净负债率连续攀升 当代置业“小而美”模式遇难

来源：央广网 作者：未央 编辑： 张道慧

“想得却不可得，你奈人生何。”

　　这是李宗盛给自己的歌，现在看来这句话送给2020年的当代置业未尝不可。

　　2020年房企生存环境发生明显变化，“三条红线”管控下，增营收、降负债、拓赛道成为诸多民营房企发展主旋律。面临同样的压力，带着“小而美”“绿色”“科技”的标签，一直在规模与IP之间进行平衡的当代置业，采取了与很多企业相似的舒压方式：推动物业公司上市，加大城市更新项目投入，在深耕绿色科技健康建筑的基础上孵化多元业务。

　　但从3月17日晚间当代置业发布的2020年财务报告看，其获取的成果有限。

　　低速前进 销售目标下调后过线

　　数据显示，当代置业2020年实现销售额约422.12亿，同比增长了16.6%；销售面积约406.9万平方米同比增长20.4%。

　　表面看，销售数据并不算太差，甚至相较于2019年销售额同比增长12.6%，当代置业2020年的销售额同比增速还有所增长。但从更长期看，2020年的销售额增速与其2015年-2018年的销售增速还相差甚远，处于低速前进的状态。数据显示2015-2018年，其销售金额同比增速分别为53.5%、46.7%、33.87%、44.9%。

（2015-2020年当代置业合约销售额及同比增速表）

　　这样的数据显然与2018年当代置业总裁张鹏给当代置业定下2020年实现500亿销售额目标时的预期不相符。带着“高速”发展的光环，当初张鹏对当代置业实现销售目标充满信心，对外表示，当代置业有自己的追求，有自己的差异化竞争力，但是不失规模，保持适度的增长。

　　2019年年报出炉后，当代置业对外发声开始转向。12.6%的销售额同比增速更像是一辆高速行驶的车辆，踩下刹车的结果。2019年当代置业400亿的销售目标没有完成，2020年的销售目标也降到了420亿。

　　而从土地储备方面看，截止2020年12月31日当代置业新获取24个项目，新增土地储备约462.6万平方米，同比微降2.5%。随着“两集中”政策的出台，对中小房企来说未来获取土地的难度将加大。对此，张鹏表示，公开市场招拍挂受限之下，为了形成优势互补、降低资金压力，当代置业还将加大合作收并购、一二级联动等获地方式的力度，缓解时间压力、错峰拿地、避开项目入市期、减少不确定性，增加土地获取概率，降低经营风险。

　　从结果看，当代置业擦线完成下调后的目标销售额，股东们似乎并不满意。3月18日，在恒指收涨1.28%的情况下，当代置业的股票还是变绿，股价从开盘的0.98港元/股下降至收盘的0.9港元/股，降幅为7.22%。

　　除了销售增速不被看好，当代置业整体财务数据也表现平平。2020年当代置业收益约157.41亿元，同比增长8.2%；毛利约37.85亿元，同比增长2.08%；归母净利润约7.39亿元，同比增长11.4%。2020年当代置业的毛利率出现下降，毛利率约24%，较2019年同期下降约1.5%。

　　相较于其2019年的业绩表现，当代置业各项核心数据的增速均出现大幅下滑。2019年当代置业的实现营业收益145.52亿元，同比增长约55.8%；归母净利润约7.3亿元，同比增长39.2%。毛利达至约37.07亿元，同比增长约70.8%；毛利率上升至25.5%，较2018年增加约2.2个百分点。

　　三条红线降档“由橙变黄”净负债指标仍有改善空间

　　从资本结构指标上看，依照“三条红线”融资新规，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点，但仍超出70%的标准；净负债率为95.7%，较2019年末82.7%上升约13个百分点，净负债率连续两年呈上升表现；非受限现金短债比为1.10，较上年同期提升约0.17。

（2015-2020年当代置业净负债率变化表）

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，由此当代置业2020年年度指标一项超阈值，提升至“黄档”行列，较2019年同期踩两线的“橙档”情况有所好转，成功实现降档，但净负债指标项仍有较大改善空间。

　　此外，在融资成本方面，当代置业保持平稳态势，但利息仍处于较高水平。数据显示，截至2020年12月31日当代置业融资成本约4.1亿，相较于去年年底减少约2.4%。当代置业2020年度的加权平均借贷利率为约9.9%，与去年持平。

　　而克而瑞数据却显示，2020年房企的新增债权类融资成本为6.13%，同比下降0.95个百分点。其中境内债券加权平均融资成本为4.41%；境外债券融资成本为7.89%。

　　整体看来，在“三条红线”“两集中”政策以及对中小房企来说不友好的融资环境影响下，留给中小房企的生存机会进一步压缩。随着绿色地产、科技住宅的参与者越来越多，想要继续以“小而美”的姿态活下去，当代置业在融资、产品、管理等方面的压力会进一步增强。未来，在资金能力有限情况下，当代置业能否顺利通过多元渠道扩充规模、通过增强产品差异化竞争力，实现降本增效成为其发展的关键。

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