上海楼市:上海已正式进入“双轨制”时代!买房方向将天翻地覆!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问上海楼市目前是否属于进入“双轨制”，它会带来一些什么改变？

回答：当下的上海，确实已正式进入双轨制的时代。那么会带来怎样的改变？

上海的中内环一定会越来越稀缺。未来上海的中内环，因为供应偏少，价格将继续稳步提升，慢慢将成为老上海人及外来头部精英的聚集地，因为房价太贵，以一换一的比例会越来越多。外松内紧的政策，会成为主旋律。上海五大新城+临港片区，会根据自己的发展节奏走出自己的步伐，各个维度的门槛一定会越来越放松，而上海的主城区，为了控制人口和房价，政策层面一定会保持高压状态。房票的价值，将会被单独衡量与计价。大家一定要更加珍惜自己的首套房（如果不知道怎么买，建议找曾叔好好咨询），千万不要随便用掉，以前认为首贷很珍贵，现在是首票也很珍贵。而且从某种意义上看，首房比首贷更重要，很多需要高积分才能去摇的房源，积分不够，买不到就是买不到。在新房积分赛道里，不能弯道超车。外环郊区无地铁盘将全部没落，无价无市。

下阶段，五大新城将会有越来越多的近郊地铁房供应，整体的价格会趋于平稳化，那些没有地铁的郊区盘，不仅仅会没有涨幅，也很可能会面临没有接盘侠的局面。未来整个上海楼市的变化，基本上都会围绕这几点做波动。 每一轮变动期，都会出现新的机会，请大家把握周期、敬畏变化、抓住趋势。

提问: 未来投资房产，看三个区块，张江周边辐射，北外滩，大虹桥，能分析一下三个区块未来的升值潜力吗？

回答: 你的问题太大了而且很宽泛，简单说结论，张江，北外滩，大虹桥，三个地块潜力依次递减。

提问：曾叔，我看中一套二手房，性价比还不错但是有三个担心点：1.房子顶楼，原房东有加盖，在大露台上浇铸了一间房，据说是当时搞定了关系，开发商队伍搞得，十来年了一直没事。中介意思房产证上面没有显示违章，现在已经没有城管了，所以不会有问题。2.中介说上面有阁楼，可以房间开个洞上去，上面的空间还有装好的窗户，目前很多同户型的都弄了，我看了下邻居装修视频还挺大的，最高处三米多，两边斜顶那种。目前房子是开发商交付原始状态，整个房顶封死的。3.目前阳台因为没有顶子所以没封，如果我买后装修包阳台是不是就成了阳光房会不会被查？会不会连带之前的房子都算违章？

请问要买上面的风险大不大？谢谢！

回答：理论上没什么风险的，因为既成事实的，十年没事，基本也没事。但你这个的确是违建，别人搞得定，不代表你一定搞得定。真的有人举报，房管局一查一个准。所以我的建议，这种违章部分，不算钱卖给你，或者少算点钱，卖个高价就算了。现在管控很严，长住可以考虑，过渡就算了，到时候过户时很麻烦。当然，如果价格便宜倒是没事儿。

提问：曾叔，请问凌兆新村300万房子可买吗，有前滩辐射，是否有前景？谢谢

回答：有辐射，但品质有点弱。买来差不多是大盘平均涨幅水平。

提问：请问曾叔，目前总额500万在浦东杨思三林板块有木有好的二手小区推荐？

回答：这个价格买杨思的纯正商品房有点难，只能考虑动迁小区或者老一点的小区，申江、东旺、东方、青苹果、三林世博这些房子都可以考虑，我建议还是尽可能买新一点的品质好的小区，要么增加预算，要么减少面积，具体怎么取舍，需要结合你的通勤需求、学区强度和自住偏好再来判定。

提问：曾老师，手里有210万，上海，想买第二套房做投资，预计总价350万吧，希望十几年年后能卖掉换房。目前关注区域：华漕动迁房，市区老破小(普通住房可首付5成的)，马桥。能帮忙分析下么？

回答：如果就选这三个的话，那我宁愿华漕动迁房，老破小没有前途，即便是普宅也没必要，马桥适合老闵行，市区人口导入过去不多的，将来接盘客有限。

提问：老公婚前有两套，我无贷款记录，自己爸妈有一套拆迁房，一套自住房（无贷款记录），请问1.爸妈把房子卖一套置换，能首套贷款买房吗？2.为回避遗产税，我可以跟爸妈三个人共同买房吗，算首套吗？

回答：1.老人名下有房，就不会首房首贷。

2、上产证的人，只要名下有房，就不是首房首贷

提问：曾老师好，鄙人现在名下有两套房，都是老房子了，（97年建的）宝山淞南地区的，离地铁3号线一公里内，而且年底马上又要通18号线了，现在手头有300万，想置换一套房，您觉得应该怎么做会毕竟划算？

回答：可以考虑置换，我在淞南有房子，那个片区10年来涨幅中规中矩，不算涨得快的，之前有点移动互联网产业入驻，还算不错，但看不出来是暴击的机会。你置换可以的，如果喜欢北区的可以考虑淞南旁边的新江湾城，或者南侧的大宁板块，如果喜欢其他区域，再做推荐。

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