楼市后续存分歧 但“稳”是核心

 　　作者： 吴俊捷

　　在深圳的多位市场人士看来，一年多来，切身感受到楼市发生显著改变的有两个节点性政策：“7·15新政”和今年2月8日，深圳住建局在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。

　　这也让更多深圳市场人士对于目前深圳金融监管机构祭出的信贷排查秉持观察的态度。

　　“还是要看深圳这轮开始的精细化房贷融资监管的持续性，后续是否会有其他配套监管落地。”民间信贷公司陈姓负责人和地产人士直言。

　　已经留意到新近宏发万悦山名庭审核资料严格的深圳地产开发商人士心态整体较为从容。

　　在部分开发商人士看来，房企较以往承担了更多来自金融信贷方面的审核工作量和责任，但并没有影响到他们对于深圳后续楼市的营销策略。这其中，与深圳楼市刚需需求强劲、楼市供求关系未发生实质性转变等有关。在这部分人士看来，基于信贷穿透式监管并非出于压制需求，而更多基于打击投机泡沫，营销策略并不会跟进调整。

　　“深圳福田、南山、宝中等部分过热区域去年基本是一个月内房价直线上行至10万元+/平方米，投机行为的确太显著。相比于大起大落的市场走向，更多开发商还是青睐于平稳发展的市场。”深圳一家头部开发商的营销人士直言道。

　　相较深圳楼市已经在过去一年完成一轮全面上涨之际祭出信贷排查，广州的这轮监管被普遍认为调控时间点更及时、节奏上更巧妙、严打态度更明确。

　　根据阳光家缘数据显示，广州楼市过去一年行情整体向好。二手房方面，年中的8月、9月及年底的11月、12月为全年价量成交高位。

　　与深圳在“2·8新政”楼市成交量断崖下行不同，广州高位成交的态势仍在继续。世联评估等数据显示，2021年2月，广州商品住宅新增供应套数为3840套，环比下滑60.22%，同比上涨379.4%；供应面积38.97万平方米，环比下滑59.52%，同比上涨381.71%，总体新增供应处于高位。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬向第一财经记者表示，广州自2月至今开展的这轮银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式的整治，在调控时间点上显得比较有节奏感和精准。“楼市热的势头正要开启了，这个时候配合逐步加紧的信贷监管，可以说极好地避免了楼市成交的断崖式下行给市场各方带来伤害，有利于实现楼市软着陆，让房价悄然回落至‘稳’的状态。”

　　合富研究院过去一年的楼市分析数据显示，从市场格局看，广州中心区（尤其荔湾、天河、海珠、越秀）可售货量紧张的局面进一步加剧，区域内地价创新高，进一步巩固周边板块物业价值；中心区刚性购买力流向近郊（黄埔、番禺）的趋势更加明显。“低总价、价格较周边有优势、具备教育交通资源”的项目成交占各区成交比重在五至七成。

　　有留意到广深监管策略殊异的多位地产开发商人士均表达了类似的感受：“稳”是核心诉求。

　　多位开发商人士均有提及，稳价出货仍会是实力品牌开发商的主流营销策略。“远郊区域库存压力较大，市场成交仍依靠‘低总价’、‘性价比’项目支撑，不排除降价可能，但中心区或者教育交通资源优势突出的区域走势还难以判断。”

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