上海楼市:任何投资,都是少数人的牛市,多数人的平庸!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好！曾叔！请问我之前投资亏了不少钱，不知道未来一年房地产是否有投资机会？

回答：任何投资，都是少数人的牛市，多数人的平庸！无论期货股票还是房产，都只有少数人可以赚钱，28定律永远有效。全球来看，即便是风险度最低的房产投资，很大一部分的房子也是不能碰的，碰了就要亏损。多数人只明白一点:买进，才能赚钱。少数人还额外明白一点:不买进，不亏钱，等于赚到钱。在合适的时点，我们要激进的买进。在危险的时点，你如激进买进，约等于找死!努力成为28里面的那个2，这才是赚钱的根本！

提问：曾叔，你好！咨询下关于苏州的房产。我在苏州园区湖东有一套小户型的景城学校的学区房，学区已用，苏州园区规定一个学区要9年后才可用，现还有4年。今年想把这套房子卖掉，置换到苏州其它地方做为投资。但苏州的房产行情不好，可能不容易出手。1. 苏州这套学区房现在出手还是等等再出手？2. 投资置换总价300万左右，你建议苏州哪里？

回答：你好，苏州过去涨得太猛，自724五年限售，市场基本失去了流动性，库存不断增加，购买力不足，所以价格短期看是难起来，主要行情集中在一二手倒挂楼盘，市场要起来可能还需一年时间。可以先挂牌。投资考虑高新科技城；自住改善考虑姑苏东环、南门一带。

提问：您好！曾叔，我看花桥最近起来了，为什么花桥楼市会出现这么火热的情况？

回答：你好，花桥楼市的热，最直接的原因当然是因为受到上海2020年楼市的冲击。楼市的房价波动会引发买房情绪的波动，而这样的情绪波动，其实是具有传导效应的。这就是我们通常意义上所说的城市房价的板块轮动。如果我们追溯过往的历史就会发现，伴随着上海楼市每一轮的涨幅或是调控，昆山花桥总是第一个受到影响的。昆山花桥的行情，永远比上海晚3-4个月。

2016年的花桥房价，上海楼市涨了，在3月25日出台调控政策，社保要求由2年变成了5年，于是花桥楼市同步不停的向上...什么是房价的轮动规律，这就是规律，是不以人的意志进行转移的。与此同时，花桥也保持了极大的克制，为了稳定楼市，最近几年一直在做一件事，就是控制土拍量。最近几年，整个花桥一共仅仅出让了4块土地，甚至在2019年，整个花桥没有出让一块地。要注意的一点，就是花桥的经济其实是很强的，在2020年度，花桥的GDP达到了351.13亿元，增长5.1%，增速位列昆山第一位，全国位列第4...如果我们对比下环京楼市或是环深的楼市，没有哪一个城市的土地出让的频次是这么低的。为什么花桥可以保持最大程度的土地出让克制。因为对于花桥而言，最内核的原因是因为经济足够的发达，产业足够的强劲，通过税收，就可以实现自身的超长发展。

提问：你好，曾叔，深圳回迁房投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：曾叔！您好！坐标长沙，5年前在河东火车站附近买了一套96平的房子，房子是2005年的，用的我老婆的省公积金贷的款，贷的20年的等额本金，现在月供基本和公积金对冲了。今年在梅溪湖买了套大的，走的商贷，月供8K+，最开始以为我的公积金可以提取，但是咨询了公积金中心后，说家庭有省公积金贷款未还完就不能提取。现在我每个月5K+的公积金完全动不了，后面还要装修，感觉压力有点大，请问房姐有什么办法可以改变下我目前的现状吗？路边小广告的公积金提取靠谱吗？

回答：你好，租房，装修，名下有全款房都可以提取公积金。 小广告说的公积金提取，一般是把一套全款房转到你名下，提完公积金之后再把房子转回去。不靠谱。

提问：早上好！曾叔，我父母海联花苑一期房子最近挂牌出售中，因为是父母仅有的一套，心里总是希望卖价高一点，但是中介说要快点出手，后面房价要跌了，我是不相信的，但是上次曾叔也说过这个区域房子只适宜自住，建议出手，可是考虑到15号线刚开通，人气不旺，所以房价暂时还上不去？调控政策陆续出台，我只想了解这个区域是否能再卖高一点？卖房的学问哪里可以看到？

回答：你好，海联花苑一期，金虹桥，地段是没问题的，生活气息好，宜居，缺点是产品楼龄较老，没有优质的公办学校，如果是楼龄新一点的3期那都还可以继续持有。目前海联花苑挂牌量也不多，不愁卖呀，具体看下置顶《卖房手册》。

提问：你好，曾叔，现在国内的通胀太厉害了，有人觉得高通胀有利于经济发展，有人觉得低通胀钱贬值慢，压力更小，你觉得通胀对我们普通人有什么影响？

回答：你好，低通胀在花钱方面确实好，便宜没有压力，购买力强，贬值慢，花的实在。但是低通胀意味着低增长和低回报率，就是干什么都不赚钱，干什么收益率都上不去。大家的机会少了，年轻人跨越阶层的机会少了，就像现在的国外。当GDP进入低增长区间的时候，就很难再拉起来了，这个时候利率一定很低，对效率的要求更高。对于个人来说，这个阶段想要有所成就，一定是加大杠杆，高杠杆也意味着爆仓的可能性增加，一旦下去就很难再起来。供给侧改革后财富高度集中，这些钱并没有消失，而是聚集到少数人手上，富者更富。其实，美国一直想拉高通胀，只有通胀起来了才有发展速度。通胀、GDP增速、效率、利率是交织在一起的，珍惜现在中国的发展速度和通胀吧，这是最好的时代，这是一个还有很多机会的国家和时代。通胀是一把双刃剑，对于国家来说，适度的通胀是对的，也是发展需要，对于个人来说，多想想如何利用好通胀增加自己的财富。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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