上海楼市:原来,这就是为什么别墅难卖的真实原因!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，上海楼市如此火爆，为什么自己别墅挂牌一年了问都没人问呢？

回答：关于别墅，这里大家要记住一句话，别墅的定位是自住良品，也是投资毒药。其实，一般人买得起的“别墅”，根本不是别墅，严格意义上应该叫叠墅，这种就是低楼层的复式。真正的别墅，在国外叫做“villa”（豪华府邸），而大部分国内所谓的“别墅”只能称作“house”。比如上海西郊的檀宫，就是高品质的“villa”所以出一套少一套。而青浦的X景花园里面的叠墅，就是典型的“house”。

我称之为经济型别墅，这类房子就出手困难。原因有三点，一是接盘侠少，二是装修成本高，三维护成本高，四是贷款评估价低。所以，投资一般不建议买别墅。当然，如果你持有的是稀缺资源的独栋别墅，那保值升值以及后期转手都是不错的。而像大多数修建在远郊的别墅，资源品质都不到位。

100套别墅里，真正值得买的10套都不到。

提问：曾叔。杨行大华公园荟和外高桥的阳明花园。哪个更保值。大华公园荟四万七的单价，周围二手次新大概五万出头。阳明花园5.3万，对过仁恒家园买六万多。从倒挂来说是阳明花园大点。但是阳明花园2016年就5.2万。四年没涨过，也就去年疫情动了一下。担心阳明花园在那个角落没发展，还有化工厂。保税区貌似也没花头。宝山区被列为主城区到底有啥优势。

回答： 杨行大华公园荟好一点。你所谓的阳明花园的价格倒挂，本身是不成立的，其实它就只值这个钱，仁恒家园本身就应该比你贵这么多。

提问：请问曾叔，小区大门口的门面，租金年化回报可达10%左右，自己出租，可以下手投资吗？

回答: 我的理念一直都是商铺投资谨慎，刚开始看着收益很香，后期就可能涨幅一般了。

提问：曾叔您好，非沪籍，预算450w 目前住在松江新城，考虑这边新建的公办上外松江云间学校，也想了解下 这个预算 能在闵行买到什么样的学区房呢？最好是9年一贯制的，一家三口住。谢谢！

回答: 预算450，闵行一梯队双学区只能买1房，二梯队可以买小2房，比较好的一贯制，2房要700左右，稍微弱一点的一贯制400多可以买。非沪籍有的学校进不去，选择比较少。

提问：曾老师您好，预算350左右，孩子今年2.6岁，可以接受上海大部分区域，一房挂户口，请问是否有区域可以买，对口性价比还可以的的小学和初中，有小区名称可以告知吗？

回答：除了个别入户年限要求比较高的学校，很多都可以选，杨浦，虹口，闵行，浦东，徐汇，静安，黄浦。地段比较好的，350预算会有点紧张，可以买二梯队学校。地段一般的可以买一梯队。具体到小区推荐可以查看内部资料。

提问：请问曾叔，三林世博家园这个小区怎么样？因为预算有限，想买个一室改小两室，谢谢您！

回答：算是动迁小区里很不错的了，但是靠近高架的确是有些吵的，如果你不介意的话，可以考虑。

提问：曾叔，你好，闵行浦东近前滩2、3K左右别墅产品从地段、产品品质您比较看好哪个？

回答：别墅整体氛围是浦江镇好一些，界面干净一些。但是距离感上，三林更加离前滩近一些，前者适合自住，后者更适合保值。产品力上要看你的预算了，华侨城、万科、保利、还有尚东这些都可以考虑的。别墅很难一慨而论，谁更好，需要具体情况具体分析 去看。

提问：曾叔，江浦公园附近值得买吗？有没有推荐的楼盘？预算800-1000W，想买三房，谢谢

回答：这个预算买北外滩江景有点不够，北外滩要么往北走考虑瑞虹，要么往东考虑东外滩，要么过江考虑二梯队江景房。具体要看你的通勤，建议兼顾下学区，这样比较容易保值。

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