一年三次?中原研究院再解土地新政之机遇和挑战!

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-01 14:09

昨日全国多家媒体相继报道关于土地出让新规的资讯，天津业内同时分享了天津市规划和自然资源局发布的《市规划局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》的相关情况，天津中原研究院也第一时间分享了相关分析评述。

根据天津中原研究院了解的信息，此次土地出让新规并不是一个独立的政策，而是2021年自然资源部针对住宅用地调控政策的重要组成部分：

此次针对住宅用地的分类调控，其初衷是在中央十九届五中全会和中央经济工作会议对住宅用地供应工作提出的明确要求下，贯彻“房住不炒”的调控目标，核心目的仍然是促进房地产市场平稳健康发展。

政策中住宅用地供应分类调控工作要点主要包括：

科学编制实施住宅用地供应计划；

坚持做好住宅用地信息公开；

实行住宅用地集中出让；

加强监测监管和考核评价。

其中，各个要点的具体举措要求包括：

1、编制实施住宅用地供应计划方面：保障合理的供地规模，其中重点城市2021年公告供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量；同时优化布局，促进职住平衡；

2、城区常住人口100万以上的大城市需单列租赁住房用地供应计划，且占比一般不低于10%；

3、完善住宅用地信息公开制度，特别是年度计划和存量住宅用地信息要面向社会公开，且公开内容要全面、完整、准确、及时、规范；

4、重点城市土地出让实施“两集中”，暨土地出让公告集中发布和出让活动集中组织；

天津中原研究院认为，此次住宅用地供应的政策调整，带来的显而易见的好处在于：

其一、极大的提高了市场信息的透明度，为房企投资提供更多的选择和机会，营造更加公开透明的环境，引导市场回归理性；

其二、集中供地有助于形成规模效应，其影响力有助于城市优化城市结构、调整供需关系，进而稳定市场预期，推动市场健康稳定发展；

其三、对于大型房企，由于短期内投资选择增加，其筹资和管理的覆盖面不可能同时参与多个城市、多宗土地的竞争，降低其对市场的资源垄断；

其四、对于中小房企，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会；

其五、对于市场，充足的供应有助于稳定各方的市场发展预期，保持地价、房价及成交规模保持稳定健康发展。

但与此同时，政策的调整对参与市场的各方主体也带来一定的挑战。

对于房企：

投资战略的制定需要进行调整，由于重点城市的供地集中且同期，势必造成企业内部资源分配的竞争，企业运营的战略侧重点需根据企业资源、资金、运营能力、目标要求等选择更匹配的城市进行倾斜；

市场竞争短期内加剧。由于目前多数房企在资金面承压的背景下仍然选择高周转确保投资安全，但由于城市市场的分化，能够提供稳定流量的城市/城市中的热点板块土地供应相对有限，可能造成部分热点城市/热点板块土地竞争加剧；

土地投资研判压力剧增。对于普通房企，土地的集中供应必将增加前期拓展人员的土地比选、战略排序工作；而对于全国性的房企而言，土地研判的压力是成倍增长的。

而对于地方政府：

供地计划编制的难度增加了，除考虑土地的整理、收储进度及政府财政的相关要求外，还要求地方政府对房地产市场的健康情况、房企的投资计划、意向以及城市发展情况等有全面且深入的了解，才能做到供地计划的精准制定，并确保实施；

土地出让活动组织难度增加了，同时组织挂牌、拍卖，需要具备相应的人力和场地环境，具备更高的组织能力，特别是天津这类大城市，年均出让土地接近或超过100宗的，对相关部门的组织协调能力是较大的考验；

土地价格/溢价可能受到影响，土地集中的出让必将分散市场关注度，同时当前房企融资仍然受限，短期内筹集足够的资金对多数房企压力较大，土地成交的价格必将平抑。

在新的政策背景下，无论是对于地方政府还是房企，如何根据自身的诉求，结合市场真实的需求及发展潜力，制定合理的计划并顺利实施，都存在新的考验，中原研究院愿与业内同仁共同探寻应对市场新变化的新策略，与朋友们广泛交流。