融信中国怎么了?竟然卖了总部大楼!?

新年伊始，大事总是发生的猝不及防！

近日有消息称，融信中国已出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼，且已签订协议。

2013年，融信经过148轮竞拍，以“地王”之名，拿下了上海徐泾镇会展中心3号地块。

但没想到，7年之后却要落得全面退出该项目、甚至出售总部大楼的地步。

这其中到底有着怎样的危机？融信中国又到底发展的如何呢？

01

两次出售

其实，这已经不是融信第一次出售该项目。

当年融信中国是与绿地控股一起拿下的该地块，成交价47亿元，融信持有其50%股权。

2016年，融信中国从福建将总部迁至上海虹桥，并于2018年正式入驻其参股开发的虹桥世界中心。

但到了2019年3月，融信中国就将其持有的50%股权以10.05亿元作价出售予绿地。

作为交易，融信获得了虹桥世界中心的L1B栋，这栋楼一方面留作融信自用，还有部分剩余拿来出租，租客有绿地交大科创中心、梦网科技等，平均租金为5元/平米。

此次，融信又将L1B栋出售，该栋楼规划总高9层，总建筑面积约1.6万平方米。这两次出售，意味着融信中国将全面退出虹桥世界中心项目。

关于将总部大楼出售，融信声称是将搬迁至与上坤共同开发的融信·上坤中心。

搬迁的原因之一，是说融信·上坤中心是地铁上盖，周边配套更好，员工满意度会更高。

但显然，这样的说法站不住脚。虹桥世界中心项目与融信上坤中心相距不到10公里，比邻虹桥机场和两条地铁线，与上海会展中心也仅一路之隔，而且世界中心项目早已是成熟的商业综合体。以此为缘由而换楼办公，确有牵强之意。

02

自持物业经营欠佳自持物业的经营，一度被认为是房企多元化竞争力的重要因素之一。但近年来包括万达、SOHO中国等在内的商业“老炮”，却先后表示不看好重资产的商业资产。根据融信2020年中报数据显示，截止今年上半年，公司营收210.66亿元，按年下跌20.85%；毛利率14.91%，按年跌8.99个百分点，大幅弱于同行。同时，公司账面的投资物业规模达到142.84亿元，同期产生的租金收入0.62亿元，比去年同期下滑了17.57%。这样的收益率显然非常差，加上相关的成本支出、财务等费用，融信的自持物业能否盈利实在难说。而且，自2017年融信在投资性房地产科目账面值大幅增长以后，近几年均是小幅增加。且投资性房地产占总资产的比例，由2017年的6.15%小幅升至2020H的6.47%，变化基本不大。

另一方面，需要注意的是，在三条红线的监管之下，融信中国也在2020年中以踩中一条线被划入“黄档”阵营，其剔除预收款后的资产负债率为73.8％，净负债已达91.25%。

在这种放缓节奏、出售自持物业、踩红线的背景下，或许正是融信中国对于即将到来的经营压力的思考和应对。

03

去化压力较大

2020年上半年，融信中国的实际推货量为887亿元货值，实现合约销售金额604亿元，实际去化率约为68.1%。此外，融信中国2020年下半年推货量约为1300亿元，截止12月，公司全年累计实现合约销售额约为1551.7亿元，全年销售额增长约10%。虽然看上去是涨了，但比起2019年15.9%的增速，就属于下滑了。甚至比2016、2017、2018年的33.2%、106.8%、185.4%的增速，更是有着巨大的差距。要知道，前些年融信大肆拿地，2016年和2017年，融信中国的拿地力度分别达到了196.6%和101.7%，结果就是经过了两年的“消化不良”。好不容易在2018年降到了15.6%，但2020年中，又回到了65%的拿地高位。光2020年一年，融信中国就在上海拿下了近150亿元的地块。而当前的大环境是在降速、降杠杆，销售增速再一放缓，影响的将不仅仅是去化率的问题，更是整体财务状况和战略方向的问题。需要注意的是，去年上半年，融信的净利润已经降至7.81%的低位，融信中国的利润率下滑已有多年，利润率的下滑，对于企业挣不挣钱至关重要。

如果抛售总部大楼已成定局，融信中国一定是结合自身发展状况有了非常明确的考量。2021年，房企竞争依旧激烈，好在，融信的布局主要以一二线、长三角为主，这些区域基本都是经济发展较为稳定的地方。在市场不确定性较高的当下，至少还能起到一定的抗风险作用吧。

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