又一个高级别城市，对楼市动手了！

　　山雨欲来风满楼。

　　中国仅有的5个“计划单列市”之一，大连市今日（8月16日）发布了《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》。

　　重点政策解读如下：

　　1.甘井子区加入限售行列

　　新政前，中山、西岗、沙河口、高新园区这四区限售，8月13日之后，甘井子区加入限售行列；

　　2.限售时间延长：新房满5年方可销售，二手房满3年方可销售

　　新房：8月13日政策前是下证之日开始满2年可交易 ，现在是以网签后满5年方可交易；

　　二手房：限售区域由满2年改为满3年方可交易上市；

　　3.土地出让新加入达到最高溢价率摇号环节

　　土地竞拍除了限定最高溢价率、达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积等方式外，新加入“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”的竞拍手段；

　　大连楼市行情在今年上半年堪称火爆，也是东北地区最热的城市之一，在全国房地产调控超352次，平均每月的调控次数高达50次的背景下，楼市过热的大连，跟进政策调控也在意料之中。

　　01

　　据国家统计局数据显示：2021上半年，大连新房成交均价再破纪录，达到16060元/㎡。

　　其中，西岗区，房价已经达到了24183元/㎡，其他几个热点区域房价也已经突破2万元关口，比如：中山区22515元/㎡，沙河口区21361元/㎡，高新园区20137元/㎡。

　　7月最新数据显示，大连主城5区（中山、西岗、沙河口、高新园、甘井子）中，均价一直没有突破2w的甘井子区，也来到了20673/㎡。

　　或许一个数据不够直观，我们把时间维度拉开到近三年。不难发现大连的均价涨幅基本在每年1000元/㎡左右。

　　1.4万、1.5万、1.6万，东北地区楼市的普遍唱衰，仿佛并没有影响大连楼市的火热。

　　回顾一下近5年大连楼市的调控政策，最严格的就是18年的大连市内四区（中、西、沙、高）施行了限购、限售政策，但本地人可以买2套，外地人可以买1套外加两年内限售，对比其他限售限购城市来说，相对宽松。

　　这也给大连楼市留了不少“空子”，而这一次调控就是针对之前政策打的补丁。

　　之前大连房价上涨，主要还是靠两点，一个是大连土地资源有限，土拍屡创新高，“面粉涨了，面包跟着涨”；还有一个原因是大连楼市中外地炒房客数量不少。

　　甘井子区加入限购限售后，支撑大连楼市的主城区全部进入了调控范围，而且之前2年限售对于某些人来说，的确有些“不痛不痒”，提高到5年之后，“倒短”炒房客持有成本进一步加大，利润也将被进一步被压榨。

　　而土地严控土拍溢价率，增加竞配政策性住房面积，也将从一级市场直接“源头”控制二级市场价格。

　　实际上，从大连市近几年的经济发展数据来看，大连房价上涨支撑点很少。

　　02

　　首先从GDP数据来看，大连市是五个计划单列市中唯一一个，5年跨度内GDP负增长的城市，当然这和东北地区产业衰退有直接关系。

　　曾经的大连是东北最有创新活力的城市，软件行业有过一段黄金时代，可惜没有抓住互联网创业的大潮，形成自己的互联网龙头企业，再加上大连的港口优势减少，经济倒退也在情理之中。

　　其次，从资金总量增长率来看，大连5年增长15.4%，对比其他计划单列市45%以上的增长率，显得有些薄弱。

　　资金总量是指“金融机构本外币各项存款余额”，它是考察城市竞争力、发展潜力的核心指标。资金总量是经济、社会运行的综合结果，也是下一步发展的基础。GDP可以作假，但资金总量是独立于地方政府的央行系统公布的，没有被列入政绩考核体系，所以真实度非常高。

　　而大连的资金总量增长情况反映出，至少在某一个城市基本面上，大连的发展是存在问题的，当然这个问题现在也比较明显，就是产业单一。

　　目前，港口航运和旅游为主的房地产是大连的支柱产业，但对于大连来说，仅凭这两个产业谋求发展很有难度，再加上海运、房地产近几年衰退的势头明显，大连想要打“翻身仗”还需加强产业规划布局。

　　另外，还有一点比较重要，就是作为以房地产为产业支柱的大连，地方财政对土地的依赖程度比较高。

　　2020年大连卖地收入327亿，地方财政收入703亿，占比接近47%。

　　但是，我们要明白，土地资源是有限的，尤其是对于大连这类主要依靠房地产行业发展的城市来说，可开发土地资源减少将会直接制约大连政府财政收入，因此在五大计划单列市中，大连的地方财政收入增长率排名也是比较低的。

　　其实总结下来，影响大连发展的最主要问题还是产业布局，当土地红利减少，依靠房地产作为支柱产业的路子显然不是长久之计。

　　大连有很多得天独厚的优势，因为辽东半岛深入渤海，大连冬季的平均气温比华北地区还要温暖一些，这在冬天动辄零下二三十度的东北简直就是一块金字招牌，因此大连的人口问题相对于整个东北地区来说要好上不少。

　　这一点从大连市小学生人口人数增长率中也能看出，小学生人口增长率可以更加深刻反映一个地方的人口流动趋势。

　　总的来说，从支撑房价的几个重要数据来看，大连的表现并不是很好，而连续三年的房价增长的确有些“浮夸”。

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　　最后，大连调控政策收紧对楼市有什么影响呢？

　　第一点，部分炒房客肯定会退出，大连楼市表现最好的主城区全面纳入限购限贷区间，加上5年限售，炒作成本提高不少，虽然外地人仍然可以买一套房，但是在全国楼市调控收紧的背景下，炒房收益肯定要缩水。

　　这对大连刚需人群是一件好事，一部分炒房客清出市场后，大连楼市面临的供需问题将得到缓解。

　　之前大连刚需面对的问题是，明知道这个房价太虚高，但是又不得不买，因为你不买就被别人抢走了，如今在楼盘选择上将会得到更多的机会。

　　第二点，限购限贷区域的楼市价值会更加稳定。

　　哪个地区限购，往往说明哪里的城市价值更加突出。

　　就如广州，作为楼市火热一线城市，限购政策也有明显的区域性，像从化区和增城区就不限购，反观天河、越秀等核心区限购、限贷政策严格，但房价依旧坚挺。

　　因此，从这个角度来看，这次纳入限购限售区间的甘井子区域，大概率会迎来补涨，当然这个补涨是根据具体价值而言，如果楼盘素质高，交通条件好，区域规划高，补涨的可能性就高。

　　同理，其他主城区的房价也会更加贴合楼盘价值，一些前期炒作意味明显的区域，不排除会出现一定的跌幅。

　　而前期楼市相对平稳的大连新城区（开发、旅顺口、金州），土地储备更为充裕、多为底价成交，而且这次没有纳入限购限售政策调控范围，如果未来在规划上迎来高价值定位，不排除出现一定幅度的补涨。

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