学区房要"凉"? 现实是：一年涨50% 单价20万也要抢

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-12 10:51

近期，全国多地相继出台入学改革新政策，引发当地房地产市场波动。一时间，舆论对学区房会“凉”还是会继续升温莫衷一是。

交易激增：卖家担心房价下跌，买家担心错过“末班车”

“昨天一套房有12拨客户来看。”北京市西城区一位地产中介表示，自入学新政策发布以来，看房、卖房以及咨询的人络绎不绝。业内机构统计显示，“五一”期间，北京市西城区二手房交易量环比和同比增长均超过100%。

4月底，北京市西城区发布教育新政策，自今年7月31日后，购房家庭不再对应登记入学划片学校，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学。至此，北京市城六区全部明确以“多校划片”方式入学。

政策一经公布，疫情期间沉寂的二手房市场开始波动。德胜学区和金融街学区是地产中介口中西城区最受家长追捧的两个学区。政策发布仅半日时间，德胜学区内知名的育翔小学对口学区房就新挂牌8套一居室，最便宜的一套挂牌价745万元。

在金融街学区，宏庙小学是北京师范大学附属实验中学的对口直升校。目前，对口学区房每平方米超过19万元，面积只有50多平方米、总价达千万元的房子成交迅速。

多位房地产中介表示，交易量增加是买卖双方的焦虑所致：学区房业主担心区域优势不再、房价可能大幅下降，急于抛售；购房家长担心未来“多校划片”，上名校没把握，想赶紧搭上“末班车”。

在上海，记者走访发现，对口较好的学区房销售单价同样上升。华东师大附小是上海市普陀区第一梯队的重点小学，对口的华东师大一村和二村原仅限教职工内部买卖，自2018年7月起不再限购后，房价从每平方米6万元涨至8.3万元。

35岁的李先生为了儿子能够入读华东师大附小，耗资500多万元购置了一套50多平方米的“老破小”。“为孩子我们愿意牺牲，就当是买个学位指标，用完了再脱手投资。”他说。

在深圳，受楼市整体上涨带动，学区房也水涨船高。中原地产网站显示，4月深圳二手房成交均价环比增长5.76%，同比增长14.84%。

深圳市福田区百花片区一位房产中介说，以国城花园为例，面积44平方米的一居室今年3月成交价为1050万元，而同样面积的房源去年12月成交价为1000万元。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，今年学区房价涨得快，与疫情对经济的影响有关；尽管学区房房龄长、配套较差、居住体验不好，但仍被一些投机者看作是安全投资。

单价20万也要上！家长赶学区房“末班车”

位于北京西城金融街丰汇园的学区房，平均价格竟然达到20多万元/平方米。有中介向记者介绍，北京西城区发布入学改革新政后，部分家长抢搭“末班车”，要争取在今年7月31日之前下单，有时每天可以成交2、3套房。

记者以买房人的身份进入到一个群发现，网友们正在探讨买房、卖房的交易信息。其中，一位有意求购北京市西城区学区房的网友告诉记者，“7月31日之后西城区域要实施‘一房对多校’的政策，所以这段时间我得赶紧看看，目前还在具体了解中。”该网友说。对于求购的房屋面积、买房预算、孩子情况等，该网友未具体回复。

一位北京的何女士告诉红星新闻记者，最近自己一直在看学区房，“我们想让孩子有个更好的机会入读好学校。”据介绍，北京市西城区今年4月发布了一些政策，明确“即使买了学区房孩子也不一定能够上名校”，但是何女士认为，有了学区房比没有学区房上名校的概率还是要大一点，“我现在选房时，就看房子主要对应几所名校。届时，如果其中一所进不去就去另外一所，这样就会相应提高孩子进入名校的概率。”

何女士说，学区房的价格还是让她有些犹豫。“但为了孩子，还是要拼一下。”

银行很“宽容”

除了部分热门片区的房价，深圳优质学位房的价格可谓一路高歌。业内机构公布的2019年深圳二手房成交数据显示，深圳市二手房价涨幅前三的片区分别是南山科技园、福田八卦岭和福田保税区。无独有偶，这些片区的房价上涨都是因为优质学位或者“即将拥有”优质学位。此外，除了南山、福田和罗湖部分传统的优质学位片区，龙华红山、宝安中心区等片区的部分二手房房价也因为优质学位的“加持”，都已经超过每平方米10万元。

在调查访问中，几乎所有的被访问者都认为，深圳教育资源依旧紧张，优质的基础教育资源就更为紧张，而且均衡程度有待改善。优质学位房是刚需，所以更为保值，也更受投资客的青睐。“虽然不能说读好的学校就能考出好成绩，但小孩读完书或许还能赚到不少钱，能不吸引吗？”被访问者说。

在罗湖田贝片区调查时发现，这里的优质学位房价格涨幅明显。以上世纪80年代愉天小区为例，由于户型面积小，带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位，目前的成交价超过了每平方米13万元。“一套35平方米的房源，最新成交的价格为465万元。去年这个时候，类似面积的房源成交价格在每平方米9万元左右，一年之内的涨幅就接近50％。”最近一些学位刚被使用过的房子也成为抢手货。如果把时间段拉长，从各大中介平台查询到，愉天小区在2012年时的成交价格在每平方米18000元左右。不仅如此，同样带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位的周边房源，多数房源的报价都已经达到每平方米10万元。

“这还是在罗湖区，要是放到福田百花片区，学位房的价格更高。”福田百花片区称得上是深圳最为著名的学区，尽管片区很多都是楼龄超过20年的房子，但中介网站的信息显示，二手房挂牌均价普遍在10万以上，甚至有挂牌价接近每平方米20万元的房源。

在罗湖和福田区，相关优质学位房多数以楼龄较长的二手房为主。一家外资银行的个贷经理告诉记者，一般银行和评估公司评估房产时会考虑物业的楼龄，剩余产权年限等因素，例如在1995年之前建成的物业，该行进行评估时会适当降低评估价，意味着置业者需要多给首付或者贷款年限会有所减少。

记者将一套愉天小区建筑面积为35平方米的房产证复印件交给银行经理进行评估，对方告知该物业的评估价可以做到435万元。当记者告知目前业主叫价要465万元时，对方回复可以尽量调高至465万元，而且可以贷足30年。只要符合条件，同样就可以三成首付。另外一边，记者向一家中小型银行询问一个非优质学位的普通老旧小区房源能否贷款时，对方回复称，太老旧的房子该行不提供贷款。

由此可见，银行对一些老旧的优质学位房显得很“宽容”，充足的杠杆或许也在一定程度上促使一些置业者勇于“接盘”。因为在他们心中依旧有着这么一个信念：优质学位使用后还能卖出好价钱。

除了买房上学，过去以超高价经办名校学位房租赁合同，以租房的形式上名校，在地下早已发展成一门“生意”。

部分内容援引自《环球网》《证券时报》《红星新闻》等媒体