转手的时候就不会那么容易，即使找到接盘客户，如果你房子本身有贷款，相对来说手续就比较麻烦。而且最重要的是，现在我们很难找到安全可靠并能跑赢贷款利率的投资项目，如果你能全款却还着月供，很明显会吞噬一部分利润，不能做到利润最大化，而且，等你转卖房子需要提前还贷时，一般还会再交1到3个月的违约资金。所以，在充足资金时应尽量选择全款。

二是不能选择全款，需要按揭部分贷款，或者即使有全款能力，但由于经商等需要资金周转，你可以留一部分资金，剩余欠款可向银行按揭贷款。看到这里就要注意了，如果有银行愿意给你“等额本金”还款方式，你首选等额本金，道理就不说了。但很多时候，银行只给你“等额本息”还款方式，此时，你应采取“长贷短还”方式，即在申请贷款时，尽量把年限拉长，比如能申请30年就30年，然后在短期内把钱还清，如1-2年内，这是利润最大化优选方式。

第二、假如刚需自住买房，房贷期限是“越长越好”还是“越短越好”？

前面我们已经提到，在按揭贷款的两种方式中，在同等条件下，等额本金总支出利息要比等额本息方式少很多，所以，市面上不少人会选择等额本金，即使在还贷前期背负巨大的还款压力情况下。无论是等额本金，还是等额本息，两种方式都有一个共同点：贷款时间越长，利息总支出越多，反之越少。下面先举两个例子对比：

由于现在大多数人使用的还贷方式为等额本息，我们就以等额本息为例，首先来看看贷款10年与贷款30年差别到底在哪里？设置一个条件：假如按揭房贷100万元，贷款利率按最新的基准利率4.9%，计算结果如下：

1.采取等额本息按揭房贷10年：

由图可知，100万房贷，在基础利率条件下，10年时间总共还利息26.69万元，利息还可以，对于很多刚需购房者来说，差不多还是能接受，这对于后续经济收入较高的家庭来说，采取这种方式可以少支出不少利息，并且能早早摆脱房奴生涯。

2.采取等额本息按揭房贷30年：

从上面可知，100万房贷，同样在基础利率条件下，整个30年还贷期的利息是91.06万元，足足比10年期利息高出近65万元，基本上接近本金。对于刚需购房者来说，考虑到后续的还贷能力，这也是一个无奈的选择。

表面上看，按揭贷款10年要比30年省了一大笔利息，这也是不少,购房者宁愿顶着还款压力而选择贷款时间越短越好的主要原因之一，但是，房君在此提醒，表面上如此，实际并不是这样，如果把M2这一因素加进去考虑，结果就完全不一样。

举个例子，1999年M2与GDP比值为1.33，20年后的2018年M2与GDP的比值为2.02，换句话说，M2与GDP比值逐步扩大，说明钱的购买力下降，比如20年前一斤水果1元，现在就要3元，购买力差很多。如果按照过去的贬值速度，贷款30年后的100万，可能仅仅相当于30年前的25-30万。

不过由于办理按揭贷款的方式不同，最终贷款利息总额也会大有不同，举个例子，买一套150万元的房子，首付款给了50万元，需要办理按揭贷款100万元，按揭贷款的期限选择的是30年，按揭利率为5.88%也就是在基准利率的基础上，上浮了20%水平，在等额本金与等额本息之间，由于差别了1个字，总利息就差了25万元本息比本金利息多出25万元。

资金允许的情况下，尽量选择全款。这是基于现实情况，我们知道，无论房价如何涨，市场上都是不缺房子的，所以买房相对容易，不过，想转手的时候就不会那么容易，即使找到接盘客户，如果你房子本身有贷款，相对来说手续就比较麻烦。而且最重要的是，现在我们很难找到安全可靠并能跑赢贷款利率的投资项目，如果你能全款却还着月供，很明显会吞噬一部分利润。

为什么说能借多久就借多久？因为随着楼市逐渐稳定，房价波动不会太大，利用长周期贷款来让自己获得更多的周转资金绝对是明智之举，不论把钱投资到哪里，都能有效对冲掉房贷的利息。举个最有说服力的例子，2015年北京利率打7折，首付20%，等于是白薅羊毛，如果那时你贷款10年急于还清，手头没有充足的资金再买一套房，就等于白错过了最佳投资时机。

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