“我们强烈要求更换物业公司”！开发商状告全体业主侵权

  因不满现有物业公司服务，业主大会和业委会表决通过更换物业公司方案，被开发商告上法庭。

  “第二次开庭预计在12月份。”

  11月8日，大华地产状告大华斐勒公园业委会一案，在上海市浦东新区人民法院开庭审理。法院当庭没有宣判。

  “我们强烈要求更换物业公司，业主大会专有建筑面积部分投票率超96%，新的物业公司也已经选出来，准备最后签合同了，大华地产到法院提起诉讼申请行为保全，导致现在一切工作暂停。”11月12日，大华斐勒公园业主委员会一成员在接受中国房地产报记者采访时对大华地产做法表示“很无奈”。

  “大华斐勒公园物业管理费在上海是数一数二的高，10元/平方米的物业费提供的服务与1.8元/平方米的一样；物业公司服务随心所欲，混乱和错漏百出，对我们的投诉物业公司装聋作哑、避重就轻。”大华斐勒公园一名业主认为：“2年时间换了8任物业经理，依然没有解决问题”。

  因不满现有物业公司，大华斐勒公园业主大会通过投票选举出了新的物业公司。对于这一物业公司更换决定，大华地产并不接受，遂决定起诉上海大华锦绣华庭5街区（以下简称“大华斐勒公园”）全体业主要求行使撤销权。

  开发商起诉业主要求行使撤销权也成为上海物管行业发生的首个案例，引发业界关注。

  对于此次事件，大华集团方面在接受中国房地产报记者采访时表示，物业和业主有矛盾需要共同沟通、协调、相互理解，希望业委会及小区业主能够给到大华物业继续提供服务的机会。“这次事件对物业公司来说也是一种鞭策，可以倒逼物业企业做得更好。”

  大华物业是大华集团旗下全资子公司，拥有物业管理企业一级资质，曾获物业服务类多项殊荣。大华斐勒公园是由大华集团旗下公司上海锦绣华城房地产开发有限公司（以下简称“大华地产”）在上海核心城区开发的屈指可数的超大型中央国际住区，由大华物业提供服务，该楼盘于2019年开始交付使用。

  代理该案件的被告律师对记者表示，业主大会会议组织程序和表决事项符合法律法规，目前大华地产方面提起诉讼的理由站不住脚，由于案件还在审理中，具体要看法院如何判。

  物业公司被指“不作为”

  大华斐勒公园业主群里，充斥着对大华物业的不满。

  电梯内无信号，多次发生门禁卡故障，维护人员屡次无效修理；私家电梯困人问题处理不及时，老人、儿童乘梯危险系数增加；洋房一楼电梯口面板拆除很久，电线裸露，很容易发生漏电事故；四号楼大堂顶部漏水之后已霉变开裂，存在安全隐患……

  为解决问题，2021年4月10日，大华斐勒公园召开第一次业主大会，选举产生了第一届业主委员会成员。

  大华斐勒公园一名业委会成员表示，大华斐勒公园2019年5月中旬开始陆续交房，小区公共区域设施运行就存在质量问题，由于质保期于2021年5月到期，从今年3月起，业主屡次与开发商大华地产、大华物业协商解决，但一直无果。

  期间，由业主选举的业主代表还邀约大华物业和大华质保相关人员于2021年3月31日会面商谈，当日上午11时，大华物业通知会面取消；业主们再次邀约大华物业于2021年4月22日会面商谈，当日早晨9时也被通知会面取消。

  对于多次会面商谈取消，大华物业方面回复业主代表称正在进行保前自查。2021年5月9日，业主委员会邀请社区居委会、大华物业、锦绣华庭及业主代表参与联席会议沟通，对一期质保问题、物业交接资料进行现场讨论，督促落实进度。

  2021年5月9日沟通会后，业主们认为他们反映的问题未得到合理解决。7月5日，大华斐勒公园物业中心向业主发出了“物业费缴纳优惠活动”。

  根据业主提供的房屋买卖合同相关约定，前期物业合同签约单位为“大华集团上海物业管理有限公司”，合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。

  物业费缴纳中提到，预缴2021年、2022年全年物业费，享受2021年1月至2024年4月共计40个月物业服务。业主们普遍认为这个物业费缺少合同基础，存在误导、欺诈业主等行为。

