限购限贷都是治标，银根税弹才是治本

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-14 11:10

限购限贷都是治标，银根税弹才是治本

近一段时间以来，各地围绕房价变动，又出台了一系列调控政策。特别是一线城市和热点二线城市，政策力度更大，针对性也更强。有扩大限购范围的、延长限售时间的、规范离婚购房行为的，总之，把能用的手段全部用上了，以稳定房价、稳定市场。经过这一系列政策措施，也确实对房价产生了比较好的遏制作用，房价上涨的态势得到了有效遏制。特别是二手房价格，已经趋于平稳，有的地方还出现了比较明显的下跌。

二手房成为市场的热门货，确实有点让人意想不到。有人说，这与学区房等有一定关系。但是，不要忘了，在二手房中，会隐藏着许多炒房者的“货”。要知道，很多在调控政策出台以后购买的商品房，在经过几年的“潜水”后，现在已经过了限售期，可以露头出售了。因为，单凭普通百姓手中的“二手房”，是不可能形成抱团涨价这样的格局的。更有可能的是，是炒房者抱团售房、死扛房价。如此，也就不可避免地会出现房价上涨现象。

更重要的，前两年炒房者，与此前的炒房者有所不同的。此前的炒房者大多集中于某一个或几个小区炒作，少则几套，多则几十套、上百套。后来的炒房者，为了回避调控风头，也为了获得相对较好的炒房收益，不再把集中于某一地点炒房当作炒房的主要方式，而是分散在若干个小区，每个小区只有几套房，多个小区加起来，也就非常可观了。在这样的情况下，抱团也就比较容易了，且不容易引发关注，甚至可以把矛头转移到普通居民身上。

也正因为如此，对近期出现的抱团涨价现象，不能单纯地看作是二手房房主抱团，而是炒房者借普通二手房房主的名义在抱团。仔细查一下，牵头者绝对不是普通居民，而是限购政策出台后前利用各种手段购买了多套商品房的炒房者，他们的商品房，已经渡过了限售期，可以依据房价变动情况转让了。

这也意味着，无论是限购还是限售，都没有能够阻挡住炒房者的炒房脚步，仍然在购房者行列中，夹杂着不少的炒房者。而从一线城市和热点二线城市的情况来看，只要能够买到商品房，是不可能出现亏损现象的。而限购限售，更是在帮助炒房者推动房价上涨。因为，谁都知道，只要出台限购限售政策，就说明房价要涨，房价无法控制。不然，不需要采取限购限售政策。限购限售政策，看起来严厉，实际是控制不住房价的，而只是暂时收敛，政策的作用一过，房价很快又会上涨。这方面，炒房者已经摸得很透很透。限购限售政策，只能治标，而不能治本。治本的手段，在于金融和税收，亦即能否收紧银根和拉响税弹。

收紧银根，就是对开发商持续收紧贷款政策，除明确的租赁房和保障房建设之外，其他的涉房贷款一律只收不放、只减不增，必须严格按照贷款集中度管理，确保涉房贷款不超过“两个比例”。凡是超过的，加倍压缩其他方面贷款规模。对于将经营贷、消费贷等转化为购房贷的贷款户，银行要加大资金使用的跟踪力度，发现问题，立即要求其偿还贷款，并列入银行“黑名单”之中。与此相适应，如果银行明知客户违规使用贷款，将资金转入到房地产领域，而不采取积极措施进行纠正的，同样要对银行实施严厉惩罚。

拉响税弹，就是要尽快出台房产税政策，亦即利用房产税来调节和规范购房者行为。房产税的落脚点，要放在对商品房的炒作和过度投资方面。对一套房居民，原则上不收取房产税或象征性收取房产税。对二套住房的改善性住房，收取较低利率的房产税，对三套房，则收取正常的房产税，对三套以上的商品房，收取高额房产税，且套数每增加一套，就加征10%的房产税，没有封顶。同时，改革契税征收制度，加大税收调节力度。对同一主体两套以上转让的商品房，每增加一套，加收5—10%的契税，也没有封顶。在此基础上，出台遗产与赠予税，进一步约束房产购置行为，严厉遏制炒房和住房过度投资。