房地产逻辑生变，集中供地全面展开释放4大信号，开发商：难搞哦

多年来，房地产无外乎就两个问题，供地不足导致房价高，供地上去了被囤地炒房者利用，两者导致的结果只有一个，供不应求导致房价上涨畸高。所以，我们的调整政策就从这两方面下手不就行了吗？

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在房子是用来住的不是用来炒的这个定位指导下，严厉打击炒房过去这些年我们是真的看到了，尤其是今年大家也都领略了。但无论怎么做，大家有一个共识是没有分歧的，那就是土地对房价的影响。

当年的土地招拍挂绝对是房价上涨的推手。但慢慢地我们也认识到这个问题，所以也在不断尝试，如何在稳地价上确保稳房价稳预期。

时针拨向2021年，土地市场供给方式再次迎来新的变革，这或许也将意味着房地产逻辑再次生变。

“集中供地”到底是什么概念？我们先看这个政策的起源，始于今年的2月26日，官方宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政，这22个城市包括，北上广深4个一线城市及18个二线城市。所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；第二是集中组织出让活动。

一时也引发了热议，毕竟这个听起来对开发商不怎么友好的政策，会让他们面临巨大的挑战。

但我想说，开发商越难越说明需要推进，因为过去开发商普遍日子都好过的时代需要重新来过了。房地产在告别高速增长时代，一味追求速度不再成为当前第一目标，高质量发展才是最重要的，那些靠炒作的手法已经不合时宜。

果然，土地供应“两集中”在全国迅速陆续落地，房企的拿地逻辑也由此发生了根本性的改变，未来，传统的供地结构、拿地方式、融资模式或将不再适用于新的形势。

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18个二线城市，包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。据不完全统计，目前，22个城市中已有16个城市官宣了集中供地时间及面积，其他城市也在陆续公布的过程中。

广州集中供地于4月27日下午5时落下帷幕。作为首个集中供地的一线城市，广州此番试水备受市场关注。

作为22城采用“两集中”供地制度以来第一个吃螃蟹的一线城市，广州此次展开的土地集中出让，在房地产行业中引发高度关注，数十家房企参与了这场规模空前的土地盛宴。经历了26日、27日连续两日竞价之后，广州首次集中供地合计成交42宗，涉及总土地款超900亿元。

实际上，在广州之前，已有长春率先举行了首批集中供地竞拍，之后还有无锡、沈阳、重庆、杭州、北京、天津、深圳等逾十个城市将在4月底到5月期间进行各自的首次供地。

4月27日，江苏省苏州市公布首批“集中供地”清单，合计32宗地块，包括28宗住宅地块和4宗商务金融用地、商服用地等性质地块，总出让面积为247.8万平方米，起始总价为405.84亿元，出让金总额为132.65亿元。这是苏州市宣布“集中供地”之后的首批挂牌地块，此前，苏州曾宣布将在4月、7月和10月分三次集中推出住宅用地。

4月28-29日，重庆今年首批集中供地出让，46宗地分布于大渡口、茶园、中央公园、空港、西永、大学城、大杨石等区域，总起拍价超444亿元。据悉，今年重庆市市辖区计划供应商品住宅用地30210亩。第一批次发布公告时间为4月7日，第二、三批次出让公告时间拟为今年7—8月、9—10月。

从集中供地的22个城市来看，基本上都是很容易被炒房房价的热点城市，所以，这些城市的选择也是别有一番深意的。既要承认这些城市的未来发展潜力，同时又要控制好地价不会传导到房价上涨上。

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那么调控好土地市场至关重要。这会对房地产市场有哪些影响？又释放了什么信号呢？

首先，房地产土地市场改革迎来行业巨变，开发商压力陡增，意味着一场大洗牌即将开始。

过去，很多问题的积累都指向土地市场，意味着未来势必要有一场巨大的变革。影响最大的可能就是开发商。集中用地无疑对房企资金要求更高，开发商需要调整销售节奏，确保在供地前储备大量资金。

一家TOP50房企表示，集中供地相当于是“排排坐分果果”，为的是控制土地市场过热。此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。“很显然，集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响，主要的影响应该是在资金周转使用上，有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”

一家TOP10房企负责人表示，“这个集中供地，是真的难搞。最近天天加班。”

但总的来说，我觉得是好事，开发商有多大本事办多大事，而不像过去盲目拿地的冲动后果会更严重。大房企稍微好点，而中小房企可能就会面临存亡考验。

其次，集中供地有助于房企分流，推动城市群区域平衡。

22城自然有很大的发展机会，但是房企拿地会越来越受限，但城市群是未来城市和房地产重要发展方向。开发商可以根据自己的实际情况选择一些强三线城市，当然需要把精力集中于城市群，很多三四线城市不可盲目进驻。

这么一来，政策也具有鲜明的导向性，可以推动城市群区域平衡，让市场更健康。

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再次，防止地方继续借土地供给炒高地价。

“集中供地”模式对地方形成有效约束，引导土地市场合理运行。政策重塑了土地市场逻辑，降低房企参拍率，有助于约束地方的供给计划和节奏，防止市场过热。同时，单次大批量的土地供应，也对地方的管理能力提出了更高的要求。

最后，集中供地有利于促进房地产市场稳定。

“集中供地”不仅对地方有了约束，同时开发商拿地也变得更加理性，房子的大量入市，也会缓解市场需求压力，为住房供应带来稳定预期，一有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

购房者也一样，大家都稳定了，他们也会变得理智，所以，集中供地可以合理引导购房者理性买房。开发商难了，但整个市场稳了，购房者也不用那么慌了。

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