“学区房”暴雷！未来还值得买么？

01、

北京西城区学区房的家长，最近又睡不好觉了。

7月2日，很多西城区的家长，一大早就接到了“幼儿园升小学”的电话。电话内容很简单，就两种：

一种是731前买房的，现在你买房的对口学校没学位了，给你换一个学校你是否愿意。

另一种是731后买房的，现在你可以给孩子填志愿上小学了，你希望去哪个学校。

这里解释下，西城区和海淀区有全北京教育资源最好的学校，在这些学校周围的房子，就是我们所谓的学区房。

731政策是2020年7月31日北京市西城区打压学区房，执行的多校划片政策。最主要这种多校划片还不是随机抽学籍，而是明确告知牛小都没有学位了，想在西城上小学只能选“渣小”。

基本就是说，花了学区房的钱，得到个孩子没能上优质小学的“寂寞”。

02、

除了北京，杭州打压学区房的方法也很特别。

前几天杭州中考，数学试卷的难度下降到小学水平。而且不仅数学，连科学和英语也都调降。

结果就是，无论尖子生、优等生、中等生都能考到“满分”。这种满分的背后，学区优势也就变得荡然无存。

其实无论北京还是杭州，甚至上海、广州，学区房都已经出现被政策压制的现象。

03、

现在学区房被政策打压，未来还能不能投资？

网上很多“大V”都觉得目前学区房的前景暗淡，不宜再进行投资。但米米有些不同的观点，可能不对，大家可以参考一下。

首先学区房的出现，是教育资源失衡的结果。由于各地教育资源无法均衡，有些地方教育资源好，而有些地方教育资源不好，教育好的地方就容易聚集了人群抢资源，这就出现了学区房。

再者中国“一考定终身”政策并未消失，所以即使现在政府打压学区房，也很难改变“教育资源失衡”的现实。

我们一直在喊教育公平，但放眼全球真正做到教育公平的国家其实是日本。

在日本教师并不是由学校雇佣的，而是由政府雇佣的。老师也不会一辈子只待在一所学校里教学，而是每隔三年，轮换到其他学校任教。当然，随着教龄的增长，变动频率也会降低。

由于老师是政府聘任，所以即使去偏远的山区和贫困的县乡，收入也是和大城市的老师是一样。这就使得偏远山区的儿童，也能得到优秀的教育资源。

而中国呢？

就拿北京的情况来说，即使在“多校派位”的情况下，西城区、海淀区甚至东城区，整体的教育资源要好过北京其它区县的教育资源。

打算用所谓“多校派位”来实现教育公平，连全北京基本都是不可能的，更不要说全国了。

也就是说，如果无法真正实现教育公平，未来学区房只是换一种形式出现而已。

04、

北京学区房政策让我想起投资的一种玩法，叫分拆。

分拆的玩法多见于股票，就是说股价涨到很高后（比如一手2400元），能整手买入的投资者越来越少。

庄家为了能让投资者更好的接盘，就把原本一手2400元的股票“1拆10”。分拆后的股价是原来股价的1/10，则变成了每手240元。

这样的操作后，投资门槛也就降低了，中小投资者更容易进场。不过由于股票分拆，原本的权益也会被分拆为1/10。

分拆的优势，可以吸引更多的资金，每个投资者也只有更少的权益，对于庄家自然是最好的策略。

西城一套老破小每平能卖到15万，通过“多校派位”与周边房价平均拉齐。这样就能吸引更多买学区房的投资者进入，虽然高位的学区房可能降价，但学区洼地的房价，未来一定会迎来上涨。

就像上文所说，只要教育公平不能实现。这种教育资源优势集中地，必然会吸引更多投资者入场。

在教育资源不用进一步提升的前提下，整体拉高区域内所有房屋价格，远比每年成交几套学区房要划算的多。

05、

既然，未来学区房有可能出现全域炒作，那么又该如何投资呢？

由于是多校派位，要投资学区房首先要搞清楚的是，每年各区教育局在官网上，更新管辖范围内的所有学校及小区对口信息。

这里一定要从“短板”进行考量，也就是多校排位中最差的学校教育水平，与周围最差学校教育水平的对比。

也就是差中选优，多校派位说白了就是防止优质资源被资本抢占。但如果多校区域内，最差小学都是中等偏上的，即使区域内最好小学不如其它区域，这个学区教育水平也不会太差。

如果多校区域内学校，好的特别好，坏的特别坏，就像一支波动率非常大的基金，这样择校赌的成分就非常的大。所以我们不需要买波动最大的基金，要找这种两端教育水平都差不多的学区进行投资，这样的学区未来即使不大涨，也会稳定上行的。

除此之外，随着多校派位的实行，学区房的投资要把学区从买房的核心指标，降为参考指标之一。

未来老破小的学区房暴跌可能会非常大，所以未来再进行学区房投资一定要结合改善住房的需求。

比如：小区物业管理和周边配套如何，附近有没有地铁等宜居问题。这样即使想把房子出手，这些因素也能成为房子保值的重要标志。

好吧，就说这些吧。随着政策的加剧，相信一波学区房会流入市场，砸低价格。但作为理财的米粉，米米觉得不要在这时随波逐流，要看清哪些才是真正值钱的“金子”。

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