又见房企违约，“暴雷潮”突袭地产业？

　　文 /地产频道

　　出品 / 节点财经

　　临近春节，资本市场“天雷滚滚”，鸿达兴业(002002,股吧)集团、隆鑫控股、北京文化(000802,股吧)等公司相继爆出债务违约。

　　而在“三道红线”和“五档房贷”政策压力下，一向中规中矩的地产界竟也无法平静，除了华夏幸福(600340,股吧)，近日又有一家房企因债务问题被推到风口浪尖。

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　　正源地产债券违约

　　西南证券诉诸法律

　　2020年1月22日晚间，西南证券(600369,股吧)披露一则公司涉及重大诉讼的公告，显示其作为5只资管计划的管理人，于2021年1月14日代表资管计划，向重庆市第一中级人民法院起诉正源地产，要求支付公司债本息约5.5亿元，以及违约金、逾期利息、律师费、诉讼费等费用。

　　图片来源：西南证券公告

　　同时，西南证券在公告中表示，鉴于涉诉债券估值下调影响公允价值，预计将减少公司2020年归母净利润2.12亿元。

　　据了解，正源地产创立于1991年，总部位于辽宁省大连市，经过20多年发展，足迹遍及北京、南京、重庆、长沙、西安等地，旗下住宅产品主要包括“幸福e家”、“金融世家”和“尚峰尚水”，但从体量来说，仍是一家中小型房企。

　　上述5只资管计划，均由正源地产于2016年发行，具体为“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”，发行总规模60亿元，到期日分别为2021年7月14日、2021年7月25日、2019年9月19日，票面利率介于7%-8%。

　　事实上，正源地产此次债务危机早有先兆。

　　2020年10月，受困于财务压力，正源地产与银泰证券就债券展期兑付引发债券交易纠纷，其持有上市公司正源股份（600321.SH）的3.75亿股无限售流通股被轮候冻结，冻结期限三年；2020年7月和5月，华泰证券(601688,股吧)和宏信证券亦因相同的原因，资产管理计划持有正源地产发行的债券到期无法兑付，将正源地产诉诸法律，申请诉前财产保全。

　　节点财经（ID：jiedian2018）注意到，截至2020年三季末，正源地产持有正源股份的94.59%股份均已被司法冻结，且所持95.42%的股份为质押状态。

　　再往前追溯，2019年7月，“16正源01”就已经亮起“红灯”。

　　彼时，正源地产曾发布公告称，在对旗下“16正源01”债券回售时，因系统和流程原因，回售资金曾延迟一日发放。

　　但据媒体报道称，正源地产债券持有人会议上，发行人明确表示手头只有4亿资金，无法承担过多回售，有可能出现违约。

　　同年9月，“16正源03”暴雷，五矿信托名下“五矿信托-千为1号债券投资集合资金信托计划”持有的140万张“16正源03”私募债未按时收到本息。

　　针对接二连三的违约，联合评级坐不住了，认为其债务重组存在不确定性，将正源地产的主体信用以及“16正源01”和“16正源02”的评级下调至“AA-”。

　　所以说，债券违约这事儿，对正源地产本就不是新鲜事。

　　至于为何违约？终归到底还是业绩萎靡，缺钱少粮。

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　　债务压力沉重

　　谁来救救正源地产？

　　2020年4月底，正源地产称受新冠疫情影响，拟延期披露2019年业绩报告，外界只能从2018年之前的业绩报告中窥探其经营状况。

　　纵观历年来财务数据，2018年为正源地产的转折点。该年，公司实现营业收入25.48亿元，同比下滑18.76；实现归母净利润-3.74亿元，同比大幅下滑235.52%，上年为盈利2.54亿元。

　　数据来源：正源地产业绩报告

　　业绩下滑的同时，公司背负的债务压力却日渐加重。

　　截至2018年末，公司总资产309.49亿元，同比增加5.24%，总负债184.30亿元，同比增加12.37%，资产负债率59.55%，较上年提升6.77个百分点。

　　其中，短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债分别为4.08亿元、42.74亿元、59.71亿元、17.27亿元，有息负债总计123.8亿元，较2017年增加超12亿元。

　　数据来源：正源地产业绩报告

　　相较债务规模，正源地产的偿债能力明显不足。

　　截至2018年末，公司账面货币资金只有19.93亿元，且其中有17.45亿元为受限资金，即可动用资金仅为2.48亿元，存在较大资金缺口；加之有息负债占比较高，推高正源地产2018年财务费用达9.56亿元，蚕食了公司的净利润。

　　另一边，正源地产为对接资本市场，曾于2016年以7元/股的价格，豪掷25亿元收购的国栋建设（后更名为“正源股份”），2018年至今业绩下滑非常严重。

　　2019年，正源股份的营收为14.1亿元，同比减少28.3%。归属于上市公司股东的净利润为2201万元，同比减少39.4%。截至2020年三季度末，其营收同比下降53.96%至4.95亿元；归属净利润则同比下降1621%至-1.51亿元。

　　数据来源：正源股份财报

　　这一情况目前并未好转。2021年1月30日正源股份发布的2020年业绩预告显示，2020年的归属于上市公司的净利润进一步出现大幅亏损，预估为-7.2亿元到-7.7亿元。

　　股价表现上，截至2月1日收盘，正源股份大跌7.25%，报收1.79元/股。也就是说，正源地产当年25亿元的收购价，到现在已亏损了7成以上。

　　着眼后续，随着债务风险进一步加剧，正源股份或面临易主的可能。

　　总得来看，眼下的正源地产正面临重重危机。内部，公司业绩下滑，自有资金紧张，短期偿债风险高企；外部，楼市大环境越发严峻，房企融资渠道遇阻。

　　谁来救救正源地产？

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