  此外，物业方面对业主提出的喷泉维修、华鹏路上的灯箱损坏、小区平衡木破损严重摔伤小孩等问题的回复称：“不要每天叽叽歪歪，影响心情”、“道歉是不可能的”等言语也让业主难以接受。对于业委会为业主发声，有业委会成员称受到了物业方面的警告。

  问题没有处理好，物业工作人员的言论反而直接将业主与物业公司的矛盾再次激化，一场更换物业的提议在业主之间传开。

  据大华集团官网资料，公司成立于1988年，总部位于上海，多年来专注城市更新、超大规模社区建设运营，经过30多年发展形成了以房地产投资、开发、建设、物业管理等业务为一体，长期位居中国民营企业500强，中国房地产综合实力50强。

  对簿公堂

  在前期物业服务合同即将到期之际，大华斐勒公园业委会决定启动物业公司选聘服务流程。

  8月9日，业委会组织业主进行投票。其中，大华斐勒公园商业业主（大华地产）拥有17%面积，所持态度为不参与、不投票、不委托任何人投票。到了8月28日，大华斐勒公园业主委员会以书面征询意见方式召开业主大会，在商业地产（大华地产）未参与表决的情况下，有88.66%的业主参与表决，专有建筑面积占比75.45%。

  根据《民法典》规定，投票权数和投票面积均需满足全体业主的三分之二，表决结果才算有效。按照投票数和面积，本次业主大会通过了选聘物业服务企业的方案，并推荐符合要求的物业服务企业参与竞聘。

  但此次表决通过后不久，10月7日，大华斐勒公园业主委员会收到上海市浦东新区人民法院传票，案由为“业主撤销权纠纷”。根据法院传票信息，案件由上海市浦东新区人民法院受理，开庭时间为2021年11月8日上午。

  11月8日，此案在主审法官宣布结束后，大华斐勒公园业主委员会相关人员表示：“大华地产到法院申请了行为保全，不让我们对外签合同。第二次开庭预计在12月份”。

  对于物业和业主的纠纷，大华集团相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，从2019年锦绣华庭5街区（大华斐勒公园）首期交房至今与业主已磨合了两年，两年间经历了“新冠抗疫”等时期，期间业主对物业有批评也有表扬，物业也在批评指正中不断进步成长。从业委会筹备之初我们积极跟筹备组保持联系，并希望尽快与首届业委会沟通共商园区事务。“但就目前来看，努力并没有得到充分认可。”

  对于本次诉讼，大华集团方面表示，锦绣公司以业主身份提起讼诉，是依据相关法律法规及客观事实维护自身合法权益，鉴于当前诉讼尚在进行中，将尊重法院最终的裁判结果。

  对于记者提出的“如果业委会坚持更换物业公司”的问题，大华集团方面表示，更换物业公司关系到每一位业主自身利益，物业和业主有矛盾需要共同沟通、协调、相互理解，希望业委会及小区业主能够给大华物业继续提供服务的机会。大华集团同时表示，这次事件对物业公司来说也是一种鞭策，可以倒逼物业企业做得更好。

  物业公司与业主的纠纷日益增多，新建住宅小区前期物业与业主矛盾也日渐突出，根据《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

  记者采访发现，近些年来，涉及物业服务纠纷在形式上呈现多元化、群体化、复杂化趋势，对基层社会治理和法院妥善处理纠纷提出了较大的挑战。此前，通过对近年涉物业纠纷案件的审理情况进行分析，北京一中院法官称，开发商与物业企业“建管不分”的“父子关系”体制，决定了物业服务依附、受制于房地产开发企业，导致一系列重建设、重销售、轻服务的问题无法得到根本解决。而现阶段，仍有部分人对花钱买服务的市场行为并未完全接受，对作为业主在物业服务中具有哪些权利和义务、怎么行使权利和义务、怎么选择纠纷解决机制还未形成清楚的认识。而部分物业企业的自律服务意识和品牌意识也比较淡薄，经营管理的内容、方式和手段较为单一，导致物业服务矛盾不断。

  有法律人士建议，为了妥善处理物业纠纷多方的主体利益，除法院在司法环节做到公正审判，对业主来说，应该强化法律意识，加强举证能力；通过依法成立业主委员会有效发挥业委会的作用，有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。对于开发商及物业企业来说，应提高履约意识，明确自身定位，提高物业服务质量。此外，从更大范围来考虑，政府及物业监管部门应加强对物业收费行为的监管，建立物业管理的协调工作机制，增强政府与业主委员会的互动与指导。

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