停止买入北京二手房

   

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  有我微信好友的朋友都知道：我在朋友圈盼调控盼了好久了：     4月16日，调控政策终于来了——市规自委发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告：   29宗土地中，9成溢价率未超过15%，另外还给每宗地块设置了一个指导价，在地块出让之前，会让开发商签一份承诺书，承诺将来销售时不高于该价格，而且不采取捆绑销售或霸王合同条款等收款，变相加价。   坦白讲，这个力度相当一般，因为地块的起拍价本身就不低。而且，大范围的配建公租房、人才房也会增加开发商的成本。所谓“羊毛出在羊身上”，这些最后都是需要购房者来承担的。   至于土拍结果会如何，只能五月份见分晓了，届时我会第一时间为大家解读。   规自委这边前脚刚出完政策，市教委后脚就跟上来了——   19日，北京市教委发布《2021年义务教育阶段入学工作的意见》，内容很长，但值得关注的就两点：   一、今年全市将进一步加大多校划片力度，稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。   二、严禁以考试成绩和各类竞赛证书、培训竞赛成绩、考级证明等作为招生依据，严禁以面试、评测、接收简历等各种形式选拔学生，严禁学校和校外培训机构以培训班、校园开放日、夏令营等形式提前选拔学生。同时，进一步强化免试就近的要求，市区两级教育行政部门要严格控制跨学区、跨区招生。   明眼人都能看出来，第一条主要针对西城，第二条主要针对海淀。   但，又不仅仅只针对西城和海淀。  

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  目前，全市严格执行“多校”的区就两个——东城和通州。   东城是2018年6月30日之后取得房本的家庭就多校，通州是不管啥时候拿的房本，都直接“多校”，这严厉程度，不愧是副中心。   朝阳之前也是发布了“多校”政策的，明确表示过2017年6月30日之后的都要多校，但实施起来完全不是那么回事。目前朝阳大部分都未多校，最热门的和平街、望京学区，房价比东城都贵。   前几年丰台也曾表态过要多校，但现在只有两所学校在搞试点，其余都还是单校。全区最好的一小和五小也是单校。   既然如此，那么，今年这些区都是有可能会踩雷的，一旦确定要“多校”，短期来看，房价势必要挨锤。   所以，西城、海淀、朝阳、丰台这些带学区的房子，最近不要入手，等一等政策再说吧。   盲猜一下：东城有可能会成为最受益的那个区。  

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  北京这波行情走到现在，从某种层面来说，是比较隐晦的。或者换句话说，比较低调，低调到只有一小部分业主才能感受得到。   每次我在微信朋友圈发北京热的消息，60%的评论都是：   不要在这忽悠人了，北京并没有很热，大部分人都没感受到热；   我家的房子纹丝未动，或者我目前正在看的房子纹丝未动。   这也很正常，他们说的并没有错。   因为：   从去年7月份到现在，北京很多区域确实没有动，有的还微跌了   而有些区域，或者说少部分有价值的区域，已经悄悄往上走了20-60%。不信你可以去看看上地的“上地东里”、望京的“东湖湾”、亦庄的“金茂悦”这些楼盘（还有很多很多，不一一列举）。   看完这篇文章后，每个人都可以去APP上查下自家的房子，ZF在20%以下的，真的应该反思一下自己当初的选筹能力了。   至于正在看房的，如果你看的房源低于20%，那你更应该好好审视一下自己的眼光。   听我一句劝：现在买纹丝未动的二手房，真的不是在捡漏，而是在跳坑。不信可以等着瞧：等这些ZF过大的区域回撤时，它们也会跟着回撤的。   跟跌不跟涨，像极了现阶段的A股。   所以，如果你考虑买二手房，不妨等五一政策出台后再说吧，二手房估计会有小幅回撤。  

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  最后送点干货，说一下大多数人追逐的临铁次新盘。   现在很多人把“临铁+次新”当做选筹的重要标准，甚至是唯一标准。然而，临铁次新真的是优质资产吗？保值性一定好吗？   未必！   燕房线、昌平线、S1线周边的懒得提了，我们今天就来说说优质地段的：   “御景园”，东三环边上，周边10号线、14号线双地铁，2005年的次新房，可现在均价是4.6万，去年初是4.7万左右。   喏，就是这个楼盘：         也许有人会说：你拿十里河这种烂地段来举例，不是蠢就是坏。   那好，我们来看下北京排名前五的好地段。   望京，嘉润花园，离地铁口只有300米，2001年的房子，但目前均价只有5.7万左右，连老破小都不如，基本算是望京住宅中单价最低的了，和去年比起来，基本没咋动。       所以，不要看到临铁+次新就盲目买买买，有时候，这种类型房源的坑比无学区老破小更深。      

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