2020年英国房价涨了多少? 热潮能否持续? 5大指数有何差异?

2020年英国楼市经历了空前的不确定性，房产交易活动仿佛过山车般从一个高峰俯冲直下谷底然后又急速反弹到新的高度。随着最新的一组数据出台，2020年房价的全貌也更明确地浮出水面。

总体而言，虽然一度受防疫封锁楼市冰封，但英国房价只是停顿了一阵，然后继续连创新高记录。无论哪家权威机构的统计分析，英国房价在2020年都比2019年有了大幅度的增长。

英国房价上涨了多少？

市场公认的权威指数中，最大的按揭贷款银行Halifax的房价指数显示，截至2020年11月，英国平均房价增长了7.6％，达到253，243英镑。

另一家大型按揭贷款机构Nationwide报告了7.3％的大幅上涨，这也是6年来最快的增长，年底12月份的均价比疫情开始时贵了11，000英镑。

同时，英国最大的房产门户网站之一的Zoopla，录得3.9％的增长，和222，900英镑的平均房价历史最高位。

国家统计局（ONS）则从已完成销售的房产交易中统计数据，而非像其他指数那样从房产上市或已批准的抵押贷款中获取数据。国家统计局统计的房价增长为5.4％，是2016年10月以来的最大涨幅，24.5万英镑的均价也创了历史新高。

但由于统计局的数据较为滞后，目前只统计到了2020年10月底，尚有最后两个月的数据有待增加。

综合考虑以上数据，显示英国平均的房价约254，402英镑，比一年前高出6％。这比所有指数数据大约多出15，000英镑，正好是当下印花税减免期间，50万英镑房产可以节省的印花税的最高金额。

另外一项指标显示，除英格兰东北地区外，目前英格兰所有地区的房价都已经超过了2007年次贷危机前的上一轮市场峰值。

简单复盘2020年英国楼市的几大关键时刻

2020年初，英国房价受到2019年12月大选中保守党绝对优势胜利的鼓舞，出现“鲍里斯反弹”。这也从销售价格增长得到支持，Zoopla指出1月份价格上涨3.6％。

不过那一轮小高峰是短暂的。

从2月底新冠疫情在英国的迅速蔓延开始。不少机构最初分析预估称，房价可能会下跌20％-30％。随着英国进入第一轮“封国”，楼市嘎然停滞冰封状态。

英国最大的房地产门户网站Rightmove表示，房价指数已经变得毫无意义。

但接下来发生的事情让许多人感到惊讶。虽然大多数指数显示春末夏初的平均房价逐月下降，但总体仍然高于2019年。

例如4月份，Halifax报告称房价同比仍增长了2.7％。Zoopla则在6月报告称，楼市重启以及由此产生的潜在需求导致价格迅速回到了新冠疫情之前的水平。

随后，7月8日，英国财政大臣RishiSunak紧急宣布了提高房产交易印花税的起征额到50万英镑的印花税假期政策，截至时间是2021年3月31日，为英国楼市的迅速恢复足足地添了薪柴。

7月份当月，英国平均房价冲到了320，265英镑的历史新高，比3月疫情开始前高出2.4％。Rightmove称其为＂迷你繁荣＂，主要得益于75％买家咨询量激增。疫情让人们重新定义了对房产的需求，自带花园和家庭办公室的房产变得炙手可热。

此时，疫情之初极度悲观的预测已经变成了废纸。英国房价一路攀升，几大指数在整个秋季连连创新高。

房价上涨的赢家和输家Halifax发布的最新研究报告显示，尽管过去一年英国房地产市场受到了新冠疫情的影响，但英国绝大部分地区的房地产价格仍在持续上涨，一些地区的涨幅达到两位数。

报告显示，截止到10月底的12个月中，伦敦部分地区、Yorkshire以及WestMidlands和苏格兰北部的房屋增幅最大。其中北伦敦时尚的Islington区，平均房价上涨了13.4％，是大伦敦地区平均涨幅的两倍多；上涨额度为85，918英镑，平均售价达到727，922英镑。

在伦敦以外地区，Leeds的房价涨幅排名全英第二，2020年平均房价上涨11.3％，上涨额度25，024英镑。

在Yorkshire和Humberside，房价涨幅也超过了区域平均水平的9％。

进入前十名的其他城镇包括Doncaster、Inverness、Watford、Romford。

而榜单另一边，苏格兰的Paisley房价降了1.7％或￡2，448。在伦敦热门的Hackney，买房成本降了￡9，843，约1.5％，成了英国跌幅第二大的地区。

同样在跌幅榜的伦敦区域还包括Merton和Greenwich，以0.6％和0.2％跌幅排名第五和第六。

2021年楼市热潮能否持续？

尽管半数的机构预测2021年英国房价可能下滑或持平，但另有半数机构坚定地认为房地产市场的热潮仍将持续。

Halifax表示，2021年的前景羸弱，预计价格将下降2％～5％。不过Halifax也承认，＂预测的不确定性比2020年还要高＂。

最令专家们担忧的是，2021年3月31日印花税假期结束，以及政府的工资补贴（职位保留）政策一旦停止，房地产交易活动是否会大幅度降温。

业界公认的权威、第一太平戴维斯住宅研究主管LucianCook分析称：“平均而言，印花税假期只能为房产交易节省1％，与政策推出以来看到的价格增长相比微不足道。但我们确实预计印花税假期后，房产交易活动将出现一定程度的放缓，特别是靠自我储蓄和抵押贷款的潜在买家。”

