上海楼市:房产里“白银十年,黄金十年”指什么?如何影响房价?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，房产里有人提到的“白银十年，黄金十年”是什么意思？它指的是什么？

回答：其实就是按照城镇化率来看的。房子终究是用来住的，房价的接盘客是新移民刚需。中国的城镇化率大概还有10年达到70%，在此之前，还会有几亿人迁去大城市。

房价长期来看，相当于M2-CPI ，但是房价受供需关系、城市基本面、限购政策影响而有短期波动。每三年一个小周期，每五年一个大周期。

上海房价在人民币计价下没有顶部。这一轮房价最快一年内，内环内次新房普遍达到20万每平，参考深圳来看，上海房价严重低估。

房价有城市轮动的，每一轮大涨都是先深圳，再上海，后北京，房价还有比价效应。深圳南山遍地都是15万+，深圳湾普遍20万+

上海中环前滩已经出现20万挂牌价了。上海缺好房子，所以只有优质次新能涨到20万。

目前也就是当下，整个内环电梯板式5年内房龄无硬伤新房，基本都没有诚意在卖，房东捂盘惜售心态严重。

最近有可能会出政策（限售限离婚），不出政策的话，春节后直接上涨。

第一波学区房，第2波是中高价的次新房。其实很多高价房还没涨过，比如说翠湖。

而这一波翠湖上20是轻轻松松的。

提问：曾叔你好，有以下问题想请教：

虹桥主城区板块，华漕和徐泾新房是否值得一看？目前有限价，从成长性来讲，华漕国际社区和工业开发定位和徐泾会展区和核能总部定位，哪个动力更强？更适宜投资？从户型角度来看，投资前景和流动性上来看，更适宜投资主力户型小面积三房，还是稀缺中面积段三房到四房。

核心区的房子品质一般，且单价上升，片区趋于饱和，考虑到主城区和核心区都有大量租赁房屋放出，核心区投资是否潜力有限但保值？从片区土地规划来看，规划住宅多的区域适宜投资，还是少的？譬如，规划多或许可以一手引领二手，规划少，或许稀缺。该如何拿捏？谢谢

回答：如果有明显限价的新房都是可以考虑的。但现在房企和政府在不断抗争，曾叔自己也说不清，未来新房限价是否打开。西虹桥和虹桥核心商务区各有所长，一个代表未来的潜力，一个代表目前成熟的区域总部经济，房价已经差不太多，投资上更应该注重房源驱动，区位上差异并不大。不用过于担心租赁房，土地规划方面关注曾叔后续我这边也会跟进。

提问：请问，想在上海投资一套三房的房产，同等条件下，洋房和高层住宅，哪个更具投资价值，或者说以后更容易出手？

回答：看洋房的溢价。如果溢价不高的话可以考虑洋房，但我们一般情况下会选住宅。因为更低的单价更有机会获得大涨幅。

提问：想咨询一下入学条件中的产权共同共有是什么意思？坐标浦东,今年小升初，我叔叔有一套学区房,对口的是建平实验地杰校区，上面是他们一家3口的名字, 如果把我的名字写上去,还能算共同共有吗？我可以做这套房子的户主,小朋友的户口也可以迁进去.这样的话符合入学条件吗?谢谢

回答：“共同共有”就是不约定份额，如果户主是你，产证上也有你的名字且共同共有，应该算人户一致的。建议可以打电话给学校的招生老师再确认一下你这种情况算不算。

提问：曾叔你好！最近在看浦东高行森兰板块和御桥板块的房子。您觉得哪个板块更有升值空间？

回答：都不是顶级板块，森兰之前看好是因为有森兰名轩这种显著倒挂盘，市场价的星河湾兴就一般了。御桥也是，之前开的几个新房感觉一般。差不太多，都是适合自住，兼顾保值的板块，谈不上暴击

提问：曾叔你好，由于外地有贷款，所以在上海是首房非首贷，首付预算只有100万，由于买不了学区房，所以就打算自住兼未来好出手置换。目前在看世博上南板块和济阳，还有南码头临沂附近的房子，这三个地方能不能给些建议，非常感谢！

回答：这个预算只能买老房子了，这些房子未来置换卖出有困难，投资增值空间不大，自住尚可。如果一定要买的话，就买世博吧，那边配套还可以。曾叔更建议你投住分离，选择有潜力板块的次新房，然后租住在附近。

提问：曾叔你好，预算500万-600万左右，考虑自住也想兼顾保值升值，目前在看佘山地铁站附近的新房。请问您觉得这个板块还有潜力吗？这里周围和泗泾地铁站的竞品太多，将来如果再置换，是否方便出手？

回答：佘山比较适合低密度自住，你这个预算可以够一够叠墅的产品了，只能说买在这里的空间感是不错的，但是未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。建议你再比较比较其他新房。

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