上海楼市:行家“踩盘”闵行古美有感:它真正的优势是软性资源!

我是房产界中的行家里手—曾叔，跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。用不藏着掖着的真心、接地气的话术给你专业的解惑。曾叔谈房，谈出适合你的优解购房方案。

以下来自公众号“曾叔谈房”内部·粉丝提问

提问：曾叔，闵行古美板块怎么样？

回答：之前踩盘古美板块有感：

一、概况古美板块位于闵行区东北部，东起中环路，西至外环高速，南北处于漕宝路与沪闵高架路之间，区域内还有虹莘路、顾戴路等多条交通干道纵横。

板块东与康健板块相接，西与七宝、莘庄相连，南与梅陇街道相邻，北边是静安新城。古美版块位于中外环之间，东临徐汇区，被称为“闵行东大门”。整个商圈东起中环，西至外环高速，北邻漕宝路，南依沪闵路。社区规划科学，配套成熟。

二、交通轨交：1号线：外环路站、莲花路站12号线：虹莘路站、顾戴路站、东兰路站、虹梅路站9号线：星中路站驾车：古美板块紧贴外环高架、沪闵高架路、中环路等重要交通枢纽，区域内还有虹莘路、合川路、顾戴路等道路交汇。

三、配套（商业、医疗等）商业：莲花路地铁站附近有三大商场：中庚漫游城、莲花国际广场、南方百联购物中心，龙茗路有十尚坊商业街医疗：有复旦大学附属儿科医院、闵行妇幼保健院等

四、学区闵行区平南小学、闵行区平阳小学等基础教育及上海实验学校西校等中等教育；还有协和双语学校等民办学校。

五、增值潜力学区强，配套完善，次新房比较少。

总结：古美的真正优势是软性资源，即无法量化的因素。最具有代表性的是社区环境。古美的社区规划极其规整：道路笔直、小区周正。

其实古美起点很低，这里20年前这里是一片农田，唯一能让人记住的是这里曾经是刑场、是杀人的地方。

正是因为没有历史包袱，进入2000年后西南部整体开发时这里迅速崛起。

不用拆迁，大手一挥就可以盖房子了。

好在距离市区近，又临近漕河泾，导入的客群素质很高。

闵行区政府又比较给力，区域成熟后街道绿化效果极好。

而且这里统一建设于2003-2010年，次新房集中，外立面美观，整体观感相当不错。

提问：曾叔好，孩子户口目前挂在宝山，我们夫妻预算450-500万之间，准备在外区购置房产，未来想要跨区中考用。目前看了虹口的曲阳板块和浦东的世博板块，各有优缺点。曲阳板块交通便利，但是房子老，面积小，如果买的话，先出租，高中三年自住；世博板块房子略新，但是预算有限，93年的带电梯的房子，上班不方便如果买了就出租。两个板块对口的都不是学区房，价格差不多，请问要如何选择？

回答：任何一个人买房，都是在有限预算的决策内做出的抉择。既然是跨区中考，就应该把这个因素放到第一环节里面去。相对来说，世博板块是个还不错的选择。

提问：曾叔，预算三百万

1. 江桥和徐泾北城的动迁 您觉得哪个更推荐发展潜力更大呢

2.江桥的动迁和 华新的海玥虹桥金茂悦相比 您更推荐哪个刚需上车呢？

3. 像海玥这个不在地铁边上 为了是否可能出现房价倒挂？

回答：江桥和徐泾北城都是动迁为主的小区，一个是吃17号转2号线，一个是13号线。一般东西两侧的地铁能级会比较高，所以买在这个两个板块问题都不是很大。海月不用考虑了。华新没有地铁。

提问：曾叔，坐标上海，77岁，名下无房，用老人名义全款购房，以后继承及出售会有什么税费？

回答：房子继承之后不满5年，唯一的话会有全额20%的所得税。其他税费同正常交易税费。

提问：曾叔你好，目前单身，想把美兰湖的房子卖了，大概有六百万左右，换一套市中心的品相稍好一点的使用权房，装修后出租。如果之后有钱，还可以贷款买一套总价低一点的产权房。请问是不是可行？

回答：使用权房现在也是占用购房资格的。而且使用权房没有办法做贷款。不是优质品种。不如直接你现在的首付款，再加一点贷款，买一套适合自己的自住房。

提问：曾老师好，闵行华漕和青浦徐泾，哪个后续的增值能力更强呢？都说华漕已经把规划红利吃进价格了，而且规划可能也都是大饼，之后可能增值空间不多，谢谢老师

回答：两者差不多，华漕的政务能力强一些，导入了很多的学区，最近一年学区房优势涨了不少。但是徐泾正好处在大虹桥的主要动线上，从区域能级上来看也不差。这两个区域可以一起看。然后房源驱动，细化到小区再来做比较。

提问：曾老师，目前考虑买打浦桥板块，买不起一线的汇龙，是可以考虑二线楼盘，还是应该换一个板块？同一个板块以内，是否差距会越来越大呢？

回答：换板块，黄浦区本来房子就已经很老，淡永汇房龄不小了，未来置换大家也只会考虑这些新一点的楼盘。可以考虑中环附近的新一点房子。

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