银城生活两次授股：激励了高管，拉低了股价

来源：房产装修家居资讯时间：2021-05-20 10:27

两次授股，行权价相差1.578港元/股，股价下挫近4成。

5月18日，银城生活服务向16位承受人授出160万份股权，所授出购股权的行权价为4.722港元，与授出日收盘价每股4.67港元相比溢价1.11%。

与上一次的授股激励相比，这一次授出总股份减少了775万股，行权价也减少了1.578港元。而两次授股都给银城生活服务的股价带来了“利空”。

去年7月16日至今，银城生活服务的股价已经从7.7港元/股下跌至4.67港元/股，下浮比例达到39%。而5月18日公告授股计划之后，当日股价下跌0.85%。

奖赏高管，银城生活服务的推进颇为积极。1月5日，公告建议采纳购股权，四个月后股权便已经授出。

而在授出的股权中，已经向两名执行董事李春玲和黄雪梅分别授出32万股和16万股，合计48万股。余下的112万股，由其余14人分摊。

股价下挫40%，估值低位潜行

不到一年的时间，银城生活服务两次划拨股权给高管，细究下来，高管手中的持股量增加了，但市值却不如从前。

去年7月16日，黄清平曾抛出935万股的“红包”，相当于总股本的3.5%，转让的对象为执行董事兼总裁李春玲、执行董事兼副总裁黄雪梅、首席运营官殷晓黎以及副总裁范兴霞。彼时，授股的价格尚维持在6.3港元。

按照当时的股价（7.7港元/股）来计算，李春玲的股权占比约为2.08%，股票市值3800万元；黄雪梅、殷晓黎、范兴霞等人手中的股票占比均为0.5%，市值约为930万元。

然而这一次公布的奖赏名单中，只有李春玲和黄雪梅，授出总股份较上一次减少775万股，行权价也较上一次减少1.578港元。

不仅官方给出股权激励，李春玲和黄雪梅在此次承授股权前，已做出多番增持行动。此次授股完成，两人的持股量分别为6,055,040股和1,525,760股。然而，即使两位高管新增了持股量，市值却较第一次承授时“缩水”了不少。

去年7月16日至今，银城生活服务的股价已经从7.7港元/股下跌至4.67港元/股，下浮比例达到39%。股价随之震荡，李春玲和黄雪梅两人手中股票的市值也受影响，较第一次更少股票时还分别减少了1500万元和340万元。

股价动荡，其市盈率也不高，目前市盈率（TTM）维持在15.62倍。李春玲曾在采访时表示，“高估值的预期几乎是全社会，除了投资人、股东、其他中小投资机构以外，包括客户在内的其他所有人用来衡量一家上市公司成功与否的重要指标。”

想要提高公司估值，李春玲给出了自己的答案，他认为要在从四个方面下功夫。第一，要确保企业在可预见的短期和中期能看到良好的成长性；第二，成熟的商业模式是企业竞争的优势和基础；第三，企业在行业里的竞争最终还是要回归到核心竞争力；第四，市场化运营能力是打造高估值必备的能力。

以答案反推原因，银城生活股价走低、估值偏低的原因，或许能从李春玲的观点中理解几分。

规模增长受阻，毛利率“贴地”

2020年是银城生活“新时代”三年规划的收官之年，“成功达成规划目标”总裁李春玲在年报中这样总结道。而对于未来三年的目标，他也早已做好规划：“3年内在管面积达到1亿平方米。”

不过就银城生活服务目前的增拓速度来看，规模破亿并不容易。截至2020年底，银城生活服务的在管面积为3914.4万平方米，同比增长近50%。同期合约管理面积为4276.8万平方米，它的合管比仅有1.09。

李春玲曾形容银城生活服务为“区域型头部物企”，他所言非虚。资料显示，2020年底，银城生活服务的服务范围也仅涵盖了长三角的16个城市，去年新增入驻温州、盐城、宿迁等城市。

而在外拓的路上，银城生活服务也多依靠自己，对母公司依赖并不高。2020年由第三方输送的管理面积已超八成，达到82%。增拓的的面积约为1300万，其中90%来自第三方拓展，10%来自关联公司。

收购能够提供的面积增长也不明显。过去一年，银城生活服务仅收购一家物业公司，花费4590万元。截至2020年底，首次上市募集资金只剩下5800万港元（约4800万元）用于收并购，或将面临收购资金窘迫的局面。

规模一向被当作物企实力的体现和竞争的关键，银城生活服务规模增长平平，又囿于长三角，成长性、优势、核心竞争力等都将受挫。此外，在市场化运营的过程中，营收增长40%也仅是上市物企的中等水平。

过去一年，银城生活服务营业收入为9.6亿元，同比增长38.3%；净利润为0.7亿元，同比增长111.3%，净利率为7.3%，较2019年增长2.5%。

虽然净利率一改往年下跌的趋势，但仍在低位徘徊。净利率低迷，或许与其营收结构有关，毛利偏高的增值业务占比偏低。

银城生活的业务结构很简单，大体分为物业管理服务、生活社区增值服务两大类。2020年，物管服务增收2.19亿元至约7.72亿元，社区增值服务仅增加0.47亿元，为1.9亿元。

其中，物业管理服务的营收占比达到80.4%，而平均毛利率仅有9.8%。生活社区增值服务的情况与其相反，营收占比19.6%，平均毛利率达40.5%。