2021年买房攻略:给广州大多数不会买房的人!

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以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，你好，深圳人，老婆是广州人，今年上半年有意向在广州南沙投资买房，打算用老婆的房票在南沙再买一套，不过对于南沙灵山岛尖不是很了解，想麻烦老师给一下购买和选筹建议。

羊叔：你好，灵山岛尖是南沙的CBD板块，交通方面将有18号线，通达广州各地都比较方便，教育医疗等方面也都比较成熟，最吸引人的应该就是它的价格了。而南沙湾除了邮轮母港经济和先天海景资源没有其他比较强力的产业支撑，并且港口没有起到实质的作用，单靠自然资源是无法长期发展下去。在南沙购房，蕉门金洲和明珠湾是较为重点区域，其中灵山岛尖则是目前被低估的一个区域，其优势在于：首先这样的住宅算是稀有资源，其次，有发展空间，未来出手较为容易，最后，南沙对于此板块有规划利好。所以面对价格在2开头的灵山岛尖的项目，有需要的购房者可以考虑。

2.提问：羊叔，你好，以前买了朱村，没怎么涨啊，平时居住感觉也不好，现在想要出手卖掉，也不能卖掉好的价格，有点后悔，也不知道朱村什么时候才能解套呢？

羊叔： 你好，像朱村算是一个典型的睡城，但由于板块各方面的发展都不算成熟，所以居住起来体验不佳并且出手的话也无法卖出价值，所以在挑选睡城板块的时候，选择成熟的板块十分重要。 想要了解睡城是否成熟： 首先，要了解这块睡城板块的交通，是否有轨交加持，以及路面交通是否发达，或是规划中的轨交建设是否能带动板块的发展。 其次，要看睡城板块是否位于发展的建设规划中，以及它距离一些核心城市的距离是否近。 最后，睡城周边要有支撑发展的产业形成，这样才能带动睡城的发展以及吸引人流，不论是对生活居住或是未来房子出手都是有利的发展。 通过这些判断依据可以看出，广州的番禺华南板块和新塘，白云金沙洲和黄埔长岭居等都算是较为成熟的睡城，选择好合适的睡城并且时刻注意着它的发展走势，迈向成熟阶段的睡城房源无论是购入还是卖出都会有很好的市场。

3.提问：羊叔，你好，去年广州南沙很火热，未来广州南沙和黄埔的发展空间是不是很大？

羊叔：你好，未来广州的南沙和黄埔的发展将会有不错的空间，这两个区域值得购房者买房投去关注留意。从土地方面来看，像天河、海珠、荔湾、越秀和白云、番禺等区域是相对缺乏土地的，这里的土地不是指本身板块面积有多大，而是像白云和番禺这样大面积有价值的土地被城中村占领，改造需要大量财力物力以及时间的投入，而像黄埔，南沙等板块则相对有可以直接利用的，可发展的板块。从产业方面，跟随国家的规划建设南沙正大力发展人工智能，高端装备制造和新能源汽车，番禺则发展高新信息技术，黄埔则发展新材料生物和信息科技，都是未来经济的命脉，掌握经济命脉就是掌握未来人流方向。 未来产业，规划双重发展，虽然不能为宜居首选，但是黄埔和南沙的发展绝对不容小觑，而想考虑自住宜居的购房者也可以考虑考虑金融城板块和琶洲板块。

4.提问：羊叔，你好，本人在广州上班，今年打算在买房，家里一直跟我说买中间层比较好，但其实我对楼层选择都还好没有太挑，我想请教老师就是楼层对日常居住会有影响吗？受哪些影响呢？

羊叔：你好，楼层对居住会有影响的，受楼层影响的有这几个因素：1. 视野高楼层的开阔视野是相对的，有可能会被同一小区的同等高楼所遮挡。但高楼层对比低楼层来说，视野肯定要开阔，低楼层容易因为周边景观或者低矮建筑的遮挡而视野不佳，居住舒适度降低，视野上来说16-23层比较好。2.通风和采光的影响因素有朝向、户型、楼间距等，好的房屋朝向可以确保充足的阳光进入室内，改善室内的温度、光线和卫生状况；楼间距的设置如果符合规定，就能使房子采光较好，南北通风，一般18层以上的房子空气对流较好。3. 噪音，并不像我们理解的那样，楼层越高噪音越小，研究表明，如果噪音来源是马路的话，中间层受到的影响是超过低楼层和高楼层的。而且高楼层还会受到风声这个噪音影响。

5.提问：羊叔，你好，我最近看了一套远郊区的新房和一套市区的老破小，两个价格差不多，我就很纠结，到底是应该买哪一套？老师能否给点建议？

羊叔：你好，对于同样价格，是买远郊新房还是市区老破小这个问题，我的看法是，主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房，在品质方面，新房的品质确实很好，但老破小位于市中心，你能获得的有效信息更多，这便是地段优势。但老破小也不能一概而论，这样的老破小直接排除：1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买，如果地段都不好，那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小，不仅贷款年限有问题，而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买，上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套，夏天存在西晒，且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小，就说明其价值一般，不要购买。

符合下面几个条件的老破小是可以购买的：1.具有优质的学区房的老破小，在市中心，学区好老破小一直都非常有市场，如今房产的消费者变成了年轻群体，他们更加注重教育，所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小，户型设计也基本符合现代人的生活方式，小区有正规开发商建设，档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小，说明价值比较高。

以上内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。

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