LucianCook认为，伦敦住宅市场能否迅猛增长，跟国际旅行恢复的程度有直接关系。尽管他对今年的分析比较谨慎，但对接下来五年的发展非常有信心：“到2024年底，伦敦房价涨幅预计达到17.5％，租金涨幅7.6％”。

Zoopla预测，到2021年2月份，平均房价的年增长幅度将达到5％，但到年底时将放缓至1％。

楼市印花税假期只能算是次要的刺激因素，疫情加剧的是人们对更多、更优质生活空间的内在欲望。而且10％首付的抵押贷款的普及也为首套房买家提供了支持。

英国最大的房产网站Rightmove的预测相对乐观，预计2021年平均要价将强劲增长4％，分析认为住房问题总是生活中的最优先事项。

另外，最新的数据显示，2020年圣诞节期间，通过英国房产网站寻找房产的买家数量激增，BoxingDay的在线搜索量比2019年增加了一倍之多。2大房产门户网站和多家房产中介均表示经历了史以来最繁忙的BoxingDay。

Zoopla的发言人TomParker表示，英国的疫情进一步激发了大量英国人搬家的计划，尤其是仍然有买家希望在政府的印花税假期结束前（3月31日）完成交易。＂BoxingDay的房产信息查询量猛增，绝对不是昙花一现的冲动，而预示着新的一年里房地产市场更加活跃的开始。”

英国几大房产指数的差异

英国各大房价指数之所以不同，是因为它们的数据来源、统计方式、获取数据的节点不同，以及分析方式等有所不同。

官方统计：

英国政府房价数据有两个来源：国家统计局（ONS）的英国房价指数，和HMRC的实际交易价格数据。

统计局的房价指数，利用的是土地注册局的数据，只登记购买完成的销售情况。这就意味着它是观察房价随时间变化最为准确的方法之一，缺点是会有时间延迟。举例来讲，11月指数中的销售可能是9月就已经达成协议的。

国家统计局数据显示，2020年10月房价增速创下4年新高。

随着时间的推移，数字也会发生变化，因为会有更多的数据添加进来。这并不会对大的统计数据造成太大影响，只在特定细节位置会有显著影响。

另一种方法是看HMRC的交易数据来给地产市场测温。根据是房产税交易，例如印花税、每月估计的住宅和非住宅房产销售数量，但并不包括房价。

抵押贷款获批的数据

有两个基于抵押贷款数据的房价指数——Halifax和Nationwide。Nationwide是对房产被调查后进行跟踪，Halifax使用其抵押贷款批准数据。这意味着他们可以比基于成交量的指数更快反映市场趋势。

两者都根据几个特征确定一套“代表性”或“标准化”的房产，并跟踪该房产的价格涨跌变化。

这样得出的数据在一定程度上取决于银行提供抵押贷款的房产类型。他们使用了一种叫做“混合调整”的程序试图消除其间的偏差。

例如，如果Nationwide数据偏向于东南地区房产，因为它在那里放贷更多，“混合调整”会在一定程度上消除这种偏差。

Halifax从1983年开始收集房价数据，Nationwide从1991年开始收集。

房产门户网站Rightmove和Zoopla

Rightmove和Zoopla也有自己跟踪房价的方法。与其他指数不同的是，Rightmove监测的是要价而非售价，从目前市场95％房产中提取数据。这一特点使其成为了卖方信心的良好指标。卖房要价上涨表明市场感兴趣的买家增多。

但可能会被房产类型所扭曲。例如，某地区一居室公寓出售量激增，那么均价就会下降，不能反映市场情绪的真正变化。

Zoopla房价指数是基于重复销售，也就是多年跟踪同一房产的销售情况。数据来自于完成交易时的销售价格、抵押贷款估值和达成的协议销数。这就消除了基于物业类型的差异，但如果想看小片地理区域的价格，就不太行了，因为它可能只反映少数近期销售。

季节性调整

指数会根据季节调整数据以消除差异，因为冬季月份价格涨幅往往较弱，而夏季月份价格涨幅较高，因为人们往往在夏季置换房产。

（本文内容为英国房产周刊原创，英文信息参考每日邮报等）

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