突发调控!成都楼市要“凉了”,重庆会火么?

昨天，成都楼市来了个“平地惊雷”！炸得准备去成都的炒房客们脑瓜嗡嗡的……

3月22日，《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）正式出炉。

（图源成都住房和城乡建设局官网）

整理要点：

巧的是，根据住建部网站3月19日信息，“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。

（图源住建部官网）

倪虹指出：要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。

再联想一下前几天我们分析的重庆学区房深度改革（公、私立学校脱钩）传言，也据说是来自于xunshizu的压力。

重庆、成都果然难兄难弟……而且这一次的调控政策，成都借鉴重庆楼市政策的痕迹明显。

不过这都证明了中央对于房地产调控的决心之坚决！同时也可以扑灭大多数人对于房价再度暴涨的期望……

1

增加住宅用地供应

2021年全市住宅用地供应总量同比增长20%以上，占经营性用地比重不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。

天量供地量是压在重庆房价上的三座大山之一，这个抑制房价的方法这次被成都学了去。

供需关系决定了，增加土地供应的确能从根本上抑制房价的过快上涨！因为成都这段时间是真的有点太火了……

（图源网络）

比如前几天的佳兆业以楼面价12897元/m2的最高限价拿下一块无偿移交比例高达41%的地块，实际土地楼面价或超过20000元/m2！

如此火热的土地市场很难不引起住建部调研督导组的注意！增加土地供应量，无疑是给土地市场降温的有效法宝，这很重庆！

2

完善长租房政策

加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度，完善长租房政策，促进职住平衡，解决好新市民、青年人的住房问题。

压在重庆房价上的三座大山之二：国内领先的公租房政策！

这次成都的调控或许也参考了重庆的公租房措施，“将完善长租房政策”，减少市场的急切购房的意愿，特别是新市民、青年人的住房需求，降低购房意愿。

至于这个政策能对成都房价起到多大的作用，就要看成都政府的决心了，也就是长租房、租赁住房的体量了，

比如重庆截止2020年底至目前，全市累计分配公租房约54万套，这是什么概念？

重庆2020年商品房成交24.46万套，也就是说重庆的公租房体量相当于重庆2年多的商品房交易量，这些人本来都是有购房需求的……

成都2020年商品房成交套数约为22.81万套，而2018年时成都提出了要修建2.5万套公租房……

所以，重庆抑制房价的成功值得借鉴！

3

购房人数3倍以上，限售期5年

登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。

说到这个政策我们就要提一下成都之前的一个通知：

2020年11月25日，成都市住建局、市司法局《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》（成住建发〔2020〕398号）规定“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售”。

可以说这里是对去年的《补充通知》的升级。

限售期五年意味着什么？

在目前房价不可过快上涨（不超过10%）的前提下，贷款买房的五年持有成本如：贷款利息、交易税费、房屋折旧、物业费、二手房交易费用、购房资金本身收益等，与房价的上涨预期利润基本上就磨平了，贷款炒房的空间被进一步压缩。

比如：我们普遍采取的等额本息还款方式，前面五年所偿还利息最多，如果贷款100万，按照30年计算，以目前商贷利息：

也就是说最开始我们所偿还的月供中，本金只占20.7%左右……

前五年偿还了约为25万利息，再加上交易税费、二手交易中介费用、房屋折旧费、物业费、买房资金的本身应有收益等等，房价上涨利润还能剩下多少？

4

法拍房、合同约定等方式纳入限购及限售

依据合同约定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。

这条政策就是针对前段时间有部分不法中介机构利用“法拍房”的方式，通过诉讼取得住房来变相规避限购政策，也算是堵上了漏洞。

查漏补缺，另外还包括买卖、赠与、以房抵债、互换等以合同约定等方式来进行房屋转让。

5

建立二手住房成交参考价格发布机制

这里就不得不提起前段时间深圳发布的“二手房指导价格”了，这可以说是重庆房价“备案价格”政策的升级版……

成都为了避免出现哄抬房价、抱团涨价等扰乱市场秩序的行为，一方面要求经纪机构不得受理和对外发布明显高于楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要做好技术管控；

另一方面，成都将先期重点对热门区域、热门楼盘实际成交价格进行梳理，逐步形成网格化的二手房参考价格，指导二手房市场交易、买卖；

这个政策效果如何？在深圳在采取了“二手房指导价格”后，各种“人才”喷涌而出！

正经点的，就在装修、家具上下功夫，比如网签价紧贴着二手房指导价，最后定在了150万，“惨不忍睹”的装修和家具作价300万……  

（图源网络）

再“人才”点的，什么“世界名画”“世界名品”，一并加价到房价之中……

（图源网络）

所以这个政策虽然杀伤力极强，但是侮辱性也极高！

未来不排除各种补充政策出台的可能性……

6

政策总结

总的来说，这次成都的调控政策很多都是直指房价根本的！

比如法拍房、合同约定等方式纳入限购及限售是对以前政策的补充和完善，表明了政策的持续性；

更有提高土地供应、完善长租政策……这些直指核心的政策调整，如果后期还能继续增加公租房配额的话，就有点重庆的调调了，这也从侧面说明我们重庆的楼市确实是相对比较健康的，所以房价也是相对较低。

至于限售五年则是进一步挤压了贷款炒房者的利润空间，持有时间增加也增加了炒房者对于未来的不确定性，明确了“房住不炒”的大基调！

至于“二手房参考价格”政策，则是一个有很大发展空间的调控政策，如果补充完善后，未来其威力甚至可以直接锁死二手房的流动性！成为以前我们多次提到的“楼市蓄水池闸门”。

这次的成都调控政策是在住建部副部长倪虹带队调研督导下发布的，说实话可能是对于过去两年成都房价的表现不是很满意，才让成都颁布了如今这个远比之前调控政策更直接、更坚决，也更有杀伤力的调控政策！

这次应该是要动真格的了！调研督导组确实带来了压力！

7

成都楼市凉了，重庆呢？

成都楼市的火，怕是要凉一长段时间了……那重庆呢？

流向成都楼市的水被截断了后势必外流，会是成渝都市圈的另一位主角——重庆？

很有可能！

目前重庆的购房政策几乎是没什么限制，而对于成都人民更是友好，甚至还免征“三无税”！

但是重庆一直都号称是“一座炒房客来了就走不掉的城市”，就算有水溢过来也不会出现其他城市那么大的波动，而且重庆的调控政策也是随时可以介入的。

比如上次的学区房改革传言，不也表明了重庆控房价的决心吗？

如果有需要重庆有关部门也有能力很快让这幼小的“火苗”熄灭！

所以，虽然成都这次动真格调控对重庆楼市还算是一个利好，但是这个利好仍在可控范围内。

坚持“房住不炒”！但是刚需，或许该上车了……

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