揽金513.45亿元，央企国企成拿地主力，北京次轮集中供地平稳收官

  10月13日下午5:21，备受市场关注的北京第二批集中供地落幕。

  从现场出让情况看，本次土拍共吸引20余家房企竞拍，和5月首轮土拍火爆局面相比，氛围冷热不均，有地块竞价焦灼，现场竞拍触及最高限价；也有地块现场无房企参与。

  挂牌的11宗地块除2宗地块转入高标准方案竞报外，剩余9宗地块全部顺利出让，成交额总计379.45亿元，加上此前3.47亿元成交的平谷共产房招标地块，本轮土拍总成交金额为513.45亿元。值得注意的是，因拍地规则改变，此次土地溢价率不超过15%，平均溢价率在6.24%。

  本次土拍中，身影踊跃的多是央企国企，联合拿地比重也在提升。首开在本次土拍中表现强劲，以123.35亿元总价斩获3宗地块，成为本次土拍赢家；中海、中铁置业、建工等房企均有斩获。

  合硕机构首席分析师郭毅接受中国房地产报记者采访时表示，“8·10新政”后，多城土拍严控房企买地资金来源，要求必须为自有资金，这其实相当于在“三道红线”基础上的拿地资金方面又提出一个更高要求，对于部分中小民营房企，确实很难达到政府要求，因此也失去了在北京拿地资格。

  此前，北京市自然资源和规划局发布了2021年度第二批次住宅用地“两集中”出让公告，共计出让土地43宗，总用地面积约245万平方米，建筑规模约495.94万平方米，除1宗平谷共有产权房招标外，总起始价约1358.8亿元。

  央企国企成土拍主导者

  北京二批次集中供地共推出43宗涉宅用地，其中26宗因无房企报名延期，5宗因仅有一家房企参与网上竞价提前底价成交，收金130.48亿元；剩余11宗在10月13日完成现场竞价，成功出让9宗地块，另外2宗地块进入竞高标准方案环节。

  5宗底价成交地块中有2宗地块以联合体形式拿下，分别是华润置地+中铁置业联合体以68.5亿元摘得大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，成交楼面价3.8万元/平方米；金隅+昆泰联合体以37.6亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港1303-693地块，成交楼面价约5.4万元/平方米。

  另外3宗地块分别被中海、北京城建、通州房地产以底价拿下。其中，中海以11.6亿元摘得石景山区古城南街1612-829地块，成交楼面价约3.2万元/平方米；北京城建以9.8亿元摘得房山区长沟镇FS12-0100-6017地块，成交楼面价1.2万元/平方米；通州房地产以2.95亿元摘得通州区于家务TZ11-0200-6003、6006地块及TZ11-0200-6002地块，成交楼面价7951元/平方米。

  在北京第二批集中供地中，央企国企成为这场土拍的主导者。有房企人士在接受记者采访时表示，对拿地还是比较有信心的，“现在有补仓需要，加上这次这次推出的有几块位置还不错。”

  谈到对后续市场看法该人士表示不愿多说；其他企业对于记者提出的关于拿地、市场后市问题则三缄其口。不过，从现场竞拍情况来看，好地块依然有市场。

  在土拍前就引发关注的北京海淀区4宗地块热度最高，房企现场报价激烈，其中西北旺镇2宗地块分别被中海以45亿元、华润+首开联合体44.95亿元竞得。另外两宗京昌路地块均进入高标准方案竞报环节，悬念还将继续。4宗地块合计揽金183.65亿元。

  丰台、昌平出让的地块则表现较为分化。其中丰台区卢沟桥乡万泉寺村地块经过12轮报价，建工+首开联合体以总价41.8亿元竞得该地块，折合楼面价7万元/平方米，溢价率7.18%。但丰台另一宗周庄子村地块则出现爆冷，竞拍现场，有中海、懋源、旭辉+华润+首开3家房企及联合体报名参与，但旭辉+华润+首开并未进场，竞拍现场也无房企参与竞拍，最终由懋源以43.34亿元最后一手报价竞得该地块，溢价率1.02%。

  另值得注意的是，本次土拍首次试点现场摇号、现场竞报“现房销售面积”环节的两宗地块竞拍非常激烈，房企纷纷轮番竞价。

  其中，昌平区昌平镇地块首次试点现场摇号，该地块有6家房企及联合体报名参与，经过20轮举牌，最终中铁置业以9.49亿元触顶。根据挂牌文件要求，该地块转为现场摇号，有5家参拍房企参与摇号，确定由中铁置业摘得。

  大兴黄村地块则是北京首个现场竞报“现房销售面积”地块，中建一局和中铁置业+兴创联合体对拿下该地块意愿强烈，经过17轮轮番举牌，竞价达到上限价37.84亿元，转入现场竞报“现房销售”面积环节；再次举牌23轮后，最终中铁置业+兴创联合体以37.84亿元+5.4万平方米现房销售竞得该地块。

  在北京首批集中供地中，曾报名18宗地块、最终却空手而归的中海这次一口气报名8宗地块，涉及总金额超300亿元。其中，石景山首钢园地块因只有中海一家房企报名，提前底价成交。

  竞拍现场，中海亦表现抢眼，对于拿地势在必得。在10月13日上午竞拍的北京海淀区4宗地块中，京昌路2宗地块在中海触顶转入高标准住宅建设方案竞报，西北旺1宗被中海以45亿元竞得。

  土地市场降温了？

  8月至今，全国多个重点城市完成了2021年第二批集中土拍，受市场调整和房企资金压力增加影响，各地普遍遇冷。终止出让、底价成交、溢价率走低、流拍率上升是本轮土拍的显著特点。

  10月11日，北京第二轮集中供地报名结束，公开信息显示，本次报名参与房企总数不到30家；43宗挂牌地块中仅16块地获得房企报名，1宗招标外，有26宗地块无人报名，占比近6成。

  北京5月首轮供地中有50多家房企报名。同时，推出的30宗地块中有25宗地块触及地价上限，有10宗地块冲破了防线（地价、政府持有份额或者竞报公租房上限），进入竞建高标准住宅建设方案。

  不过，从北京次轮集中供地土拍来看，整体竞拍表现平稳，并没有预期中那么“冷”。

  郭毅也表示，北京土地市场并没有降温，“综合来看倒不是土拍降温了，是供给和需求之间出现了错配，开发商和政府整体节奏没有对上，造成了现在趋冷状况”。她认为，延长挂牌到年底或明年初竞拍，有些地块可能还存在一定市场机会。

  对于导致两次供地出现如此大反差的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前四个一线城市普遍面临此类问题，也值得后续政策层面进行微调，至少要关注房企拿地心态，否则类似土地报名企业数量过少，也会影响房企拿地积极性，更对第三轮集中供地工作产生一些利空影响。

  郭毅对记者分析，供地时间节点晚、房企在京货值较为充裕、严控房企购地资金来源以及此次供地规则改变是导致北京两次集中供地出现反差的主要原因。

  基于第二批次集中土地供应状态，中国房地产数据研究院院长陈晟认为，在保证稳预期前提下，要在成本、控品质、土地出让方面有更清晰信号，“使得开发商有利可图，才能够促使他们积极入市，获得土地，从而保证产品的足够供应。”

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