海南：限购前无证销售房屋可凭据补办不动产登记

中新经纬客户端8月17日电 日前，海南省自然资源和规划厅等四个部门联合发布《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》(下称《通知》)。关于限购问题，《通知》提出，在限购政策出台前(含省及各市县出台的限购政策)，房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。

该《通知》适用于市县总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。

《通知》针对开发建设主体灭失问题、用地手续不完善问题、未通过建设工程规划核实问题、未通过竣工验收备案问题、欠缴土地出让价款和相关税费问题、办理不动产登记手续问题、限购问题等提出解决政策和方法。

关于开发建设主体灭失的问题

因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位和上级主管部门的，经登记机关公告，无异议的，可以由不动产所在地市县人民政府指定乡镇人民政府、街道办、居委会、业主委员会、业主代表等，代为申请办理。

项目开发建设主体灭失，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，项目开发建设主体灭失的，经登记机关公告无异议后，购房人可单方申请办理转移登记，若涉及土地分摊的，土地分摊与办理转移登记一并公告，并按程序依法注销原土地权属证书并办理转移登记。

关于用地手续不完善问题

项目无用地手续或用地手续不完善问题。对于已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县人民政府同意，按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。没有办理房屋所有权登记的，可按照项目建设时的相关政策规定补办划拨或协议出让等用地手续。

对于项目建设时间较早无法补办用地手续的，报经市县人民政府同意，由自然资源和规划部门组织开展权籍调查，核实土地权属来源情况，经公告无异议的，根据项目建设时的政策规定确认土地权属。

建筑物超出批准宗地界址线建设问题。建筑物超出批准宗地界址线，房屋已登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县人民政府同意，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。房屋未登记的，如属政府原因，经所在地市县人民政府确认后，且超占土地为建设用地，可在保持土地面积不变情况下，通过调整用地界线处理，确因实际情况不能调整的，超出用地面积在6亩以内，且不超过开发项目总面积10%的，可报经市县人民政府批准，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。如属开发企业原因的，须按有关规定没收违法所得且罚款到位后，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。超出土地的使用年限与原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手续完善后办理不动产登记。

非住宅用地上建设住宅未办理土地用途变更手续问题。《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号)(以下简称琼府〔2018〕3号)印发前项目已批准建设的，按照建设工程规划许可审批时点政策规定办理土地用途变更手续，涉及补交土地出让金的，按照本通知第14款规定执行。琼府〔2018〕3号印发后批准建设的，按该意见执行。

住宅用地上批准配建商业服务设施问题。住宅用地上经批准配建一定比例商业服务设施，且土地出让合同及规划技术指标未明确商业服务设施用地比例的，需办理土地用途变更手续，涉及补交土地出让金的，规划许可等审批时有约定缴交时点的，从其约定，未约定的按本通知第14款规定执行。

项目跨宗地建设及合宗时容积率和出让年限认定问题。房屋和土地有合法的权属来源文件、项目跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源和规划部门同意，进行宗地边界调整或宗地合并，办理不动产登记。

不同用途宗地合并的，应明确各自比例，并在登记时予以注明。涉及剩余出让年限、容积率不一致的，在符合国土空间规划、不超过宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，可按照等价值原则重新确定合并后土地出让年限和容积率，也可在补缴一定年限土地出让金或增容费后，按最长年限或最高容积率认定。补缴的土地出让金或增容费计算按本通知第14款规定执行。

关于未通过建设工程规划核实的问题

对于项目实施后，因编制规划或规划变更，造成已建成房屋与现行规划不符的，可由自然资源和规划部门进行复核后，按现状出具认定或核实意见。

对已取得规划许可，但未按规定办理改变土地用途、增加容积率等手续的，可由自然资源和规划部门进行复核后，按现状出具认定或核实意见。需要补交地价款及相关税费的，按本通知第14款规定执行。

对于违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形的项目，可由自然资源和规划部门(其他具备相应职责的部门)按项目建设工程规划许可审批时的有关政策标准，对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题的处置意见，并报经市县人民政府同意后，按照“证办分离”的原则，在问题处置的同时办理不动产登记。

建设项目部分符合规划的，自然资源和规划部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。

关于未通过竣工验收备案的问题

对于项目工程质量和消防等验收合格，因工程未结算、档案未移交等因素未办理竣工验收备案手续，由住房和城乡建设部门出具认定意见后，或凭生效的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书可直接申请办理不动产登记。

对于项目建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体缺失或不配合等原因造成不符合竣工验收条件的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或市县人民政府指定的单位或组织委托房屋安全鉴定机构进行工程质量安全鉴定。需要进行实体质量检测的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或市县人民政府指定的单位或组织委托具有乙级以上(含)资质的设计部门，依据具有资质的工程质量检测机构出具的实体检测结果，进行房屋质量安全鉴定，满足设计和标准规范要求的，检测鉴定报告替代竣工验收备案手续所需监督报告，住房和城乡建设部门依法为其补办工程竣工验收备案手续后办理不动产登记。同时，各参建单位按照《建设工程质量管理条例》有关要求，落实建筑工程质量终身责任制。

