最后四个月，“收割”开发商！

 

涝疫之后，2021仅剩四个月。

接下来，楼市迫不及待的抢跑行情，蜂拥而至的推盘潮，“冰封”的二手房市场……都将不期而遇。

对开发商而言，可能是噩梦后的余悸；对购房者而言，却是难得的抄底时机。

多数时候，人为刀俎我为鱼肉。只有少数窗口期，买房人可以“收割”开发商。

这样的机会，郑州过去十年只出现过两次，一次是2014年，一次是2020年。

现在，是第三次。

.01.

有个甲方朋友，前期在一个郊区盘蹲守一年多，原计划8月开盘。

结果，7月大雨，8月疫情，计划全被打乱。疫情期间，几位股东一合计，干脆让售楼部关门大吉。

8月28日，郑州解封，朋友项目也准备重启。

然而，大雨加疫情，很多人的购房计划都延后或者终止了。尤其是郊区项目，基本得重新蓄客。

“原想着开盘多卖点，年底还能发点奖金，也对得起自己蹲守一年多的辛苦。现在，奖金就别想了，业绩都成了大问题。”

这样的故事，并不是个例。

涝疫突发，很多楼盘压根谈不上准备什么应急预案。原有计划和节点，要么被打乱，要么被迫延后。

8月份，郑州原本有计划开盘和加推的项目，有20多个，上万套房源。疫情一来，全部积压。

销售停滞，但KPI没变，全年任务没变，再加上花出去的营销费用，支付的工程款，融资产生的利息，甚至维持售楼部正常运行的开支，都是一笔不小的数目。

开不了盘，回不了款，公司上下嗷嗷待哺。

没有业绩，连呼吸都是错的。

接下来的“金九银十”，积压的老盘，延后的新盘，按计划入市的楼盘，都将狭路相逢勇者胜。

数十个项目积压，开盘大战一触即发。

开发商不仅要和竞争对手贴身肉搏，还要承受大雨+疫情带来的购买力受损和购房者心理预期改变的压力。

谁跑得快，谁就能抢占先机。就像上周开盘的某开发商说的，“再不开盘，怕客户被抢了！”

.02.

今年的“金九银十”，成色足不足不知道，但一定足够热闹。

开盘大战下，房子卖得好不好不知道，但一定有很多抄底机会。

就拿上周首开的融创运河源来说，前期释放价格，高层1.6万—1.7万元/㎡左右，洋房2万+。

8月28日实际开盘价，高层1.3万—1.4万元/㎡，142㎡大户型顶楼不足12000元/㎡；洋房1.7万左右，部分房源不足1.6万。

以价换量，但效果明显。克尔瑞的数据，融创运河源一共推出337套房源，成交286套，去化85%。

这也是上周开盘的5个项目中，去化效果最好的。

融创运河源再一次证明：只要价格够惊喜，就有购房者买账。

不止融创，涝疫之后，不少新开楼盘都在下调价格预期：

比如，惠济区的万科翠湾中城，产品不错，奇偶错层设计，之前对外释放参考周边2万+，经过疫情，现在释放价格有所下降。

美盛金水印9月开盘，备案价25000元/㎡，售楼部释放价23000元/㎡，诚意很足。

再比如，金水北的康桥天樾九章，产品走康桥高端“湾”系。前期放风价2万+，最新消息是精装改毛坯，价格19000-20000元/㎡。

还有金水老城的未来天奕，开发商名气不大，但产品对标北龙湖。在郑州如此艰难的情况下，预期售价很可能会走低，如果价格合适，对地缘是一大利好。

此外，目前市场上，各种“特价房”、“降价盘”乱飞，南龙湖、航空港、荥阳等稍偏远楼盘，打出了不少惊人特价。

虽然不是所有特价房都值得买(300785,股吧)，但至少说明：郑州楼市正在经历至暗时刻，购房者抄底的机会越来越多。

.03.

疫情、灾情双重冲击，留给开发商完成全年任务的时间已经不多。

从去年三道红线开始，频繁的楼市调控就没断过，今年又加上了“集中供地”这一条，又掐灭了市场反弹的小火苗。

中原地产研究中心统计数据显示，2021年房地产调控累计突破400次，全面刷新历史纪录。

从中央到部委到地方，2021年7月密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录。

迈入8月，楼市调控仍未停歇，北京打击“假离婚”购房，杭州加码限购，广州调整人才购房政策，上海二手房房贷申请执行“三价就低”原则……

2021年的楼市调控，已经严格到水泼不进。

总之一句话，现在的市场可能不好，但未来更加充满不确定性。

为了抢跑，郑州楼市接下来不仅是开盘大战，还有特价房、降价盘共舞，低首付、分期首付大概率也会死灰复燃。

不过，楼市下行，机会也在出现。

这几年，郑州楼市行情一直不算好，2017年11月，房价登上历史巅峰，达到1.8万/平米，而后就是连续几年横盘阴跌。

今年2月后，郑州行情开始筑底反弹。比如北龙湖新盘，涨价达到每平米5000多，管南2000多，金水北2000多。

好不容易市场复苏些，结果迎来重大汛情，而后疫情，此起彼伏的难事，对郑州房价尤其是预期影响很大。

但正所谓物极必反，利空出尽就是利好。

郑州作为国家中心城市，万亿GDP，背靠上亿河南人，近10年人口流入净400多万……这些数据都是房价强有力的支撑点。

年前郑州房价已经跌无可跌，现在疫情和汛情又向下拉了一把。

等到市场恢复秩序，郑州楼市就会像一根敏感的弹簧，启动反弹行情，就像去年从疫情中走出来的武汉。

.04.

现在买房，就跟进馆子一样，哪里人多，往哪里走。同时，不再追求房产数量，而是考虑资产的质量。

买便宜房不难，买对的房子难。新一轮抄底时机到来，购房者也需要擦亮眼睛，牢牢记住三点：

1.好城市里的好产品；

2.大开发商里的好项目；

3.明确需求量力而行。

在买房这件事上，90%的买房人都踩不准时机。

首先，大多数人对楼市信息不敏感，当听到风声的时候，已经晚了。其次都喜欢“追涨杀跌”，房价大涨，赶着上车，房价大跌，避而远之。

最终沦为韭菜命。

别人恐惧我贪婪。人生就两三次机会，如果抓不住，你的人生注定是失败的。

过去十年间，敢于在低谷期抄底楼市的人，都已撷取丰厚利益，积累下了阶层跃升的坚实资本。

如今，历史机遇再一次降临，就看你敢不敢抓住了。

三环主城，甚至四环内的大部分区域，都值得慧眼识睛，作为你安家大郑州的“据点”。

《龙猫》里有句台词：生活坏到一定程度就会好起来，因为它无法更坏，努力过后才知道许多事情，坚持坚持就过来了。

当下的郑州楼市，就是如此。

我们要做的，就是买定离手，坐等下一轮风口！

本文首发于微信公众号：楼市观澜。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：董云龙 ）

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