上海楼市:你以为你理解“地铁房”?用惯性思维的人被伤的很深!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，关于地铁房你怎么看，我感觉离地铁越近越好呢，上班通勤啥的太方便了！

回答：那我只能说，你对地铁房的理解，全错！别再学开发商说地铁房了，很多人根本就不懂地铁房。

1、地铁房不是离地铁越近越好。这一条主要说的是轻轨；离地铁太近，反而会被震动、噪音等等折磨的很惨；比如嘉定的中信泰富又一城，小区边户离地铁站40米，在家都能听见地铁报站的声音。晚上倒还好，周末在家简直是折磨。

2、两公里外的地铁，不是提供方便的地铁。上海某些开发商的售楼处会建在地铁旁边200米；让你以为这就是房子离地铁也是这点距离；但实际上项目位置在2公里外，很多人交房的时候直接傻眼。

3、地铁房不一定会涨。有些地铁建成有些年头了，溢价起来几十年了；未来不会因为再这条地铁讲故事了；

4、规划中的地铁，不是地铁。很多人喜欢赶在规划前买房，等地铁建成收割一波溢价；

但实际上地铁造价很高，每公里要6个亿，施工没有想象的那么快。等到真的落成，可能要花6-7年。有这等待的时间，其他概念的房子都能出手了。

总结来讲，买地铁房小心为上；否则一脚踏进坑，反而伤得很深。

提问： 一直关注你们的环沪，昆山或者太仓（人才编码）就有购房资格，单价2.3万。但是二套有贷款首付8成，要180万。还有就是宁波有购房资格，无房户，但是要限售5年（）产证后，相当于要8年，觉得投资期限有点受不了。价格3万，首付6成，也是差不多180万。按照同样180万首付，太仓花桥是否比宁波更加有投资价值?  8成首付投资感觉太高了。  首付180万也还差几十万，自住先上海房子比较小，无贷款约240万。不知道能dy多少呢？

回答：1、180万的总价在宁波其实也买不了什么好的房子了，从预算看有点小了，建议换城市，也没必要一个地方很纠结。中国城市那么多。 2、建议先处理上海的房产，然后再把钱去买入外部城市，这样的话从杠杆上看就会好一点。

提问：曾叔你好，家里中环内150w一室户，外环内350w两室户，都是一楼老房子，现在手头200w，犹豫要不要卖一套置换，实现资产保值，换哪里。（现在单身限购无法贷款，只能以父母名字全款买，另外自己有可能2年后落户。）

回答：建议现在就可以置换了，一楼的老房子长远看会跑输大市的，具体买哪里需要结合你的上班通勤、学区规划和增值保值偏好，我还是建议你把细节对接给我，梳理你的预算，看看能不能进一步放杠杆，然后再来做规划打算。

提问：曾老师你好，预算500万-600万左右，考虑自住也想兼顾保值升值，目前在看佘山地铁站附近的新房。请问您觉得这个板块还有潜力吗？这里周围和泗泾地铁站的竞品太多，将来如果再置换，是否方便出手？

回答：佘山比较适合低密度自住，你这个预算可以够一够叠墅的产品了，只能说买在这里的空间感是不错的，但是未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。建议你在比较比较其他新房。

提问：曾叔，2035CAZ规划了浦东的陆家嘴和世博前滩，那么两块CAZ中间的潍坊、塘桥、南码头板块是否适合小夫妻置业，600万预算。

回答：这些板块都有点太老，不是置业首选， 如果通勤可以的话，尽量考虑浦东中外环近郊次新房，比如康桥御桥周浦三林这些都是不错的选择。

提问： 曾叔，我们在思考一个问题，想听听你的想法。假设一套1200 左右的100平三房，未来有一定成长，譬如，很多年后成长成1900，同时另一套1700左右的140平三房成长成3000（假设和小的同比例），无本质区块差异。  在思考两套房子将来的竞争力，我有了以下的纠结，  1） 具有1900购买力的人群，是否甘愿住100平3房（感觉尺度感比较拥挤）  2） 当总价超过2000、到达3000，会否导致购买力乏力，流动性差隐患。  从目前当下眼光来看，两个都是还不错的产品。只是考虑到将来，我有点分不清，该如何选择，可否多点分享你的想法  谢谢！

回答：（1）具有1900购买力的人群，很多人其实买的是地段，你去看看前滩的户型，20万每平但是户型真的很一般，居住舒适感很差，但地段和周边资源是真好，很多人买的是这个。 （2）总价超过2000万逼近3000万，这部分的购买力未来会越来越多，因为对于老上海人而言，以一换一的话，压力其实也还好。

提问：请问房价上涨的因素都有哪些？

回答：房价上涨的因素，一是人口的增长，有限的房子和不断涌入人口，需求带动了房价的上涨；而是供需矛盾，一些人口增速不快，但房价却上涨，是因为城市多山地、江河，面积狭窄，土地供应少；三是调控政策，限购、限贷、限价、高税费等造成二手房流动少，开发商由于限价不赚钱不敢拿地，市场的房子越来越少，从而带动了房价的上涨。

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