千亿“河南王”走马换将 建业地产CEO袁旭俊离职创业

  这几乎是所有职业经理人无法逃脱的命运，即奉命于企业“危难之间”，却无法与企业一直相伴。

  4月1日，建业地产股份有限公司（下称“建业地产”，00832.HK）原首席执行官袁旭俊在个人微信上宣称，即将从经理人转入创业者的角色，并感谢在建业50个月的时光。

  建业地产也在公告中表示，袁旭俊已通知董事会其将辞任首席执行官一职，但继续担任执行董事服务公司。接替袁旭俊出任建业地产CEO的是拥有逾16年房地产及资本市场经验的王俊。

  一位接近建业地产的人士称，袁旭俊和建业地产是互相成就的。如果不来建业，袁旭俊可能还只是万科的一个城市总经理。来到建业，他把一家中型房企从200亿做到1000多亿的销售额，这个事业高度会比一直留在万科更有成就感；从建业的角度看，袁旭俊带来更先进的管理经验，叠加行业的上升趋势，近年的增速大大超过以往，股价也翻了一倍。

  此前一日，建业地产发布了2020年年报，期内，建业地产营收433.04亿元，较2019年增加约40.8%。归母净利润18.02亿元，较2019年下跌约10.6%。这也是建业地产最近四年来，首度出现增收不增利的局面。

  千亿陪跑

  袁旭俊与建业地产的故事，还要从2017年说起。

  2017年1月的一场建业地产发布会上，胡葆森忍不住主动爆料：万科旧将袁旭俊，将出任建业地产新总裁。

  时年49岁的袁旭俊，拥有逾20年财务及管理经验。他曾在1986年获得上海市机电工业学校财务专业毕业证书，2001年又于澳门科技大学取得工商管理专业硕士学位。

  最令人关注的是，袁旭俊曾在万科任职。1994年，袁旭俊加入万科从事成本核算工作，担任过上海万科公司财务部成本核算主管，离开万科前的职位为万科徐州公司总经理。

  与袁旭俊一同履新建业的，还有新上任的CFO胡平。胡平也曾于2006至2017年2月间于万科内任职，任至万科属下公司的经理。

  正因为这样的人事变动和安排，彼时，坊间还传出“万科可能要全面收购建业的房地产业务”的声音，但这一猜想很快就被证伪。

  不过，已过花甲之年的建业地产董事会主席胡葆森曾在接受采访时，表达了将来对建业地产继承问题的安排，“将来会聘请人来管理，或交给我的一个团队，不一定是一个人，可能是一个团队。”

  请来了袁旭俊，等于让胡葆森买到一张踏上快速列车的车票。2016-2019年，建业地产合同销售金额从201.46亿增长到了1011.5亿，复合增长率达到71.23%，远远高于行业平均水平。

  2020年年报显示，建业地产期内营收433.04亿元，较2019年增加约40.8%，但归母净利润18.02亿元，不升反降，较2019年下跌约10.6%。

  2020年建业地产实现合同销售金额1026.42亿元，以此计算，近五年，其合同销售金额复合增长率为45.5%。

  截至2020年末，建业地产在建项目180个，其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个及海南省3个，在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米。从项目布局来看，时至今日，建业地产仍然“只有河南”。

  寄望代建业务

  早年，王石曾给建业老板胡葆森一条妙计：吃一省足矣。王石的理由是，河南人口有一亿多，经济总量也排在全国前五，在中国虽是一省，但若放在世界上任何其它地方，甚至就是一个大国的体量；而且，专注一省，更易集中资源，能够节省各种成本。

  王石还说，这个建议曾经给过很多人，但真正把话听进去的只有胡葆森。

  实现从百亿到千亿的跨越，建业地产并非表面看起来“河南市场占有率持续第一”那般光鲜。

  2020年，建业地产的毛利率19.9%较2019年的26.0%下降了6.1个百分点；融资成本方面，由2019年约人民币3.95亿元上升221.8%，至2020年约人民币12.72亿元。

  与此同时，“降债”也成为建业地产的当务之急。

  根据贝壳研究院统计，截至期末，建业地产剔除预收款后的资产负债率为85.5%，较上年同期下降约0.7个百分点；净负债率为56.8%，较2019年末下降约7.4个百分点；非受限现金短债比为1.48，较上年同期下降约0.33。

  按照“三道红线”指标来看，建业地产的净负债率与现金短债比均符合“三道红线”政策标准，目前还有剔除预收款后的资产负债率这一项尚未降至红线以下。

  如今，把“宝”一直压在河南的建业地产，正在寻找新的增长极。

  2015年建业地产开始实施轻资产战略，随后，轻资产业务的贡献占比逐渐走高。

  2018-2020年，建业地产轻资产销售额占总合同销售金额的比例分别为25.83.%、29.02%、33.42%，呈现逐年上升趋势。

  相对于传统房地产的拿地、开发销售，建业地产的轻资产业务主要为“输出品牌、管理、服务及资本”。盈利模式为通过代建入股项目或另外收取代建项目的管理费、品牌使用费等来获取收益，也就意味着，轻资产销售额并不是房企传统意义上的销售。

  2020年年初，建业地产管理层指出，公司2020年重资产的销售目标为800亿元。按此计算，2020年建业重资产的目标完成率为85.42%，未能如约完成销售目标。所以建业地产的所谓千亿规模，至少是3成多的水分。

  去年11月10日，建业地产宣布，将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团（下称“中原建业”）在港股主板上市。

  中原建业主营业务为商业代建，2017-2019年，中原建业的收益复合年增长率82.2％，净利润复合年增长率112.5％，净利润率维持在60％左右，有息负债为0，保持了可观的增长速度和健康的财务状况。

  绿城中国金融事业部一位人士告诉记者，具备良好的开发能力、品牌号召力和供应链管理能力的房企，未来在代建业务上比较有想象空间。“他们甚至可以通过金融、产业等资源的加持，不断培养转化出一批新的客户群体，延展出新的业务形态。”

  但需要注意的是，现在较为频繁的房地产调控政策，可能会使部分企业做代建的动力减弱。因为品牌溢价，或者管理增值在最终的售价上，体现的不会那么明显，该人士称。

  截至目前，胡葆森在港股已拥有建业地产、筑友智造科技（00726.HK）以及建业新生活（09983.HK）三家上市公司，若中原建业成功在港交所上市，胡葆森将在港股拥有四家上市平台。

  当前，同行业内的“代建第一股”绿城管理控股（09979.HK）的市值近80亿港元，市盈率为14左右，为中原建业上市提供了可以参照的标准。

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