祥生控股去年合约销售781亿元,将加大还款力度提升现金流

3月26日，祥生控股集团（02599.HK）披露了上市以来的首份年报数据。

财报显示，2020年实现归属公司权益的合约销售额781.68亿元，较2019年的624.97亿元增加25.1%；合约平均售价为13781元/平方米，较2019年的11297元/平方米增加22%。

其中，浙江省、泛长三角区域及其他区域（指浙江省及泛长三角区域以外的中国区域，包括湖北省、湖南省、内蒙古自治区、福建省及辽宁省）归属公司权益的合约销售额分别占2020年权益合约销售总额的约68.7%、22.8%及8.5%。2020年，祥生控股实现营业收入466.4亿元，较2019年同期的355.2亿元增加111.2亿元；净利润30.5亿元，同比下降4.8%；核心纯利31亿元，同比下降3.2%；毛利约为84.34亿元，同比减少0.5%。对于减少的原因，祥生控股称，主要由于年内确认的二线城市项目土地的单价较高，而已确认的每平方米平均售价增加，则主要由于2020年确认项目住宅物业市场状况整体有所增加所致。另外，2020年祥生控股的毛利率为18.1%，与2019年同期的23.9%相比减少5.8%，祥生控股称，主要是确认项目土地成本较高。在土地储备方面，2020年公司新增土地储备46宗，总占地面积为2740232平方米，应占总建筑面积6962402平方米。2020年，祥生控股新进入合肥、南昌及南通等城市，截至2020年12月31日，祥生控股应占土地储备总量2330万平方米，其中泛长三角区域900万平方米，浙江省1120万平方米。

从祥生控股2020年的业绩会上了解到，对于公司未来的拿地策略，祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪表示，从战略角度还是坚持1+1+X战略，基于拿地方式方面，会积极推动除了公开招拍挂市场之外的其他拿地模式，同时希望能够相对比较稳健地推进，提升从其他渠道获地的比例。现阶段还是以招拍挂拿地为主要手段。祥生控股集团执行董事兼副总裁韩波认为，未来要继续巩固甚至扩大在浙江省及泛长三角区域的优势，继续深耕，扩充份额。“在整个土储的规模占比上面，对于其他类的1+1以外的重点且具有发展潜力城市，会加大投资力度，提升投资占比，特别是在湖南、湖北这些核心城市。在我们已经进入到两个省份的情况下，还会加大在其省份的核心城市的投资规模。”在“三道红线”方面，陈弘倪谈及了自己的看法。

“我们公司认为三道红线属于风险管控类的一个政策，更多的是希望企业能够主动自发地去优化调整本身的债务结构，以及融资的结构，保证现金流的安全。对于祥生来说，非常支持三道红线政策的出台。公司本身一直以来稳健的风格会将针对现金流的债务风险放在第一位，从政策出台以后，去年我们积极主动优化这些相关数据，已经初步取得比较好的成效，接下来我们将持续把三道红线的相关数据做一些优化，从而希望能尽快达到政策调控要求。”根据财报数据，截至2020年末，祥生控股的净资产负债比率由2019年的360%下降至2020年12月31日的140%，现金短债比由2019年的0.6倍升至1.1倍，剔除应收账款的资产负债率为82.4%，目前仍踩中两道。对此，祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭恒在业绩会上称，祥生也十分重视“三道红线”，通过调整自身的债务结构，本次业绩期内也取得良好的成绩。但是祥生仍然存在较多的改善空间，未来公司将会持续监控这三项指标获得持续改善，主要通过以下几个措施：第一、通过多元化的拿地策略，加大合作开发的力度，增强股权融资的比例。

第二，通过加强资本市场的融资力度，来调整债务期限结构。

第三，通过改善经营效率，控制合理控制支出，同时加大还款力度，提升现金流。通过这些措施，持续改善三道红线的指标，早日达到政策标准。对于未来的房地产市场，陈弘倪认为行业还处在稳定上升的阶段。“在目前房地产行业政策调控下，我们认为政策目的希望行业稳定健康发展，同时基于行业发展的本身和政策调控，我们认为在市场环境下，资源会更集聚，对于城市和城镇会更有集聚效应，向有品质和运营能力的公司和城市集中。这是我们对于未来房地产方向的判断。”

截至3月26日收盘，祥生控股报5.81港元/股，涨幅2.47%。

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