对于项目存在质量安全、消防安全隐患的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或市县人民政府指定的单位或组织委托具有相应资质的勘察、设计和检测机构联合对地基、建筑物等全面评估，认为存在质量安全、消防安全隐患需要整改的，建设单位、房屋建筑实际控制人应按整改意见整改到位，有关部门依法为其补办消防验收或备案、竣工验收备案或出具认定意见后办理不动产登记。认为需要对建筑物采取加固、改造等措施且达到办理施工许可标准的，应委托具有相应资质的设计单位和施工单位开展设计施工，并按正常建设项目办理施工手续。

关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题

开发建设单位未足额缴交土地出让价款，改变土地用途未缴交所涉土地出让价款，增容后欠缴增容费，将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发建设单位欠缴税费的，报经市县人民政府同意，按“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。如涉及受让方需缴交契税的，应向主管税务机关履行纳税义务后办理不动产登记手续。土地出让价款和相关费用按照项目建设工程规划许可批准时点评估确定。土地出让价款和增容费等相关费用应加上同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(或中国人民银行同期一年期贷款基准利率)折算的利息。相关税款按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行征缴。

关于办理不动产登记手续的问题

补办的手续或等效文件的效力问题。当地市县政府和相关职能部门对项目所补办的相关手续或出具的等效文件，可作为申请办理不动产登记的要件和依据。

原分散登记的房屋和土地信息不一致问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产登记用途；因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移登记导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可由现房屋所有权人单方申请，经公告无异议后，注销原土地登记，办理房地权利主体一致的不动产登记。

土地用途为商住、年限为70年的问题。土地用途和使用年限的确定。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类填写土地的用途。批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在不动产权属证书“记事栏”内标注批准用途。商业用房对应的土地用途为商服用地中对应的二级类，住宅用房对应的土地用途为城镇住宅用地，土地使用年限为剩余使用年限。

商业及住宅所占土地比例和土地分摊问题。若土地出让合同有约定商业和住宅所占土地比例的，在办理不动产登记时，可按照土地出让合同划分商业和住宅占地面积和比例。若土地出让合同没有约定商业和住宅所占土地比例的，根据规划验收文件确定实测的商业和住宅所占土地比例(即批准商业和住宅建筑面积分别占整个项目总建筑面积的比例)。该类楼房办理土地分摊时按照本通知第18款规定执行。

土地分摊问题。住宅项目需要办理土地分摊业务的，可按单幢楼房占地面积即基底占地面积进行分摊，计算方法为：单户房屋的建筑面积×(整幢楼占地面积/整幢楼的总建筑面积)。对楼幢占用土地以外的公用部分土地面积，在办理登记时，在不动产登记簿中注记“本宗地内公用部分土地使用权未作分摊”，建筑面积按照计容建筑面积计算。

划拨土地上已购公有住房和经济适用住房有关问题。公有住房和经济适用房等项目，划拨土地办理土地面积分摊后，对个人房屋转让中涉及划拨土地使用权处置的，须补办出让手续并补缴土地价款。土地价款由购房人依据土地分摊结果，按照宗地所在区域住宅用地基准地价的40%补交。房屋产权经多次转移而相应土地使用权未一并转移登记的情形，土地价款由最后一手交易的购房人承担。已购公有住房和经济适用房完善土地出让手续后土地性质变更为出让。

公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易补办出让手续之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。

宗地上同时建有住宅、办公、商业或工业用房的，自然资源和规划部门、国有资产管理部门及有关单位要做好非住宅用地和住宅用地的宗地分割，分割时住宅用地部分可继续保留划拨用地，暂未分割或无法分割宗地的，可按共有宗地办理登记。

关于限购的问题

在限购政策出台前(含省及各市县出台的限购政策)，房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。其中，付款凭证包括完税凭证上、税务发票或已付款银行转账有效凭证(POS机购房签单、购房转账单)等。

《通知》要求，加大失信惩戒和税费追缴力度。在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，并予以公告。对于开发企业欠缴税费的，由市县人民政府组织相关职能部门采取有关限制措施予以追缴。追缴未果的，由职能部门按有关规定处理，或依法按程序申请人民法院对其强制执行，对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

各市县人民政府要高度重视历史遗留问题化解，严格落实属地管理主体责任，坚持“尊重历史、实事求是、信守承诺、完善手续”的原则，既要敢于担当、勇于负责，又要防止违法违规行为借机搭车。要坚持“闭环监管”堵塞漏洞，“疏堵结合”严控新增，从源头上避免出现新的历史遗留问题。本通知印发后新增不动产登记问题(包含和《处理意见》列举的相同或者类似的不动产登记问题)不适用于本通知。

国有土地上已经出售的商业、办公、工业、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。本通知自印发之日起施行，有效期3年。《海南省国土资源厅关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》(琼国土资籍字〔2018〕6号)同时废止。(中新经纬APP)

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