首批试点的“新型共有产权房”地块 延期到下月交易

元旦前一天，北京宣布在三个地块试点“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”土地出让方式，这种“新型共有产权房”是一种商品房，购房人购买的时候只需要支付个人比例的房款，房屋五年内不得出售，五年后可以再上市交易，届时政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。

首批试点的这3个地块分别位于海淀区树村、朝阳金盏。大家也都期待着这三个地块的交易。根据市规自委最新发布公告，这三个地块竞买申请截止时间调整为2月8日15点止，挂牌竞价截止时间调整为2月9日15点止。这意味着，下月9日下午这三个地块才能最终成交，进入开发建设的环节。

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这已经不是这3个地块第一次推迟交易时间了。这三个地块是去年11月18日正式挂牌入市的，当时计划是在12月就出让交易的。上月10日，市规自委就曾发布过延期出让的公告，海淀树村的和两个地块的挂牌竞价调整到今年1月21日，朝阳金盏小店村地块挂牌竞价截至时间调整到2月1日。而后在去年的最后一天，这三个地块被宣布作为“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”方式的试点地块。此次这三个地块的交易再次延后到下月9日。

海淀树村两个地块位置毗邻，为北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块R2二类居住用地、北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地。从位置上看，这两宗地块区位非常优越。位于北五环外侧，农大南路的南侧，北京体育大学的西侧，往北就是上地，往南五环内就是圆明园。两宗地块均为纯住宅地块，居住用途全部用于建设商品住房，而且不设定房屋销售限价，也没有“9070”的户型限制要求。其中，北侧地块用地面积57020.91平方米，建筑控制规模为92371平方米，容积率仅1.62，属于中低密度的高档项目。

南侧地块用地面积52686.19平方米，建筑控制规模为83160平方米，除去道路面积，容积率约1.7。朝阳区金盏乡小店村3005-08地块R2二类居住用地位于东苇路东侧，蟹岛附近。该地块也是一个不限价的商品住房。建设用地38953.296平方米，建筑控制规模50639平方米。此次北京宣布试点“新型共有产权房”时，我们已经做过了权威、详细的解读，不过可能有些粉丝当时没有看到，所以今天继续把解读分给大家，让大家对这一新型住房有更多的了解。

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产权比例怎么定？

按照公告，如果现场竞价到了预先设置的地价上限，那么就开始竞政府产权比例，政府持有商品住宅产权份额，将通过开发商现场的竞报来确定，宗地内的每套住房政府产权份额一致。举个例子（例子中为假设数字），现场开发商们报价，地价上限是50亿，那么到了50亿之后，开发商就开始竞报政府产权比例。根据公告（此自然段的比例为公告中的真实比例），海淀树村的两个地块起始的政府产权比例是5％，朝阳金盏的地块是0.3％，竞报阶梯都是0.3％。以树村地块为例，如果到了地价上限，那么开发商就从5％开始竞报政府产权比例，接下来是5.3％、5.6％、5.9％……

政府产权比例也有一个预设的上限，比如10％（假设数字），如果现场开发商们竞报没有到这个上限，只到了7％，就是竞报最高的那个开发商拿地。这块地里每套住房，将来的产权比例，都是个人占93％，政府占7％。而如果到了上限，那么就不再继续竞报比例了，转而是高标准商品住宅建设方案投报程序，谁的建设方案好，谁拿地。每套住房的产权比例就是这个上限的比例。这样的土地出让方式，首先是设置了地价上限，然后是竞报政府产权份额，最后是竞高标准商品住宅建设方案，一方面抑制开发商高价拿地，同时又体现了对房屋建筑品质和质量的关注。从政府层面考虑的是，开发商可以因为利润不高而不去高价拿地，但既然拿地了，就必须提供出高品质的房屋。

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这是共有产权房还是商品房？

这类住房和共有产权房还是两码事的。这也是为什么要在新型共有产权房上加引号的原因。说是“新型共有产权房”，是因为它的形式是个人和政府共有产权。但公告里已经明确，此类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房，注意，它是商品住房！当然，为了体现政府产权比例，它的“房本”上会有产权比例方面的体现。但其性质就是一个商品住房。

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哪些人可以购买？

根据公告，这类住房将面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。其中购买通州区住房的家庭，须符合通州区商品住房限购政策。也就是说，只要是符合购房资格，就可以购买这种“新型共有产权房”，并没有像共有产权房那样，要求必须是无房和无住房转出记录。那么这类住房将来销售的时候，是直接去开发商那里买？还是会像共有产权房那样有摇号？公告只是土地出让的补充公告，不会涉及将来销售的细节问题。不过公告里也明确了，此类住房将按照我市届时出台的有关政策进行管理。因此将来如何购买，还有待于今后揭晓。

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购买时的价格怎么算？

公告规定，该类住房首次上市时，申报的价格为100％产权的房屋价格。购房人需支付的购房款为上述房屋销售价格乘以购房人持有产权份额，该购房款为开发商所获得的全部收入。在首次售房时政府持有商品住宅产权份额部分无需支付购房款。举个例子，一个这类住房项目的售价是8万元的话，就是包括政府产权和个人产权全部都在内的价格，而如果是个人产权比例是95％的话，那么购房者支付的就是每平米7.6万元的单价，再乘以房屋建筑面积的总价。开发商收到的这个，就是全部的房款了。从另一个方面来说，这减轻了购房人的负担，充分满足居民自住需求。

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房屋的售价会很高吗？

这三个地块都是不限价的纯商品住房，那么将来的售价会不会很高？这一点，政府会有引导和管控的。根据公告，将严格按照北京2016年出台的＜关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施＞的通知》规定。“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案”。也就是说，这三个地块的住房售价，以及将来继续试点的其他项目售价，也都将严格进行价格指导，明显偏高的是不发预售许可证的。在土地出让的时候，就定下了未来房价的定价规则，这将合理引导市场预期。

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将来出租出售有限制吗？

对于出租，公告中明确，已购住房用于出租的，租金收益全额归购房人所有。对于出售，购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。“5年内不得转让”再次表明了政府坚决抑制投资投机性购房需求的决心，对落实“房住不炒”定位起到有效推动作用。对于购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。

转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100％。也就是说，如果满5年，这类住房是可以和其他商品房一样，再上市作为二手房交易的。交易的时候，政府部分的产权也一起交易转让给买家，买家获得的是一套百分百全产权的商品房。而且政府不参与房屋溢价分成，仅在房屋转让阶段按住房原值取得购房款，充分体现了让利于民。举个例子，某个项目最初开发商销售的价格是8万元／平米，个人占比95％，政府比例为5％，再出售时作为二手房卖到了10万元／平米，那么政府只按照8万元／平米原价的5％收取。其他部分全部是归购房人所有的。当然，如果再上市交易时房价下跌了，政府也会按照当时8万元／平米原价的5％来收取。

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老的共有产权房也会执行这一政策吗？

上面已经说了，这类住房与共有产权房还是两种类型房屋，其属于商品住房。共有产权房有其自己的政策，按照共有产权房管理办法来管理。这类住房会取代共有产权房吗？将来共有产权房还会供应吗？还是这个问题，这类住房与共有产权房还是两种类型房屋，不会取代共有产权房，共有产权房也将继续供应的。这类住房还会继续供应吗？这次北京是试点在土地出让中竞报政府持有商品住宅产权份额方式，试点的是新的土地出让方式，按照试点的逻辑，如果试点效果好，肯定还会根据情况使用这一方式的。

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