武汉“房票”真相：实为限购打补丁，锁定热门区域

并非新政策，也不是“猛药”，只是精细化限购举措。

7月28日，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作征求意见，意见稿规定买房人必须先通过购房资格审核，有效期60天，同一资格一次只能参与一个楼盘的认购，认购登记后资格锁定，等到项目开盘后，才能继续选择其他楼盘。

这一消息在市场上引起广泛关注，被解读为武汉创举“房票制”，“领到‘房票’才有资格买房”。

实际上，21世纪经济报道梳理发现，2020年1月1日起武汉商品房销售已经开始实行购房资格审核管理，意向购房者可通过武汉市房管局官网，申请带有编号、二维码等信息的审核资料信息，也即“房票”，开发商凭“房票”受理购房者的意向登记；且2021年5月29日针对武汉光谷7个楼盘实行的集中开盘销售政策，已经要求“一张房票只能登记一个楼盘”。

多位受访分析师均表示，武汉本次加强购房资格管理并非新政策，也不是“猛药”，只是精细化限购举措，是来自于光谷前期集中开盘政策的经验，为了抑制新房投机行为而设。

此前，深圳、成都、上海、杭州等都已采取了相似的摇号政策，要求购房者同一时间只能登记一个项目，目的都是为了整治虚假认购、多头认购、无购房资格认购等商品房销售乱象，抑制市场虚假繁荣和由此导致的非理性购房现象。

“房票有效期60天，并不是不可继续申请，重写提交申请就可以更新有效期。”中原地产首席分析师张大伟指出，归根结底武汉这个政策就是对限购打补丁，力度不大，影响不大，限购本身就是房票。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉补充分析，根据近期管理层和住建部的部署，未来一段时间，房地产调控的工作重点转向了市场秩序整顿。武汉对于新房市场销售的房票管理和相关配套制度，也是市场秩序管理长效机制的重要体现。

前后两端抑制投机

梳理武汉本次意见稿可以发现，除了要求同一购房资格在同一时间内只能认购一个楼盘，意见稿还强调房企严格公示最终购房登记名单，通过销售现场、网络等途径向社会公示，公示时间不得少于24小时，无房家庭优先选房登记名单公示时间不得少于48小时。

值得注意的是，不只是新房，意见稿同样限定二手房签约，房产中介不得向未取得购房资格的购房人提供网上签约服务。

意见稿还明确严肃查处违法违规行为。无论是销售新房的房企，还是负责二手房签约的中介机构，一旦以不正当手段获得购房资格，将记入信用档案、罚款、被拉入行业“黑名单”。骗取购房资格的购房者也将面临处罚，不仅取消其家庭本次购房资格，并列入房屋交易不诚信人员黑名单，一年内不予受理其家庭购房资格申请。

李宇嘉分析认为，武汉此举从前后两端收紧了对市场的管理，前端有效筛查资格，杜绝“虚假房票”、“多头登记”导致的非理性需求和对市场真实供求信息的扰动；后端严厉处罚违规行为，有助于市场规范。

“武汉本次意见稿的出台，叠加预售管理、集中开盘等手段，可以规范销售秩序，避免企业利用信息不对称，进行‘饥饿营销’，人为制造紧张氛围，哄抬房价，误导买房人，影响楼市预期和稳定发展。”中国指数研究院武汉高级分析师彭红伟表示。

近期房地产政策不断，中央重申“房住不炒”，要求地方紧抓房地产调控，推广房地联动机制；7月23日住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》；上海加强住房赠予管理，绍兴建立二手住房成交参考价格发布机制，杭州开展房地产专项检查等，均在践行房地产调控长效机制。

彭红伟进一步强调，武汉第一时间响应八部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，有利于抑制投资投机，保障自住家庭、刚需买房人的利益，使市场回归理性。

光谷等热门区域受限

限购打补丁背后，是武汉新房价格同比涨幅超过5%警戒线，热门区域房价上扬。

2021年3月，武汉市政府曾公布新房和二手房同比价格指数原则上不超过5%，但7月15日国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，武汉新建商品住宅销售价格同比涨幅6.7%，这一数据在5月份表现为7.3%，均超过警戒线。

张大伟提供的数据显示，截至6月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房约18万套，面积2094.88万平方米，去化周期保持在10个月区间，整体保持合理水平。新建商品住房销售10.88万套，价格区间主要集中在1万元-1.5万元/平方米。

克而瑞武汉区域总经理吴洋也表示，上半年武汉平均去化率38%,相较去年没有太大改变，但是各区域之间分化较为明显，冷热不均，长江主轴和光谷区去化率较好。

光谷区楼市火热同时表现在房价和楼面价上。中指院数据显示，2021年上半年，光谷板块住宅成交1.44万套，成交面积172.2万平米，位居全市双料第一名。随着7月新盘的入市，光谷东房价被拉升到超过每平米2.7万元，堪比武汉二环内价格。

光谷区也是武汉土拍市场的“网红”。2020年，光谷楼面价经历四次刷新后，光谷中心城地块竞价160多轮，楼面价1.58万元/平米；时间来到今年 6月武汉首次集中供地，光谷奥体旁一地块经历421轮角逐后，楼面价被刷新至2.08万元，溢价率103.27%。

有武汉房地产行业观察人士对记者表示，此次政策主要影响的仍然是供不应求的热点区域，供求平衡的区域不会受太大影响。“光谷东房价近一年来上涨幅度很高，这种透支未来房价的行为不利于片区长远发展。”该人士说到，此前在光谷区试行的集中开盘，涉及的楼盘主要位于光谷东，集中开盘的去化率70%—80%，“光谷东依然很火”。

据该人士判断，截至今年年底光谷东新房市场仍将处于供不应求状态。随着今年集中供地地块入市，到明年下半年，光谷东供不应求状态或将有所缓解。

（作者：孔海丽,刘茜 编辑：张伟贤）

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