业绩会后正荣地产股价飙升的秘密：营收和毛利将进入高增长阶段

　　在今年已经陆续开完的上市房企业绩会里，像正荣地产（HK6158）这样，一开完业绩会，股价就飙升的并不多。29日午后开盘，正荣地产股价高开，飙升了七个百分点。

　　人们好奇，业绩会上正荣地产的高管们说了什么样富有感染力的话，才会让股价飙涨。其实，如果注意正荣地产发布的2020年业绩就会发现，经过2020年一年的调整，后者已经在降杠杆的同时，出色地完成了“新三年战略”的主要任务，实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。就好像一辆开挂的赛车，有能力在确保安全的情况下，跑出比行业平均水平更快的速度。

　　营收、毛利增长即将开挂

　　根据公司发布的业绩，2020年全年，正荣地产实现营业收入361亿元（人民币，下同），同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%；核心纯利33亿元，增长了18.9%。

　　另外，公司年度合同销售额达到1419亿元，圆满完成销售目标，合同销售额稳居行业TOP20梯队。同时，截至报告期末，正荣地产的银行结余及现金达到429.73亿元，同比增长21.7%。

　　正荣地产带给投资的惊喜还不仅限于此，截止2020年12月31日，公司的合同负债较2019年同期上升57.98%，至608.67亿元。由于合同负债，在商品房后将确认为收入。这也代表着未来一两年内，正荣地产的营收在2020年的基础上还将进一步大幅上升。

　　合同负债的大幅增长，同时也反映正荣地产新拓展项目的权益比例正在上升。2020年正荣地产新增土储总建筑面积达到714万平方米，新增项目46个，权益比和并表比分别达到70%和81%。

　　除了合同负债规模的飙升，正荣地产的联营项目、合营项目也将为公司提供更多的利润。正荣地产执行董事兼董事会主席、行政总裁黄仙枝表示，2020年由表外确认的投资收入达到80亿元，较去年同期大幅增长。在2021年，还将有大量的表外的投资收益为净利润提供贡献。

　　运营效率大幅提升

　　然而，合同负债大幅增长的同时，正荣地产在去年也实现了净负债率的大幅下降，净负债率降至64.7%。2020年作为正荣地产“新三年战略”发展的攻坚之年， 为此，正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。通过设计前置，加快方案批复率及提高项目复制率。运营端，建立三级贯通经营体检体系，完成经营分析平台及测算模型，实现供销回动态铺排上线。

　　2020年正荣地产项目平均首次开售周期和平均首次开售去化率维持在7个月和70%的高水平，标准化及精装项目复制率大于90%，融回比率上升了20%。

　　在工程成本端，通过战略合作集中采购，有效降低采购平均成本，建安成本下降了6.3%。

　　正荣地产的财务成本也实现了明显下降，综合融资成本下降了100个基点，只有6.5%；另外，行政开支也有了6.78%的下降。

　　根据正荣地产李洋任执行董事兼常务副总裁李洋的介绍，在2020年降成本已经取得成效之后，公司2021年还将进一步降低成本，进而带动盈利能力的进一步提升。根据公司公布的净利润率和核心净利润率数据，均比2020年中期有一定幅度上升。这意味着合同负债规模的扩大，将不仅在未来带来更多的营业收入，同时还将带来更多的净利润。

　　多元融资：有效降低融资成本

　　在有效降低负债率的同时，正荣地产还将现金短债比提升至2.2倍，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，管理层预计2022年将全面降至绿档。

　　为了由小降低财务成本，正荣地产通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

　　报告期内，正荣地产加大了银行借款和境外优先票据的发行，成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。此外，公司还通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本。这使得公司融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。

　　截至2020年，正荣地产总战略授信达到2549亿元人民币，外币债额度达到3.4亿美元。2021年一季度，境外融资成本下降在6.63%至6.7%之间。

　　与此同时，正荣还发行了5.5亿美元的绿债。今年，正荣还将进一步利用公司MSCI评级较高的优势，发行低利率的绿色债。

　　稳健财务和良好的运营效率，也让正荣地产获得了更高的发债评级，由此有机会降低债券发行成本。比如，2020年正荣地产在境内获得了中诚信国际，以及大公国际资信评估有限公司给予的AAA(稳定)评级，跻身双AAA级主体信用评级之列，表明评级机构对正荣地产基本面及增长潜力的。

　　估值有望重估

　　随着销售规模扩大和优质土储权益占比提升，未来公司结转收入有望进一步提高。高效运营也将帮助公司，提高经营效率，降低经营成本。随着公司盈利能力的提升带来现金流的改善，正荣地产得以降低杠杆水平，提升先进短债比，进而使提升信用评级水平。

　　港股市场正是看到了这一点，在业绩会之后，才有了正荣地产股价的答复上涨。实际上，先知先觉的投资者，早在业绩会之前，就已经开始增加了持有正荣地产的仓位。

　　近20个交易日，正荣地产获4758.34万港元资金净流入。而在2月分，正荣地产累计上涨12.58%，并在3月进一步上扬，表现远超恒指同期水平。

　　随着公司未来营收规模和净利润的增长，正荣地产的股价将随着业绩的增长，估值空间被再次打开。

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