紧急叫停!开启新一轮降温?深圳、天津、青岛多地集中供地中止!规则再调整意味着什么?

8月11日，青岛发布公告，7月30日公告的青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

这是一周内，继深圳、天津之后，再有城市明确暂缓土地集中出让。

土拍市场的变化又释放了怎样的信号？

      

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深圳：紧急中止二轮供地

8月6日晚，原定于8月9日出让的深圳第二批集中供地计划的22宗居住用地，全部中止出让。 业界猜测，这与房地产调控收紧以及近期高层讲话有关。 一个月前，深圳发布了本年度第二批次住宅用地集中出让公告：公开挂牌出让的22宗住宅用地，总土地面积约83.38公顷，地块总建筑面积约275.1万平方米；起始总价约421.98亿元，最高限价总金额约620亿元。 不过，7月22日，房地产市场调控工作电视电话会议后，“房住不炒”的调控主基调、稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制被再次重申。 值得注意的是，深圳在首轮集中供地中，表现并不算好。 首批集中供应的6宗土地，溢价率最高达45%，楼面价最高达每平方米7万元，综合溢价率达30.9%，居全国第二。 有同样“突出”表现的还有重庆。 首轮集中供地中，重庆46宗地块全部成交，成交金额达635亿元，更是以43%的总体溢价率高居全国第一。 不独深圳。 8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，称7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。 截至2021年7月青岛新建住宅价格同比连续上涨8个月，涨幅在3%以内，整体表现平稳。 中指研究院对此表示，青岛此次终止第二批次土地出让，后续土拍规则或进行调整，严控高溢价，或引入竞品质新规则，从而进一步稳定房地产市场。 天津第二轮集中供地也宣布延期进行，对第二轮推出的61宗地块最高限价均进行了调整，溢价率均不超15%。 单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，摇号的具体时间和操作程序另行通知。 其中，60宗地块下调了最高限价，下调幅度最高达11.82亿元，另外1宗津南黄（挂）2021-033号地块设置了1.97亿元最高限价。 8月11日，惠州市一宗地块也被中止公告中止出让，公告称，该地块需要完善房价地价联动措施，暂时中止网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。 杭州第二轮集中供地，也调整了相关规则。竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金、溢价率上限降低至20%，试点地块溢价率上限为10%、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

 

      

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房企退地“躺平”  土拍政策打补丁

事实上，土地“两集中”的推出原本希望通过集中性大规模“竞地”，分散企业对住宅用地的哄抢，从而防止土拍溢价带来的房价过快上涨。 只是，从上半年22个集中供地试点城市的实际情况来看，政策实施效果并没有达到预期。 部分地区的地价集中反而让开发商更积极抢地。 地价上涨，房价限制，加上三条红线的限制，不少中小房企在算过一笔账之后，发现无法参与，最终选择“躺平”。 首轮集中供地出现了流拍和冷热不均的情况。不仅如此，也有部分房企选择退地。 7月20日，宋都股份就发布公告称，该公司放弃此前在杭州首批集中供地中以17.83亿元竞得的一幅宅地。 于是，近期在各地楼市打补丁之外，土拍市场也开始打补丁、进行规则升级。 730会议上，中央再一次明确，要稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场健康平稳发展，可见中央“房住不炒”的决心。

 

      

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更多城市：政策调整在路上   在深圳打响了本轮土拍叫停和调整的第一枪之后，除了青岛、天津已明确表示延期集中土拍之外，未来还有更多在酝酿政策调整。 按照之前的供地时间表，北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块，现均已推迟。 另据报道，重庆业内人士透露，原本第二轮集中供地的时间计划为7-8月，然而尚未收到任何详细地块信息披露。因此，有机构认为集中供地的时间恐已延期到9月中下旬。 有消息称，自然资源部近日召开了闭门会议，明确了第二批次核心城市土地出让的政策调整。 其中，包括 限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。 到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等。

伴随新拍地规则的变化，土地市场热度的减弱将传导至楼市，热点地区恐将迎来新一轮降温。

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