海外融资非坦途 房企更需练好内功

每经评论员 吴若凡

进入2021年，房企海外发债速度不减。据观点地产新媒体统计，截至2021年1月8日，中资美元债的一级市场中共有19家上市房企拟发行20笔美元债，合计发行规模超过70亿美元，平均融资利率为6.75%。

房企美元债井喷，笔者认为，不外乎两点原因。

一方面，债务融资一直是房企保障资金来源的重要手断，而开年首月的海外债发行小高潮，与外部市场的机会有关。其中，美联储放水是一个重要原因。持续宽松的货币政策，使得美元汇率持续走低。此时以美元发债，较几个月前划算许多。此外，国际市场普遍进入“负利率”环境，利率走低无疑也降低了房企海外融资的成本。

另一方面，不少房企未雨绸缪，在资金安排上有了“过紧日子”的心理准备。从此前针对房企负债率的“三道红线”到不久前的房地产贷款集中度管理，实际上都对房企的融资规模进行了限制。因此，新年首月趁汇率、利率低位在海外融资，不失为一个明智选择。

可以预见，假如2021年美元债利率继续走跌，中国房企可能更大规模出境，扩大美元债规模。那么，这是否意味着，房企可以另辟蹊径，突破监管限制？

其实不然，笔者注意到，美元债因为额度限制，很难成为房企的主要资金来源。此外，在美元债发行相对宽松的情况下，也并非所有房企都能“如鱼得水”。

其中，头部房企发债优势明显，通过发行美元债可以一定程度降低企业融资成本，充实2021年的流动性；利率下行且获得较长的融资期限，也更有利于“借旧还新”降低企业融资成本。但中小房企的发债利率仍处于高位。从前述拟发行的美元债不难发现，有的房企拿到了最低2.7%的发行利率，如碧桂园。而部分房企发行利率较高，金轮天地美元债发行利率甚至达到了14.25%。

也就是说，美元债窗口打开对于房企并非是普惠的。此外，贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性地突破了“万亿元”，并且部分内房企（一般指在香港上市、主要业务在内地的房地产公司）的美元债集中在2021年3月到期。

不难推断，开年首月的美元债发行小高潮，一定程度上是为3月的还债高峰提前准备。对于部分房企来说，海外发债带来的欢喜，实在持续不了多久。未来，部分房企可能利用窗口期进行配股融资以应对偿债高峰的到来。但配售新股有稀释效应，往往会导致股价下跌。

面对新的监管形势，笔者认为，房企在融资需求被积压后，固然可以通过海外发债来缓解一时所需，但更为关键的，还是要打破对融资的盲目依赖，加强内控、提高效率、练好内功，如此，才能行稳致远。

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